Жилищный кодекс в юридическом аспекте. Плюсы и минусы нового ЖК. Какие права у собственников и нанимателей? Как решаются проблемы при сносе дома? Можно ли сделать из квартиры коммуналку? Диагностируем Жилищный кодекс

Чуть больше года назад вступили в силу несколько основополагающих законов, направленных на приведение в соответствие с рыночными отношениями законодательной базы в сфере недвижимости, строительства, инвестиционной деятельности и ипотечного кредитования. Специалисты признают, что эти законы устранили большое количество пробелов в законодательстве и ввели новые правила, по которым должны развиваться правоотношения в названных сферах. Однако не все из них можно считать проработанными и оказавшими положительное влияние на жизнь людей. Разобраться в новых законах и поправках попыталась наш корреспондент Ольга Петропавловская.

Наша справка:

В жилищной сфере основополагающим нормативным актом является вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс (№ 188-ФЗ от 29. 12. 2004 г.). В сфере строительной деятельности – Градостроительный кодекс, вступивший в силу с 1 января 2005 года (№ 190-ФЗ от 29. 12. 2004.). Были приняты поправки в ипотечное законодательство и законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№ 214-ФЗ от 29. 12. 2004 г.), «О жилищных накопительных кооперативах» (№ 215-ФЗ от 29. 12. 2004 г.).

Базовый документ

Вступивший в силу 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации заменил действующий до этого Жилищный кодекс РСФСР 1983 года. Предыдущий документ был принят при другом общественном строе и уже не мог в полной мере регулировать жилищные отношения в условиях рыночной экономики даже с учетом внесенных в него поправок. Многих важных норм в нем просто не было. Новый ЖК можно охарактеризовать как рыночный. Теперь главенствующее положение занимает собственник жилого помещения. В этой связи следует обратить внимание на такой существенный момент нового кодекса, как появление у собственника права выселить из квартиры бывших членов без предоставления им другого жилого помещения (кроме лиц, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства).

Стоит обратить внимание на поправку в ст. 292 ГК, согласно которой все члены семьи собственника жилого помещения утрачивают право пользования жилым помещением и подлежат выселению в случае продажи этого помещения собственником. Достаточно жесткая, если не сказать жестокая, норма.

Теперь на собственников жилья возложена обязанность выбора способа управления домом (они могут создать ТСЖ, непосредственно управлять жилым домом либо пригласить управляющую организацию).

Собственники обязаны за свой счет содержать дом и производить его ремонт. Таким образом государство снимает с себя всю ответственность за состояние жилого фонда, не находящегося в муниципальной собственности.

В этой части есть немало вопросов, ибо возможна ситуация, когда прежние начальники ДЕЗов и иных предприятий коммунального обслуживания станут владельцами частных предприятий в сфере ЖКХ. При таком сценарии качество услуг останется на прежнем уровне, а расходы на содержание помещений возрастут (во всяком случае, до тех пор, пока не будет прозрачного открытого рынка жилищно-коммунальных услуг).

Есть смысл обратить внимание и на норму, закрепленную в Земельном кодексе, о праве собственности на придомовой земельный участок (его получают собственники квартир многоквартирного дома). Это позволяет им эффективнее использовать придомовую территорию и, кроме того, иметь гарантии в случае нарушения их прав при незаконном строительстве и при решении вопроса о сносе дома. Что происходит на практике? Увы, из-за отсутствия межевания и бюрократических проволочек процесс оформления придомовых участков в собственность движется крайне медленно.

Кодексом урегулированы и вопросы предоставления жилых помещений при сносе дома. Теперь собственник вправе рассчитывать не только на выплату рыночной стоимости жилья, но и на оплату всех расходов и убытков, связанных со сносом (выкупная стоимость). По соглашению с собственником ему может быть предоставлено равноценное жилое помещение в собственность. Четко установлено, что снос может быть произведен только при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Детально описан механизм такого изъятия. Теперь бороться с администрацией, которая хочет незаконно снести дом, стало проще.

А вот права нанимателей новый ЖК защищает в меньшей степени. Не запрещается взамен комнаты в коммунальной квартире предоставлять такую же комнату, ничего не говорится о праве разных семей на раздельное расселение. Хотя в любом случае жилье по социальной норме предоставить обязаны.

Более четко прописаны права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма. У первых прав стало больше – теперь им гораздо проще отказать нанимателю во вселении в муниципальную квартиру других членов его семьи.

В кодексе появились новые главы и разделы, содержание которых ранее вообще отсутствовало либо помещалось в одной-двух статьях. К примеру, целые главы посвящены переводу жилых помещений в нежилые и наоборот. Упростился порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. В новом ЖК нет таких понятий, как право на дополнительную площадь и раздел лицевого счета с заключением отдельного договора найма. Сделать из квартиры коммуналку теперь не получится.

В новый ЖК веден полный раздел о товариществе собственников жилья, а также о жилищных строительных кооперативах. Урегулированы вопросы создания этих организаций и их деятельности.

Конечно, новый ЖК вызывает немало вопросов, и уже сейчас к нему подготовлено достаточно много поправок. Кроме того, важно, как сложится судебная практика.

Ольга Петропавловская, обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор»

(Продолжение следует).