За что платят члены кооператива? Какие законы применяются к ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы)? Когда ЖК и ЖСК подлежат ликвидации? Каковы новые правила землепользования и застройки? Когда необходима государственная экспертиза?

Недвижимость в юридическом аспекте

Мы продолжаем «диагностировать» новый Жилищный кодекс, пытаясь разобраться в новых законах и поправках. На повестке дня — закон «О Жилищных накопительных кооперативах», Градостроительный кодекс и государственная экспертиза. Подробнее об этом — в материале Ольги Петропавловской.

ЖНК И ЖСК

Особую актуальность приобретает Федеральный закон «О Жилищных накопительных кооперативах». Участие в таких кооперативах является одной из двух форм (помимо договора участия в долевом строительстве) привлечения денежных средств граждан в строительство жилья.

Закон предлагает следующую схему обеспечения граждан жильем: гражданин принимается в члены кооператива, вносит паевой взнос, который дает ему право претендовать на то, чтобы кооператив начал строить для него жилье, после чего приобретает право проживать в указанной квартире, затем гражданин вносит оставшуюся часть паевого взноса и становится собственником занимаемого жилого помещения. Эта схема хороша в теории, однако на практике возможны трудности. Дело в том, что фактически член кооператива оплачивает не только строительство своего жилища, но и расходы, связанные с деятельностью кооператива, страхование помещения, расходы на кредиты и заем.

Вместе с тем, значение этого закона переоценить сложно. Если раньше к деятельности ЖСК применяли Закон о товариществах собственников жилья, то теперь, впервые с 1986 года, принят Закон о жилищных накопительных кооперативах, который регулирует порядок создания, членства в кооперативе, права и обязанности членов кооператива, управление в нем. Цель законодателя очевидна — дать гражданам инструмент, с помощью которого граждане сами смогли бы обеспечить себя жильем.

В отличие от договора участия в долевом строительстве, в ЖНК (жилищно-накопительном кооперативе) у гражданина есть больше возможностей защитить свои права. Если застройщик не исполняет своих обязательств по строительству и передаче жилья дольщику в рамках долевого строительства, то такой дольщик может обратиться в суд и иском за защитой нарушенных прав. В случае же с ЖНК недовольные члены кооператива могут переизбрать правление с председателем, то есть взять власть в свои руки. Этим, наверное, и объясняется, почему новый закон так детально регулирует вопросы управления в кооперативе. К ЖНК применяется также и Закон о защите прав потребителей.

Следует отметить, что нынешние ЖК и ЖСК, если все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 года подлежат преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. В случае если хотя бы один из членов паевой взнос не выплатил будут применяться положения Раздела Y ЖК РФ, который детально регулирует вопросы деятельности ЖСК.

Таким образом, формами объединений граждан для удовлетворения потребности в жилье являются ЖСК и ЖНК.

Изменения в Градостроительном кодексе

Одним из наиболее важных законодательных актов, изменивших положение дел в строительной отрасли, стал Градостроительный кодекс. Прежде всего нужно отметить, что кодекс определяет правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления с учетом документов территориального планирования (в частности, генерального плана). Кодекс устанавливает семилетний переходный период, в течение которого правила землепользования и застройки должны быть приняты. В правилах должна содержаться информация о территориальных зонах, образуемых на территории соответствующего муниципального образования. Определенные объекты можно строить только в границах установленных зон и в соответствии с градостроительными регламентами. Так, жилые дома можно возводить в рамках жилых зон. В случае необходимости возвести жилой дом на земельном участке, расположенном в зоне с иным статусом, заинтересованное лицо вправе инициировать рассмотрение вопроса о внесении изменений в правила. Однако процесс внесения изменений достаточно сложен (проводится в том же порядке, что и процедура принятия правил — т. е. с опубликованием проекта в СМИ, проведением публичных слушаний и соблюдением всей предусмотренной кодексом процедуры принятия).

Таким образом, процесс выбора участка для строительства в достаточной мере усложнен. Изменен и порядок получения разрешения на строительство.

Новое отношение к экспертизе

С 1 января 2006 года вступает в силу ст. 49 ГрК РФ, которая закрепляет презумпцию вредоносности строительства объектов (проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей) и устанавливает случаи, когда нет необходимости проходить государственную экспертизу. По новому кодексу меняется отношение к экспертизе проектной документации. Если ранее экспертизе подлежали все объекты вне зависимости от видов собственности, то в новом кодексе жилые здания до 3 этажей или производственные здания площадью до 1500 кв. м государственную экспертизу не проходят.

После того как объект построен, необходимо ввести его в эксплуатацию. П. 1 ст. 55 ГрК РФ определяет, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Формы разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию утверждены Постановлением Правительства РФ.

Новый Градостроительный кодекс устанавливает процедуру публичных слушаний, которые направлены на учет мнения граждан при реализации градостроительных решений. Насколько серьезно это мнение будет услышано, покажет время.

Ольга Петропавловская,

обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор»

(Продолжение следует)

Ранее по теме

:

Правда о ЖКХ. Разбираемся вместе — продолжение темы (5 июня 2006г.)

Жилищный кодекс в юридическом аспекте.

Плюсы и минусы нового ЖК. Какие права у собственников и нанимателей? Как решаются проблемы при сносе дома? Можно ли сделать из квартиры коммуналку?

Диагностируем Жилищный кодекс