Вы готовы жить в кредит долгие годы? Уверены в том, что на протяжении 15 лет сможете ежемесячно выплачивать не менее 10 тысяч рублей? Удастся ли вам «сохранить стабильность» на работе и в зарплате сегодня и в будущем? Если ответы положительные, возможно, вам стоит решать свой квартирный вопрос через ипотеку. Однако чтобы не разочароваться в будущем, лучше взвесить все «за» и «против» в настоящем.

Ипотека — вариант для отчаянных или отчаявшихся?

Можем ли мы сегодня сказать, что страна переживает бум ипотечного кредитования? Очевидно — нет. И Самара в данном случае не исключение. Однако даже самые осторожные эксперты полагают, что этот рынок удвоится уже в текущем году. Еще бы! Одна знакомая пара три раза пыталась решить жилищный вопрос самостоятельно, но буквально за день до того, как требуемая на скромную квартирку в Кировском районе сумма скапливалась в кубышке, ситуация на рынке недвижимости менялась и намеченное приобретение откладывалось до лучших времен. Риэлторы утверждают, что они вряд ли наступят. Ждать падения или хотя бы стагнации цен на недвижимость бесперспективно. Особенно если в ожидании вы ежемесячно отстегиваете круглую сумму тетке со скверным характером за аренду унылой квартиры в спальном районе. И здесь возникает искушение почти ту же сумму выплачивать в виде ежемесячных взносов по ипотечному кредиту за «свою» квартиру. Причем, как нас убеждают риэлторы, даже если она подорожает в три раза, на обязательствах по выплате ссуды это никак не отразится.

Корм для банка

Судя по количеству рекламных объявлений в средствах массовой информации и по жизнеутверждаемым слоганам на баннерах вдоль городских дорог, может сложиться впечатление о растущей популярности ипотечного вида кредитования. Однако в действительности по ипотечной схеме приобретается всего 1,5-2% жилья. «Когда я только узнала об ипотеке, думала что за кредитом не протолкнешься. Поэтому очень дивилась, что при огромном количестве потенциальных клиентов реальных совсем немного. За консультацией я обратилась в два банка, они со мной обращались как с женщиной на грани нервного срыва — в каждом жесте читалось: «Главное — не спугнуть!» — рассказала менеджер Светлана Вертинская.

Причина такой обходительности не только в недостатке клиентов. Ипотека крайне привлекательна для самого банка. Во-первых, жилплощадь, которая до полной выплаты кредита остается в залоге у банка, является ликвидным обеспечением — ее легко продать. Именно поэтому, кстати, банки не выдают кредиты на 100% от стоимости жилья — в случае, если заемщик не может отвечать по своим обязательствам, продать квартиру со скидкой, за 70% от ее реальной стоимости, гораздо проще. Во-вторых, более высокие кредитные ставки ипотеки — гарантированный источник дохода: банк привлекает денежные средства в депозиты под, к примеру, 6-10% годовых и размещает в кредитах уже под 12-14%. Эта разница и кормит банк. Поэтому, чтобы отношения с финансовым учреждением оказались взаимовыгодными, надо реально оценить собственные возможности и ставить четкие задачи своему кредитному инспектору. Обзванивать горячие линии — пустая трата времени, они дадут общую информацию: сколько, на какой срок и под какой процент. Если опираться только на эти данные, велик риск в ипотеке разочароваться. Попробуйте для начала «освоить ипотеку» в теории.

Ликбез для начинающего заемщика

Прежде всего, определитесь, что вам все-таки нужно. Можно взять кредит на приобретение квартиры на первичном рынке жилья, на вторичном, на покупку своего собственного домика или просто земельного участка. Пока вне конкуренции квартиры — на них приходится до 90% всех ипотечных сделок. Тогда как кредитование загородных домов только начинает развиваться.

Далее при выборе квартиры постарайтесь реально оценить свои возможности. Банк, рассматривая заявление, исходит из того, что на погашение кредита ежемесячно он не имеет права изымать более 40% от ваших общих доходов. Так что, если зарплата составляет $ 400, вы, конечно, можете рассчитывать на кредит. Только сумма кредита будет минимальной — всего $ 10 000. На квартиру ценой в $ 75 000 банк может ссудить около $ 56 000. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит $ 750, это значит, что ваш совокупный семейный доход не должен быть ниже $ 1800.

И не забудьте, что треть стоимости квартиры (первоначальный взнос) лучше накопить. Использовать для этих целей кредит, взятый в другом банке, можно, но нежелательно. В настоящее время в России уже появились так называемые кредитные бюро, которые собирают информацию о кредитных историях заемщиков и по запросу банков предоставляют ее. Несомненно, что в скором времени подобные организации будут созданы и в Самаре. Обращаясь к этой системе, банк может выяснить, не использует ли клиент для первоначального взноса кредит, полученный в другом банке. Что существенно: взнос, совершенный за счет собственных средств, свидетельствует как о платежеспособности клиента, так и о его возможностях накапливать средства. Кроме того, с точки зрения банка, вложив личные деньги в квартиру, заемщик будет ответственнее относиться к погашению кредита.

Что же касается получения кредита, то с каждым годом эта процедура упрощается. Сейчас большинство банков не требует поручителей. Раньше люди меньше задумывались о том, что, став поручителями, они рискуют своим доходом. После того как на этих обязательствах «погорело много народу», банки начали терять потенциальных клиентов. Поэтому в настоящий момент стандартный набор документов: паспорт, трудовая книжка, свидетельства об образовании, семейном положении и, главное, — данные по доходам за последние полгода-год. В большинстве своем это справки из бухгалтерии, но появились банки, которые стали принимать данные о любых доходах — гонорары по трудовым договорам, доход от владения собственностью и ценными бумагами. Такова специфика нашей страны — нередко сумма реальных доходов далека от официальной. Впрочем, если «белой» зарплаты не хватает, чтобы получить от банка требуемую сумму, можно договориться с бухгалтером. К примеру, по документам вы получаете $ 500, но ваш реальный доход кратно превышает зарплату по ведомости. Фактически вы потянете желаемый кредит со всеми причитающимися процентными начислениями. Но практически «честная» справка банк не убедит.

Объяснив руководству бухгалтерии проблему, можно договориться о перемене суммы вашего дохода в отчетности на условии, что налоги с заявленной зарплаты вы платите пополам, а «лишние» деньги возвращаете в кассу в день получки. По крайней мере, один знакомый менеджер по продажам, живущий на премии и проценты, именно так приобрел вполне приличную квартиру в Октябрьском районе для своего постоянно растущего семейства. Кстати, в некоторых банках уже не требуют справок о доходах, все данные они получают напрямую из налоговой. Собственно, для выдачи кредита банку важен подтвержденный налоговыми органами среднемесячный доход заемщика после уплаты налогов за последние полгода. Квартира сразу оформляется в вашу собственность и обременяется залогом в пользу банка. По закону каждый купивший квартиру гражданин имеет право на возмещение подоходного налога с суммы 1 млн рублей. Вне зависимости от стоимости жилплощади это порядка $ 4 500. Их можно получить у себя в бухгалтерии, просто предоставив пакет документов, подтверждающих покупку жилплощади. Внимание: согласно последним изменениям в законодательстве, участвуя в ипотеке, можно срезать подоходные выплаты — оформить отчисления налога от суммы за вычетом уплачиваемых банку ежемесячных взносов.

Ольга Петропавловская,

обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор» ©