«…Да и просто хотелось пожить» Если верить рекламе банков, то национальный проект «Доступное жилье» — ненужная бюрократическая выдумка. Мол, оно уже и так вполне доступно благодаря полезной и демократичной ипотеке. Возьмите кредит и решите свой квартирный вопрос. Только когда сам попробуешь решить таким способом проблему, поймешь, что ипотечное кредитование для обычных людей недоступно, как пик Эвереста. Даже очень приличный оклад в $1500-2000 не гарантирует займа, достаточного для покупки жилья в столице. Но нашлись добрые люди и посоветовали несколько схем получения ипотеки даже с не самым высоким доходом. Чем и спешу поделиться.

Сначала немного о своем. Признаюсь честно, накоплений у меня нет. Но ведь банки сейчас предлагают программы ипотеки или с небольшим первоначальным взносом, или вовсе без него. Утверждается, что для получения кредита достаточно иметь стабильную работу и неплохой заработок. Мой случай, подумала я и отправилась за вожделенным займом. К слову, помимо основной работы я получаю гонорары в различных местах. Однако справкой подтвердить это, к сожалению, не могу. Не все редакции, знаете ли, одинаково прозрачны. Посмотрев на справку о доходах, в первом банке мне вынесли приговор — дадут $25 тыс. Не отчаявшись, я посетила еще с десяток организаций. Максимум, что мне предложили, $36 тыс. При этом ежемесячные выплаты составили бы $475, то есть почти половину заработка. И за все это я бы стала обладательницей четверти довольно скромной столичной квартиры. Одна проблема: квартира — не хлеб. Четвертинками и половинками не продается. В банках мне объясняли, что, мол, не они такие плохие — кредиты у них хорошие, просто цены на жилье растут быстрее, чем кредитные возможности как банков, так и их клиентов. И даже если бы я получала в 1.5-2 раза больше, заем бы покрыл максимум 70-80% стоимости квартиры.

О чем уж говорить, если доход значительно ниже моего. Можно, конечно, обойтись и без помощи банка и к следующему столетию накопить на вожделенную жилплощадь. И все-таки «неперспективным» заемщикам не стоит впадать в уныние, потому как ипотека «малой кровью» более чем реальна еще в этой жизни.

Обычно, чтобы узнать схему для получения займа, если вам везде отказали, приходится заплатить деньги ипотечным брокерам. Как показывает практика, далеко не все случаи оказываются безнадежными. Мы вам расскажем о двух самых распространенных. Причем совершенно безвозмездно, то есть даром.

Схема 1

Как вывести доходы из тени

Проблема. Итак, типичной проблемой заемщика является его частично не подтвержденный доход. В этом случае банки, как правило, рассчитывают на доход супруга или супруги, которые автоматически становятся созаемщиками. К примеру, супруг может подтвердить $100 официально и $1400 справкой в свободной форме. Супруга имеет официальную справку только на $100 долларов, но ее фактическая заработная плата $1000. За редким исключением банки рассматривают их совокупный доход в размере $1500.

Исходя из того, что ежемесячный платеж не должен превышать половины совокупного дохода, наши супруги смогут выплачивать $750 в месяц. Имея накопления в сумме $10 тыс. (при ставке годовых 12%), они могут рассчитывать на $73 тыс. заемных средств на 30 лет. Денег хватит только на квартиру в Подмосковье.

Решение. Его чаще всего предлагают ипотечные брокеры всем, кто фактически имеет любой вид неподтвержденных доходов. А значит, и возможность выплачивать по своему кредиту сумму больше объявленной официально. В этом случае одновременно можно взять и потребкредит — 20 тыс. на 5 лет, и кредит ипотечный. Это откроет новые перспективы. Во-первых, супруги смогут увеличить первоначальный платеж за квартиру до 30%, понизить таким образом процентную ставку по кредиту до 11%. Во-вторых, размер ипотечного кредита при том же ежемесячном платеже увеличится до $80 тыс. Получается, что приобрести можно уже квартиру более чем за $110 тыс. — вполне приличная «однушка». При такой схеме ежемесячные платежи по двум кредитам на первые 5 лет составят (без досрочного погашения) около $1200, а затем — $750, как и в первом расчете.

Минусы. Для получения ипотечного кредита вам придется скрыть наличие потребительского. Иначе ежемесячный платеж по нему будет учтен, сумма ипотечного займа будет мизерной. Шансы на то, чтобы схема сработала, примерно 50 на 50. И то, пока в стране в полную силу не заработали кредитные бюро и не все банки начали обмениваться информацией о заемщиках. Так что действовать придется на свой страх и риск. Если разоблачат, то не только откажут в кредите, но и «возьмут на карандаш».

Схема 2

Современная коммуналка

Проблема. Иногда квартирный вопрос стоит особенно остро, а индивидуальное жилье не светит вообще. Представим такую в общем-то распространенную ситуацию. В небольшой квартире у престарелой бабушки ютятся ее дочь с мужем (возраст лет 45) и их взрослый сын с женой (25 лет). Все работают (кроме бабушки). Если второе и третье поколения будут претендовать на ипотеку по отдельности, то совокупного дохода каждой семьи на квартиру не хватит. А если согласиться на одну квартиру?

Решение. Не все знают, что в созаемщики можно привлекать до 5 человек. Причем не только близких родственников, но и просто знакомых. При этом банк будет учитывать солидарный доход всех. Важно отметить, что созаемщики конечно же несут и совокупную ответственность. В банках действуют разные схемы. Где-то в кредитный договор вносят всех созаемщиков, и затем каждому из них назначается свой график платежей по кредиту. А где-то — солидарный платеж не делится, назначается условно ответственный, и банку все равно, как именно будут распределяться денежные платежи среди всех участников кредита.

Итак, учитывая возраст родителей, стоит ориентироваться на кредит в 10 лет. Например, они решили приобрести «двушку» за $150 тыс. и собственных накоплений у них нет. Чтобы получить такой кредит, ежемесячный официально подтвержденный доход всех членов семьи должен составлять $3571.43. То есть на каждого должно приходиться чуть более $890. Дальше ваше дело, как устроить рокировку. Например, второе и третье поколения могут жить вместе в «двушке», ожидая лучших времен. Или среднее звено с престарелой мамой могут справить новоселье, а молодоженов оставить в старой квартире. У них будет и отдельное жилье, и собственность на часть новых апартаментов.

Минус. В случае когда ежемесячные платежи рассчитаны для каждого созаемщика и один из них вдруг окажется не в состоянии оплачивать кредит, банк будет вынужден обратиться ко всем участникам сделки. Если же каждый из них также заявит о своей платежной несостоятельности, то банк обратится в суд. Квартиру продадут. И деньги получит кредитор за вычетом уже оплаченной части кредита.

• Светлана БЕЛЬСКАЯ

07.07.2006 15:58

Финансовые известия