Для большинства самарцев приобретение квартиры – весомое событие. Поэтому совершить сделку покупки квартиры хотелось бы так, «чтобы потом не было мучительно больно», чтобы после «удачного приобретения» не бегать по судам и не бояться приходить домой – а вдруг занято? Ознакомить потенциальных покупателей с некоторыми юридическими тонкостями решила наш корреспондент Ольга Петропавловская.

Доверяй, но проверяй

«Людям, которые хотят купить или продать квартиру, в первую очередь, нужно проверять правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности на нее», – скажет вам любой юрист. Пусть этот тезис кому-то покажется очевидным, но здесь есть много нюансов, с которыми самостоятельно разобраться будет непросто. Предположим, человек хочет просто приобрести квартиру. Для этого, выбрав подходящий вариант, нужно попросить у владельца правоустанавливающие документы, тщательно их изучить, проверить, нет ли описок, неправильно написанных слов, цифр, действительно ли они зарегистрированы и полностью ли подтверждают право собственности.

Достаточно часто бывают ситуации, когда на основании решения суда квартира принадлежит людям, но то, что это решение должно быть зарегистрировано в Государственной регистрационной палате известно не каждому, соответственно, никакого свидетельства о праве собственности не получено. Часто встречается такая ситуация: по решению суда получено свидетельство о праве собственности, но арест, наложенный на квартиру в судебном процессе не снят.

Для справки: арест накладывается либо судьей по его решению, либо по заявлению одной из сторон в процессе в письменной форме о наложении ареста на спорное имущество. Такая ситуация может возникнуть в спорных наследственных случаях или при разделе имущества супругами. Причем судебные органы, наложившие арест на квартиру, не беспокоятся о том, чтобы его снять, даже если надобность в этом аресте давным-давно отпала.

Однако проверить правоустанавливающие документы – это еще не все. Желательно восстановить историю квартиры. Сложности начинаются с самой обычной проверки – получения архивной выписки. Увы, получить архивную выписку чаще всего не может даже собственник. Но даже если он ее получит, то, скорее всего, она будет в таком виде, в котором нужно работнику паспортного стола. На деле же нужна более глубокая информация, свидетельствующая обо всем, что было с этой квартирой с момента заселения. Вот тут-то как раз зачастую и всплывают обстоятельства, которые могут препятствовать совершению сделки. «Проблемой» могут стать временно снятые с регистрационного учета люди – выехавшие в дома престарелых или проходящие военную службу. При возможном возвращении они должны зарегистрироваться по прежнему месту жительства, поэтому при отчуждении такой квартиры без их согласия и ведома происходит нарушение законодательства.

Выясняя историю перехода права по квартире, стоит посмотреть период первоначального формирования права собственности (приватизации), что было дальше, с кем заключались сделки, через какого нотариуса, то есть всю историю этой квартиры.

20 лет спустя к вам в квартиру позвонили…

Покупателю квартиры надо иметь в виду, что если когда-то кто-то из зарегистрированных на этой жилплощади попал за решетку, то рано или поздно он придет обратно. Лица, которые выбыли в места лишения свободы, выбывали туда на постоянную прописку, но по закону, принятому в 1995 году, по возвращении их обязаны зарегистрировать по месту прежней регистрации. Поэтому, если человека «посадили» на 15-20 лет, то по истечении этого срока он вернется именно в эту квартиру и никто не имеет права ему отказать в регистрации. На самом деле давно создан судебный прецедент, на основании которого такие дела решаются в пользу бывших заключенных.

Способные – неспособные

Еще один подводный камень, о который «разбился не один корабль», – сделки с недвижимостью, совершенные недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами. Если впоследствии будет доказано, что на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или ограничен в дееспособности, то этот факт может стать основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной. При продаже квартиры продавец должен предоставлять справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, однако, как вы догадываетесь, при желании с любым врачом можно договориться. Причем даже если человек состоит на учете в одном из диспансеров, это не является однозначным препятствием к заключению сделки. Пока человек не лишен дееспособности или не ограничен в ней (а произойти это может только по решению суда), он вполне осознает свои действия и может совершать любые операции с принадлежащей ему собственностью.

Однако чтобы как-то обезопасить себя в том случае, если человек состоит на учете, можно пригласить врача-специалиста в необходимой области, который проведет независимую экспертизу. То есть за пять минут до совершения сделки и сразу после подписания договора купли-продажи такой участник сделки проходит довольно сложное, комплексное медицинское освидетельствование приглашенным независимым врачом. Любой врач, который будет приглашен на судебное заседание для проведения экспертизы, признает компетентность этого обширного анализа, показывающего, что человек в момент совершения сделки был абсолютно адекватен.

Это опасное слово «регистрация»

Помимо права собственности, в нашей стране существует институт регистрации (ранее прописки). Право на жилье закреплено в Конституции РФ и регулируется Гражданским и Жилищным кодексами. Однако в отдельных случаях право собственности может быть ограниченно, например, правом пользования. То есть, если в квартире зарегистрирован человек, продать эту квартиру практически невозможно. Регистрация по данному месту жительства, по сути, означает пожизненное пользование данной жилплощадью, и отнять ее, соответственно, никто не может. В этом случае возникают очень большие трудности. Конечно, закон защищает права граждан, особенно социально незащищенных слоев населения: детей, стариков, инвалидов, ветеранов и т.д. и контролирует, чтобы эти категории граждан не оказались на улице. Но обычно в ситуацию «лишних» зарегистрированных попадают бывшие родственники: муж не может выписать бывшую жену или начинаются «разборки из вредности» между людьми, которые, в принципе, свои семейные отношения уже прекратили. Снять человека с регистрационного учета без его согласия возможно только по суду, и на сегодняшний день исков по поводу снятия с регистрационного учета очень много. Однако для положительного решения суда необходимо огромное количество оснований: отсутствие вклада человека в оплату квартиры, наличие свидетелей, которые его не видели в течение долгого времени на этой жилплощади, наличие у него другого жилья, куда его можно выписать и т.д.