Как оценивают аналитики самарского рынка недвижимости ситуацию на «вторичном» рынке жилья? Каковы их прогнозы и рекомендации на ближайшее будущее? Для аналитиков самарского рынка недвижимости, очевидно, что предложения на рынке жилья сократились по отношению к запланированным ранее на 30 %. Но ведь не иссякли же они вовсе? Обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская продолжает выяснять, как оценивают сложившуюся ситуацию сами операторы рынка городского жилья.

«В большинстве своем девелоперы открывать продажи не спешат, — комментирует ситуацию Елена Морозова, заместитель генерального директора компании Samara Real Estate. – Они заняты подготовкой договорной базы и ожидают результатов рассмотрения Госдумой к закону «О долевом строительстве». Предполагается, что будет отменена солидарная (субсидиарная) ответственность банков по обязательствам застройщиков.

Если не будет изменений в 214-ФЗ или застройщики не решатся на договоры долевого участия, то, как считает Антон Ржевский, начальник отдела компании недвижимости «Новое Качество», 2006 год будет «годом готового жилья».

Наверное, логично было бы предположить, что в этой ситуации операторы сегмента рынка «вторички» чувствуют себя довольно уверенно, но не тут-то было! Г-н Ржевский решительно против такого наивного вывода. Он говорит, что стремительный рост цен им тоже невыгоден и объясняет, почему. Дело в том, что 80 % сделок в сегменте недвижимости эконом-класса приходится на «альтернативные» сделки, и рост цен способен разрушить длинные цепочки, выстраиваемые для операций такого рода. Ведь в любой момент каждый из продавцов, не желая упустить выгоду, может поднять цену на свою квартиру, реагируя на общие тенденции роста цен. А это может привести к тому, что у потенциальных покупателей элементарно не хватит денег на запланированную квартиру. Впрочем, добавляет Антон, такая же ситуация – не редкость и в сегменте рынка элитной недвижимости: далеко не каждый покупатель готов заплатить цену, которая в один момент превысила психологический барьер…

И, тем не менее, по словам Елены Морозовой, «потенциальных покупателей сегодня отпугивают схемы, отличные от договоров долевого участия в строительстве, что «выталкивает» клиента на вторичный рынок».

Между тем, Станислав Беляев, аналитик компании ООО «Люкс-дом», считает, что приобретение квартиры и в соответствии с законом имеет минусы. Основной из них – невозможность покупки жилья на начальном этапе строительства, когда, как известно, цены минимальны (а следующая сумма продажи в среднем на 20 % выше той, что была на начальном этапе).

Елена Морозова к минусам относит необходимость указания полной стоимости приобретаемой квартиры в договоре. Поскольку это ведет к увеличению налогооблагаемой базы для застройщика и, как следствие, повышению общей стоимости объекта недвижимости.

Прогнозы и рекомендации

Каковы же прогнозы на ближайшее будущее? Антон Ржевский предполагает, что рост цен на недвижимость продолжится в течение всего года, хотя не так активно, как в его начале. К концу года доходность на рынке недвижимости составит в секторе элитной недвижимости до 30 %, а в эконом-классе – до 50 %. Станислав Беляев, опираясь на зарубежную практику, делает вывод о том, что увеличение цен на недвижимость – процесс необратимый. Периоды роста сменяются периодами стагнации, но в долгосрочной перспективе стоимость за квадратный метр всегда увеличивается. Если это так, то даже в случае, когда закон станет обычной практикой и темпы строительства увеличатся, цены снизятся едва ли…

Елена Морозова считает, что есть основание прогнозировать появление новых предложений в течение ближайших месяцев. По ее данным, ряд застройщиков завершают начатую в 2004-2005 годах процедуру предпродажной подготовки (получение разрешения на строительство, документов на землю, согласование проектной декларации и пр.) – это позволит им заявить о новых проектах уже в ближайшее время. В этой части прогнозы г-на Ржевского выглядят менее оптимистично: «Тенденция дефицита предложений сохранится в течение 1-1,5 лет, до тех пор, пока те объекты, которые сейчас находятся в стадии согласования, не выйдут на рынок».

Что же можно порекомендовать тем, кто озабочен дилеммой: продать квартиру сегодня и вложить деньги в инструмент, приносящий доход выше, чем недвижимость, или все-таки квартиру не продавать?

Мнения специалистов расходятся. Но в чем они убеждены, так это в том, что спекулятивный характер рынка станет одной из главных тенденций 2006 года.