Земельные ресурсы, разумеется, бесценны. Однако каждый конкретный земельный участок имеет свою стоимость. Кадастровую. Казалось бы, живешь в непосредственной близости к нефти и газу — считай, что попал на Клондайк — золотая земля… но не тут-то было! Как так получается? Это и постаралась выяснить наш корреспондент Ольга Петропавловская, определив круг вопросов о земле.

Вопрос первый: кто занимался разработкой схем кадастровой оценки земли?

Ответ: Подходы к проведению государственной оценки земель различных категорий и видов функционального использования были определены Правительством Российской Федерации. В соответствии с ними разрабатывались методики государственной кадастровой оценки земель. До административной реформы за разработку и утверждение методик отвечал Государственный комитет российской Федерации по земельной политике, потом это была Федеральная служба земельного кадастра России. После административной реформы эта ответственность легла на Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Последние методики утверждаются Минэкономразвития.

Вопрос второй: какие характеристики учитываются при определении кадастровой стоимости земельного участка?

Ответ: Набор характеристик, учитываемых при определении кадастровой стоимости земельных участков, определяется соответствующими методиками государственной кадастровой оценки земель. Он зависит от особенностей отдельных категорий земель и видов их функционального использования, а также степени развитости соответствующих рынков. Например, для сельскохозяйственных угодий интерес представляют данные об их почвенных характеристиках и продуктивности. Для оценки земель поселений требуются данные рынка недвижимости, а также сведения о факторах, влияющих на стоимость. В ходе работ на землях поселений оценщикам иногда приходится собирать до 90 информационных слоев о факторах, влияющих на стоимость.

Среди них обеспеченность энерго- и газоснабжением, отоплением, наличие автобусных установок… Полученные данные, а именно удельные показатели кадастровой стоимости, впоследствии используются при определении кадастровой стоимости конкретных земельных участков.

Вопрос третий: кто может проводить кадастровую оценку?

Ответ: В соответствии с законом об оценочной деятельности, оценка проводится лицензированными оценщиками. Подчеркнем, кадастровую оценку должен проводить независимый оценщик.

Вопрос четвертый: как действует механизм контроля за проведением кадастровой оценки?

Ответ: При проведении кадастровой оценки важно обеспечение соответствия полученных в ходе оценки результатов утвержденным методикам. Поскольку поступления земельного налога направляются в муниципальные органы, могут возникнуть ситуации, когда «кое-кто» оказывается заинтересованным в объемах этих поступлений. В результате в ходе выполнения работ оценщики сталкиваются с попытками заинтересованных лиц оказать влияние на величину налоговой базы. Как правило, в случае их обоснованности они принимаются во внимание. Однако бывают попытки подключения и административного ресурса, что, естественно, совершенно недопустимо. Поэтому в ходе оценочных работ осуществляются разные уровни контроля. Первая линия — проверка результатов. Абсолютно все они проходят согласование в комиссиях, которые создаются во всех, по-старому говоря, административных районах, во всех субъектах Российской Федерации. Сами результаты кадастровой оценки утверждаются главами администраций субъектов российской Федерации. Другая линия контроля — качество работ по проведению кадастровой оценки. Этим занимаются специалисты федерального агентства кадастра объектов недвижимости, которые следят за тем, чтобы оценщики неукоснительно следовали существующим методическим указаниям. Кстати, следует принимать во внимание, что в соответствии с налоговым законодательством фактически налоговое бремя устанавливается не в результате кадастровой оценки земель, а в результате решений об установлении ставок земельного налога, принимаемых представительными органами местного самоуправления.

Вопрос пятый: земли какой категории представляют наибольшую сложность для проведения кадастровой оценки и почему?

Ответ: Везде есть свои особенности. Но особо стоит выделить категорию земель поселений и земли промышленности и иного специального назначения вне черты поселений. Для того чтобы провести оценку земель поселений, порой, как уже говорилось выше, приходится собирать до 90 информационных слоев (вообще при оценочных работах наиболее сложным является процесс сбора достоверной информации). Если говорить о землях промышленности, то сама по себе эта категория очень разнородна, поэтому необходимо использовать разные модели оценки.

Вопрос шестой: где земля ценнее: в Самаре или там, где нефть?

Ответ: Государственная кадастровая оценка земель проводится прежде всего в целях налогообложения в соответствии с земельным законодательством. При этом объектом налогообложения является земельный участок. В соответствии с земельным законодательством недра не являются частью земельного участка. Поэтому при кадастровой оценке земельных участков не учитывается то, что находится под землей. Вследствие чего те земельные участки, под которыми находятся полезные ископаемые, как правило, не получились дорогими. Для того чтобы кадастровая оценка земель отражала факт наличия под ними полезных ископаемых, нужны соответствующие изменения в законодательстве.

Ольга Петропавловская,

обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор»©