Какова реальная цена ипотеки в Самаре? Круглый стол Делового клуба «Меркурий» в Медиа Группе "Ваш выбор"

Встреча вторая. Семья из трех человек с доходом в 20 тысяч рублей получит от ипотеки «хрущевку». «Созаемщики» кредита – друзья или враги? Дают ли кредит под залог имеющейся квартиры?

По мнению специалистов, на сегодняшний день в сознании людей существует некоторая путаница — что же означает термин «ипотека»? Попробуем внести ясность и дать «официальное» определение данному «явлению». Итак, ипотека – это кредит. Точнее сказать, один из видов кредита, цель которого — приобретение недвижимости. При этом сама покупаемая недвижимость обязательно становиться залогом. Такой кредит можно получить практически в любом коммерческом банке, работающем с физическими лицами. Число таких банков постоянно растет. Впрочем, этот кредит можно получить и у государства – через специально созданную программу, которую и называют для краткости «ипотека». Органом, который распределяет деньги, выделенные на эту программу бюджетом в Самаре, является Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ).

Как у государственной ипотечной программы, так и у ипотечной программы любого коммерческого банка, есть свои особые условия. Например, разные размеры процентной ставки, разные сроки, требования к доходом, к наличию поручителей и т. д. и т. п. Однако есть одно правило, которого придерживаются и те, и другие: чем более жесткие требования к заемщику предъявляет кредитор, тем ниже стоимость кредита, и, соответственно, более мягкие требования компенсируются более высокой стоимостью кредита.

Обо всем этом более подробно вы могли узнать из записи беседы с участниками круглого стола Делового клуба «Меркурий», который был организован 9 февраля 2006 года. Читайте продолжение разговора об ипотеке с ведущими специалистами самарского рынка недвижимости. Напомним, на встрече присутствовали: Анна Самарская, руководитель отдела ипотеки и кредитования агентства недвижимости «Визит», Ирина Быкова, начальник отдела готового жилья и ипотеки группы компаний «ДИССА», Наталья Шитова, специалист по недвижимости и кредитованию инвестиционной компании «Дом», и Екатерина Абхаликова, руководитель ипотечного направления агентства недвижимости «Новый дом».

На какой срок лучше брать кредит?

И. Быкова: Если возраст клиента позволяет, мы рекомендуем оформлять кредит на длительный срок. Тем более что всегда существует возможность погасить кредит досрочно.

Н. Шитова: Нельзя забывать и о таком факторе как инфляция, который в конечном итоге работает на заемщика. Во-первых, предмет залога становится дороже. Во-вторых, речь идет и о так называемой «потребительской» инфляции, когда зарплата растет и пытается угнаться за инфляцией, а банковская ставка остается неизменной. Во всяком случае, за последние шесть лет случаев изменения в сторону увеличения оговоренной ставки в одностороннем порядке не наблюдалось. Разве что в сторону снижения.

И. Быкова: Сегодня некоторые банки уже готовы к тому, чтобы периодически пересматривать ставки в договоре в сторону уменьшения. Напомню, что в первых ипотечных кредитах ставка составляла 35 % годовых.

Давайте рассмотрим механизм ипотеки на конкретном примере. Допустим, к вам обратилась семья из трех человек, один из которых – маленький ребенок. Возраст родителей – 40 лет, а месячный доход составляет 20 тысяч рублей. Какой вариант вы предложите?

Н. Шитова: Если семейный доход составляет 20 тысяч рублей, то 40 % этого дохода могут быть платежом по кредиту. Мы считаем в среднем. Теперь можно рассчитать, какую сумму удастся взять в кредит и прибавить полученную сумму к тем наличным средствам, которые у вас имеются. Ориентируясь на общую сумму, начинаем искать квартиру.

И. Быкова: Получается, что в месяц можно будет тратить не более 10 тысяч рублей. Учитывая возраст, кредит оформят максимум на 15 лет. Сумма кредита составит примерно 800 тысяч рублей. Конечно, нужно учитывать и накопленный «капитал». На сегодняшний день банки требует 10 % от стоимости жилья наличными. Таким образом, наша «гипотетическая» семья получит однокомнатную «хрущевку» в среднем районе города. А поскольку на сегодняшний момент такая квартира стоит 1 млн. 200 тысяч рублей, то собственных наличных средств должно быть 400 тысяч рублей.

Это вариант «вторичного» жилья, а если говорить о «долевке»?

И. Быкова: Конечно, на эту сумму «долевая» квартира была бы получше. Но сейчас пока не так много банков «работает» по «долевкам». И соответственно круг предлагаемых «долевых» объектов ограничен. Банки работают лишь с теми застройщиками, у которых собран весь необходимый для строительства пакет документов.

Н. Шитова: К сожалению, даже весь пакет документов не гарантирует, что когда дом будет построен, с ним все будет обстоять благополучно.

А. Самарская: В любом случае при приобретении объектов «долевого» строительства «дольщик»-инвестор несет определенный риск. Это нужно понимать. Участие риэлтера в данном случае может гарантировать «снижение риска» для инвестора, но не является гарантией отсутствия риска как такового. Участие риэлтора помогает выбрать застройщика, который аккредитован банком и проверен юридической службой агентства.

Мне бы хотелось вернуться к рассматриваемой «гипотетической» ситуации. Совершенно не обязательно учитывать лишь доход мужа и жены. Есть варианты, при которых учитывается совокупный доход созаемщиков. Их может быть не более пяти человек. Желательно, чтобы это были люди приблизительно одного, «вашего», возраста. Братья, сестры…Доход работающих совершеннолетних детей тоже может учитывать в сумме совокупного дохода. В результате вы можете рассчитывать на увеличение суммы кредита. И, естественно, расширяется круг возможных вариантов приобретаемого жилья.

И. Быкова: При этом нужно понимать, что созаемщики имеют юридическое право на приобретенную квартиру.

Что собой представляет процедура ипотечного кредитования?

А. Самарская: Вернусь к примеру приобретения «долевого» объекта у аккредитованного застройщика. В данном случае будет действовать упрощенная схема кредитования. Поручители чаще всего не требуются. «Заемщик»-покупатель предоставляет свои документы, и этого бывает достаточно. Если же клиент выбирает застройщика, не аккредитованного банком, то необходим либо поручитель, либо залог какого-либо имущества.

Существует альтернативный способ приобретению «долевок». Если у клиента есть «вторичное» жилье в Самаре, которое он не планирует продавать, а намеревается использовать как жилье, он может взять кредит под залог имеющейся квартиры до 75 % от ее стоимости и использовать полученный кредит для приобретения интересующего варианта жилья.

И. Быкова: Буквально с завтрашнего дня будут рассматриваться уже 100 % рыночной стоимости квартиры.