Самая увлекательная тайна в Москве — тайна золотого ключика. Того самого ключика от квартиры в столице, который доступен, по экспертным оценкам, лишь каждому десятому москвичу. Почему квадратный метр нового жилья в Москве стоит, судя по последним сводкам с рынка, в среднем $3500 при себестоимости строительства, не превышающей $700? Куда и на каких этапах уходит немалая разница в $2800?

Есть ли надежда, что цены на столичную недвижимость упадут или хотя бы остановятся? Задавшись этими вопросами, «Известия» опросили людей, которые, как нам казалось, должны владеть этим сакральным знанием: строительных чиновников, экономистов и самих застройщиков.

Сразу оговоримся, мы вынесли за скобки исследования так называемые элитные квартиры — стоимость метра в них может зашкаливать за десятки тысяч долларов, а покупатели такой категории квартир обычно не задаются вопросами доступности жилья.

Средняя цена квартиры в обычной столичной новостройке, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сегодня превысила $3500 за квадратный метр. Из чего же она складывается?

Себестоимость строительства — $700 за кв. метр

Себестоимость — это, собственно, та сумма, которую тратит застройщик на то, чтобы построить дом. Складывается она из затрат на проектные работы, стройматериалы, оплату труда рабочих и так далее. Как сошлись почти все опрошенные «Известиями» эксперты, сегодня себестоимость составляет примерно $700 за кв. метр (около $600 — в панельном доме, примерно $800 — в монолитном). И — будет только расти. Хотя бы потому, что растут тарифы на стройматериалы, которые, в свою очередь, зависят от цен на газ, электроэнергию, нефтепродукты.

— Только цемент за последние четыре года вырос в цене раз в семь, — рассказала «Известиям» начальник сметно-эксплуатационного управления «Москапстроя» Елена Шевелева. — Причем когда в Москве был в разгаре конфликт с «Евроцементом», цена цемента для регионов была одна, а для Москвы — в два с лишним раза выше. Потому что Москва активно строится и всегда есть спрос на материалы.

Инженерные сети — еще $300 с метра

Впрочем, с цифрой в $700 согласны не все.

— $600-700 — это нынешняя себестоимость жилья, если просто поставить кран и начать собирать дом, — говорит старший вице-президент, руководитель финансово-экономического комплекса Главмосстроя Лариса Подгорная. — Но все дороже обходятся инженерные коммуникации в существующей застройке города: их надо либо реконструировать, либо перекладывать, либо расширять, либо ставить новые источники тепла и т.д. Подключение к сетям в центре достигает 40-50% от себестоимости возведения здания. При строительстве на свободных территориях расходы ниже — 20-25%.

— Отдельная беда — нет питающих центров электроснабжения, инвестору за свой счет приходится строить передвижные электростанции, а это стоит сумасшедших денег, — добавляет Елена Шевелева.

Усредним цифры для простоты расчетов — 40% за трудности подключения к коммуникациям. Получаем еще $300 с метра. То есть себестоимость с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр.

Эти расчеты, кстати, подтверждаются официально установленной правительством Москвы ценой строительства муниципальных квартир. Сейчас в городском бюджете заложена цена в 26 тысяч рублей за квадратный метр — то есть те самые $1000.

Здесь необходимо пояснить: когда город строит дома за свой счет, он может уложиться в сумму $1000 за метр. Для коммерческих застройщиков куда насущнее понятие «инвестиционная себестоимость» — себестоимость с учетом так называемой «доли города».

Доля города — плюс $400 с метра

Доля города — своеобразный оброк, который коммерческие застройщики платят правительству Москвы за право возведения на городской территории того или иного здания. Поскольку само существование и размер этой доли не регламентированы ни одним федеральным законом, столичное правительство в свое время само разработало «правила игры» со стройфирмами. В среднем размер передаваемой в собственность города жилой площади составляет 40% от всей площади квартир и гаражей в любой новостройке. Впрочем, в последнее время эту «долю» предпочитают брать деньгами.

Городская доля идет на строительство социального жилья: для очередников, переселенцев из сносимых пятиэтажек, на строительство домов под городские жилищные программы вроде «Молодой семье — доступное жилье». То есть покупая квартиру на рынке, мы фактически оплачиваем еще одну — для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилья от города. По сути это гигантский налог с продажи жилья на физических лиц — конечных покупателей квартир.

— Правительство Москвы самостоятельно определяет размер передаваемой безвозмездно площади или ее денежного эквивалента. Он зависит от объема дополнительных затрат инвестора на подготовку территории для жилищного строительства, — описал «Известиям» особенности выплат городу руководитель пресс-службы инвестиционно-строительной группы компаний «СУ-155» Владимир Фомин. — Например, при застройке территории Кожухова доля города по жилой площади составила 0%, поскольку инвесторы за свой счет выводят собственников сносимых зданий, осуществляют инженерную подготовку территории, несут иные затраты по строительству объектов инженерного назначения. В остальных случаях первый платеж денежного эквивалента доли города в размере 20% инвестор выплачивает сразу, оставшиеся платежи (еще примерно 20%) также идут авансом согласно утвержденному графику. Это создает определенные трудности для застройщика, который, чтобы вовремя расплатиться с городом, вынужден привлекать кредиты.

— Доля города влияет на себестоимость, а не на рыночную цену, — считает руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. — Эти затраты лишь ограничивают прибыль инвестора, причем совсем незначительно, так как конечная рыночная цена диктуется ажиотажным спросом.

Но как бы то ни было, с учетом доли города (мы взяли среднюю — 40%) себестоимость строительства одного квадратного метра поднимается до $1400 и более.

Взятки-«откаты» — в среднем по $400 с метра

Самое приятное для нечистых на руку чиновников разных уровней — прохождение строителями многочисленных согласований и получение разрешений. Только для начала строительства одного дома в столице требуется до 200 таких разрешений.

Впрочем, на эту тему наши собеседники говорили крайне неохотно и просили на них не ссылаться. Заметив лишь, что самая взяткоемкая стадия — получение участка под застройку. За «хороший» участок, с минимальным количеством обременений, идет сегодня настоящая война, в которой, как известно, все средства хороши.

Впрочем, на конечной стадии строительства застройщик выходит на новый пласт непроизводственных затрат. Они связаны со всевозможными согласованиями, экспертизами, проверками. Круг новых «друзей» — это три-четыре десятка различных государственных, полугосударственных или аффилированных частных контор. Кому и сколько тут приходится платить — точно не знает никто. Многие согласования имеют вполне официальную — и дорогую — цену. Когда процесс надо ускорить, «мзда», как правило, выплачивается «черным налом». И деваться застройщику некуда: не получишь согласование — не введешь дом в эксплуатацию, что чревато дополнительными расходами.

Как заявил недавно куратор национального проекта «Доступное жилье» министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, стоимость жилья под грузом чиновничьих «откатов» порой вырастает на 30%. Если верить оценке чиновника, к уже получившейся $1400 за метр надо прибавить еще как минимум $400.

В сумме, с учетом «откатов», — уже $1800 за метр.

Кстати, по данным риэлторских агентств, среди покупателей самого дорогого элитного жилья доля чиновников составляет около 40%. Но это так, к слову.

Кредитование — $100 с метра

— На рост цены влияют и другие факторы, — говорит руководитель департамента экономической политики Марина Оглоблина. — Например, по 214-му Федеральному закону «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…» частные соинвесторы могут привлекаться к строительству только после того, как проект будет подтвержден банковскими гарантиями. Если застройщик раньше собирал деньги в самом начале проекта, то теперь он этого делать не может.

Застройщики подтверждают слова чиновников.

— После того как 214-й закон фактически перекрыл возможность работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими деньгами и банковскими, — говорит президент строительной корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Кредит обычно берется на полтора года на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет примерно 5% от стоимости строительства.

В наших расчетах это еще примерно $100 с метра. Общая сумма, с учетом расходов на обслуживание кредитов — уже $1900.

Прибыль строителей-субподрядчиков — $200 с метра

Небольшие строительные фирмы, которых по субподряду нанимают на работу крупные инвестиционно-строительные компании, оценивают свою рентабельность в среднем в 15% от инвестиционной себестоимости жилья. Что это такое, мы уже написали в главке «доля города». В наших расчетах она равна $1400 за метр. То есть прибыль строителей — примерно $200 с метра.

Общая сумма всех понесенных затрат на этом этапе — $2100 за метр.

Прибыль риэлторов — $100 с метра

Риэлторы могут «брать на реализацию» квартиры в новостройках по договору с инвестором, соинвестором, генподрядчиком — с любой структурой, имеющей право собственности на квартиры. В последнее время застройщик предпочитает не распыляться: заключает эксклюзивный договор с одной риэлторской компанией, продажная цена согласовывается, а риэлтор получает от застройщика комиссионные. Их размер в среднем составляет около 4% от продажной стоимости. Опт всегда дешевле, поэтому предположим, что метр отдают не за $3500, а за $3000. Значит, на долю риэлтора придется около $100. Вот уже и $2200 за метр.

Впрочем, в последнее время, работая на рынке новостроек, некоторые крупные риэлторы по сути переходят в разряд соинвесторов. Они выкупают часть квартир в новостройке на ранней стадии строительства, по цене гораздо меньшей конечной. После чего распродают их в розницу — с прибылью до 20%.

Прибыль инвесторов — $1300 с метра

Прибыль инвесторов — самая засекреченная, кроме «откатов», графа в структуре стоимости квадратного метра жилья в столице. Мы ее получили простым вычитанием всех выше перечисленных затрат ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет почти 60%. То есть на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек. Не нефтяная скважина, конечно, но в принципе жить можно.

— У инвесторов нет обязанности показывать свою прибыль, себестоимость и прочие финансовые показатели, — комментирует ситуацию руководитель департамента экономической политики Москвы Марина Оглоблина. — Все решает спрос и предложение на рынке. Сейчас на спрос в значительной степени влияют свободные средства, которые банки и население вкладывают в недвижимость с целью получения прибыли. Когда мы делаем расчеты по городской доле, исходим из расчета уровня рентабельности в 25%. Но сейчас рентабельность и прибыль застройщиков гораздо выше.

— Точных затрат инвестора не знает никто, очень приблизительно это от 30 до 50% от стоимости метра, — отчасти подтверждает наши расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления «Москапстроя» Елена Шевелева.

Впрочем, не все с этими цифрами согласны.

— Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным, — говорит президент строительной корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Только в марте на 30% официально подорожала доля города. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. Очень много необоснованных регулирующих норм, в результате объемы строительства уменьшаются. Возникает дефицит предложения. Соответственно растет спрос. И — цены.

— 3500 долларов за метр — это не цена инвестора-застройщика, — уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. — Он, как правило, продает квартиры оптом, что гораздо дешевле или реализует их на разных этапах строительства, когда они также гораздо дешевле, чем конечная цена метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%.

Кроме того, по словам Амбурцумяна, серьезные застройщики вкладывают деньги в развитие строительной базы: закупают хорошую технику, современные краны, новые бетонные узлы.

— Думаю, около $100 с метра у них идет на развитие, — говорит чиновник.

Но на развитие деньги должны тратиться исключительно из прибыли — за чем должны бдеть налоговые органы. Так что в прямых затратах на строительство мы их не учитываем.

Что в сухом остатке?

Главный вопрос этого исследования — понять, за счет чего можно снизить цену жилья в столичных новостройках.

Теоретический вывод, лежащий на поверхности, — минимизировать «откаты» и ограничить аппетиты инвесторов-застройщиков.

Наивно — говорят эксперты. Отобрать «левый» приработок у чиновников — задача для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в условиях свободной продажи квартир на рынке не сможет и мифический герой.

— Механизмов влияния на рынок недвижимости у города немного, -признает глава экономического департамента мэрии Марина Оглоблина. — И в большей степени они зависят от федеральных властей. Только они могут предложить такую финансовую политику, при которой вложения в недвижимость станут менее доходными, чем вложения в другие отрасли экономики, прежде всего в промышленность и финансовый сектор. Тогда ажиотажный спрос на квартиры в Москве стихнет сам собой.

— Квартиры в Москве раскуплены практически все. Другое дело, что часть из них пустует, — добавляет экономист «Москапстроя» Елена Шевелева. — Я живу на Старом Арбате, рядом с деревянным домом Пороховщикова. Его отреставрировали, а на земельный участок рядом «всунули» особняк на 6 квартир. 3 года назад их продавали по 10 тысяч за квадратный метр. А сейчас, я слышала, в соседнем особняке метр идет уже по 20 тысяч. У меня это в голове не укладывается. Но если это продается, значит, у людей есть эти деньги. Кто же откажется от прибыли?!

Секретом ценообразования поделился и инвестор-застройщик.

— Когда мы прикидываем цену продажи, смотрим, сколько стоит в доме аналогичного класса готовое жилье и делаем дисконтирование, — говорит президент «Баркли» Леонид Казинец. — Цены же не по затратам, а по рынку считаются. Застройщик хочет получить максимальную прибыль за свой проект. Если мы хотим государственного регулирования цен, пусть государство строит за свои деньги без прибыли.

Что же, как говорится в детской сказке: «еще шесть тысяч ведер, и золотой ключик у нас в кармане…»

Ценовая гонка летом утихнет

Даже при первом взгляде на структуру предложения на рынке новостроек в пределах МКАД бросается в глаза его подозрительная асимметричность. Квартир в недорогих панельных домах настолько мало, что их количество находится ниже уровня статистической погрешности. Фактически единственное, что осталось, — несколько десятков квартир в новом квартале в Кузьминках и разбросанные по Москве по 1-2 квартиры в сданных домах. Сегодняшнее предложение новостроек — это монолитные дома и комплексы бизнес-класса. Отсюда столь высокая средняя цена предложения в готовых новостройках — уже около 3600 долларов за 1 кв.м, даже выше, чем на «вторичке», тогда как обычно бывает наоборот.

Кроме того, выбор квартир в «монолите» тоже невелик: однокомнатных почти не осталось, двухкомнатных мало, зато трех- и четырехкомнатных предостаточно. Многие такие квартиры, особенно в бизнес-комплексах в Центре и других дорогих районах, «висят» с прошлого года.

— Отношение цены квадратного метра в трехкомнатных квартирах к средней цене предложения по рынку в целом стало ниже аналогичного показателя для однокомнатных квартир, — посчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. — Это означает, что темпы роста цен настолько высоки, что потенциальные покупатели трехкомнатных квартир уже не обладают достаточными денежными средствами для покупки нужного товара. А продавцы, ощущая это, не наращивают цены на такие квартиры среднерыночными темпами. Если высокие темпы роста цен сохранятся, не исключено, что такая же тенденция настигнет и двухкомнатные квартиры. Только после того как будут исчерпаны финансовые возможности потенциальных покупателей двухкомнатных квартир, можно будет говорить о кризисных явлениях на рынке недвижимости. Пока ситуация складывается хотя и напряженная, но контролируемая.

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что ежемесячный прирост цен в 8-9%, наблюдавшийся весной, на время снизится. За счет сезонного спада летом квартиры будут дорожать на 2-3% в месяц.

14:44 09.06.06

Отдел московских новостей

«ИЗВЕСТИЯ»