У вас есть стартовый капитал, пакет документов, оригинальная идея и… здравый смысл. Вы готовы открыть или расширить свой бизнес. Дело за малым — купить или арендовать помещение. О способах приобретения коммерческой недвижимости рассуждает юрист Ольга Летягина.

Какие нюансы следует учитывать при покупке коммерческой недвижимости?

Выбирая жилье, мы в первую очередь руководствуемся соображениями комфорта и удобства. Приобретая коммерческую недвижимость, важнее продумать, насколько быстро вложения окупятся и начнут приносить доход. Впрочем, мы проводим на работе никак не меньше времени, чем дома, поэтому оценочная шкала, актуальная для квартиры, здесь тоже не теряет силы.

Все зависит от того, чем вы собираетесь заниматься. Например, аптеки нужны везде, особенно в микрорайонах, также наблюдается явный дефицит на периферии мелких заведений общепита с качественным и недорогим обслуживанием, хотя, с этим у нас и в центре города проблемы. Правда, освоение окраин осложняется тем, что это преимущественно целые кварталы домов, в цокольные этажи которых зачастую по проектным ограничениям физически невозможно ничего поместить. Плюс существуют законодательные «подножки», связанные с режимом работы, санитарными нормами, подводом коммуникаций. Выбрать район для салона красоты сложнее, тут выбор места зависит от уровня и качества оказываемых услуг — соответственно разные ценовые рамки, издержки и прибыль. И еще не стоит забывать, что выбор между центром и микрорайоном сводится не только к тому, что центр перенасыщен — он еще и труднодоступен. А для многих открывающих свое дело немаловажно, чтобы все работники вовремя добирались на работу.

Не стоит ли перед покупкой помещения посоветоваться с брокером?

Выбирать место для офиса лучше самостоятельно. Ни один брокер по недвижимости тут не поможет — слишком субъективный вопрос. За организацию бизнеса и за его результат ответственность несут только его владельцы.

Следующий насущный вопрос: снимать или покупать?

Если бюджет позволяет, естественно, помещение лучше купить. Это беспроигрышное капиталовложение. Дело не пошло — всегда можно если не продать, то сдать офис в аренду. А на полученные деньги снять другое помещение в более удачном месте.

Долгосрочная и дорогостоящая аренда не дешевле приобретения той же самой площади в собственность — ведь за несколько лет вы, по сути, выплачиваете арендодателю полную стоимость помещения. Однако преимущества аренды в том, что вы не теряете мобильности: не понравилось в этом месте — переехали в другое, а сэкономленные деньги можно пустить на более насущные, чем собственная коммерческая недвижимость, цели.

Если перспектива обеспечивать кого-то ежегодной арендной платой вам не улыбается, можно потратить время на оформление ипотечного или лизингового кредита. Сейчас банки с удовольствием кредитуют коммерческую недвижимость.

Какие возможны варианты?

Арендный договор может быть краткосрочным и долгосрочным. Краткосрочные — до года, когда сделка не подлежит государственной регистрации. С долгосрочным придется пройтись по инстанциям. По логике, конечно, легче заключить краткосрочный договор — попробовать, посмотреть, как дальше дело пойдет, а потом уже переоформлять сделку на более длительный срок. Но проблема в том, что договор на год менее надежный и, как правило, предусматривает досрочное расторжение с простым уведомлением за месяц или за два. И получиться может так, что после долгих и мучительных выборов помещения, выплат процентов риэлторам, ремонта и оборудования офиса (найти помещение, полностью готовое к эксплуатации — это из области фантастики) вас вдруг просят через месяц освободить помещение или безбожно задирают арендную плату. Вы решаете съехать, но не уносить же ремонт с собой! Хотя, случаи есть разные: бывало, принципиально выносили все, вплоть до смесителей и дверных ручек.

Поэтому, если выбранное место вас полностью устраивает и арендодатели не вызывают подозрений, выгоднее заключать 3-5-летний договор, прописав в нем всё до мелочей: ремонт, взаимоотношения, возможность субаренды.

Кстати, на мой взгляд, самостоятельность в данном случае неуместна. Обратитесь к юристам, у них богатая практика заключения подобных сделок, а высокий на первый взгляд гонорар оправдан возможными рисками, которых вам помогут избежать.

Во сколько может обойтись юридическая помощь?

При аренде вознаграждение компании, предоставившей брокерские услуги, составит от 50 до 100% от месячной арендной платы единократно. При продаже — от 3 до 5% стоимости объекта.

Беседовала Ольга Петропавловская,

обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор».