Что требует и что запрещает Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»? К чему привели на практике поправки в ипотечное законодательство? Ответы на эти и другие вопросы в материале Ольги Петропавловской.

Жилищный кодекс в юридическом аспекте

Мы продолжаем «диагностировать» новый Жилищный кодекс, пытаясь разобраться в новых законах и поправках. Что требует и что запрещает Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»? К чему привели на практике поправки в ипотечное законодательство? Ответы на эти и другие вопросы в материале Ольги Петропавловской.

Пожалуй, наибольшие споры из всего жилищного пакета вызвал Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Призванный упорядочить правоотношения в сфере инвестирования гражданами средств в строительство жилья с получением по его завершении квартиры в собственность, закон получил резко отрицательную оценку застройщиков. В результате большинство из них отказываются работать в соответствии с этим законом, применяя различные полузаконные, а часто и незаконные методы привлечения средств граждан.

Закон – отдельно, практика – отдельно

Теперь согласно закону, привлекать средства граждан в долевое строительство допускается только на его основании, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством о жилищных накопительных кооперативах. Уточняем, привлекать средства компания может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации (документ, содержащий полные сведения об объекте строительства и о застройщике, — с проектной декларацией может ознакомиться любое лицо) и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

Далее законом в целях пресечения практики двойной реализации квартир вводится государственная регистрация договора долевого участия в строительстве. В договоре обязательно должны содержаться положения о сроке передачи объекта долевого строительства, о гарантийном сроке. Установлена достаточно серьезная ответственность застройщика за нарушение сроков, значительно усложнена процедура расторжения договора застройщиком при нарушении дольщиком графика платежей, установлены нормы о контроле за целевым использованием застройщиком средств, направляемых участниками долевого строительства в счет оплаты по договорам долевого участия.

Конечно, необходимость принятия данного закона была очевидна, особенно учитывая череду скандалов с обманутыми соинвесторами. Однако не менее очевидно и то, что принятый закон требует серьезной доработки.

И еще об одном важном моменте хотелось бы сказать. К сожалению, практика применения этой версии закона свидетельствует, что немалое число застройщиков продолжают находить обходные пути и все равно реализуют права на квартиры еще до получения разрешения на строительство. А нуждающиеся в новом жилье граждане вынуждены соглашаться на предлагаемые условия. Так и получается: закон – отдельно, практика – отдельно.

Остается лишь надеется, что в текущем году с принятием поправок и более активной деятельности органа по надзору за исполнением закона ситуация изменится к лучшему.

Важные поправки

В законодательство были приняты поправки, направленные на упрощение процедуры получения ипотечных кредитов, на снижение процентных ставок по ним и расходов на получение кредита. (О практической стороне вопроса мы готовим специальный репортаж. Следите за публикациями.). В частности, была отменена обязательная нотариальная форма договора ипотеки, и, соответственно, заемщик получил возможность сэкономить довольно значительную сумму, не оплачивая услуги нотариуса.

Существенной оказалась и поправка в Гражданский процессуальный кодекс РФ (ст. 446), в соответствии с которой банки получили возможность обращать взыскание на передаваемую в залог квартиру даже и в том случае, если она является единственным местом жительства гражданина. Это позволило снизить риски банков, поскольку ранее они не могли обращать взыскание на квартиру, если у гражданина не было другого жилья. Эта мера сказалась на снижении процентных ставок по ипотечным кредитам.

Стоит отметить изменения, внесенные в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах». В частности, введена такая новая ценная бумага, как «жилищная облигация с ипотечным покрытием» (в его состав входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений). Другие изменения в ипотечное законодательство были направлены на устранение существующих пробелов в части уточнения прав и обязанностей банков и заемщиков.

И здесь, нельзя не признать, что эти изменения положительно сказались на развитии рынка ипотечного кредитования. Число паевых инвестиционных фондов недвижимости в Самаре заметно увеличилось в 2006 году.

Ольга Петропавловская, обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор»

(Продолжение следует)

Предыдущая публикация темы:

Правда о ЖКХ. Разбираемся вместе

Жилищный кодекс в юридическом аспекте. Плюсы и минусы нового ЖК. Какие права у собственников и нанимателей? Как решаются проблемы при сносе дома? Можно ли сделать из квартиры коммуналку?

Диагностируем Жилищный кодекс