Страсти по «долевому» Не хочется быть пессимистом, однако страсти вокруг закона о долевом строительстве энтузиазма не вызывают. Принятые в первом чтении Госдумой 5 апреля поправки к закону учли далеко не все замечания, выдвинутые строительным сообществом. Руководство Ассоциации строителей России (АСР) еще надеется на «второе чтение», однако уже сегодня предупреждает, «в противном случае последствия могут быть самыми плачевными как для строителей, так и для граждан».

Время, назад!

Напомним суть дела. Законопроект устанавливает, что помимо договора участия в долевом строительстве денежные средства могут привлекаться путем выпуска специальных облигаций, а также жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Изменения предполагают исключение норм, касающихся механизма солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевого строительства на удовлетворение своих требований.

Документом изменяется судебный порядок расторжения договоров участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения платежа участником долевого строительства. В таких случаях устанавливается возможность одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Кроме того, законопроектом предусмотрено снижение размера неустойки (пени), уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства с 1/150 до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Такой же размер неустойки будет уплачиваться застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта строительства. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поправками устанавливается пятилетний гарантийный срок объекта долевого строительства. Кроме того, документ устанавливает возможность досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта строительства вместо обязанности передать объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Документ обязывает застройщика передавать участнику долевого строительства не только конкретный объект, но и все общее имущество многоквартирного дома. Законопроект уточняет процедуру расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику долевого строительства. Также документ конкретизирует особенности рекламы и содержания проектной декларации.

Унылый настрой

Итак, с теорией мы ознакомились. А что говорят практики.

По прогнозам экспертов рынка недвижимости в 2006 году объемы строительства значительно уменьшатся, что приведет к сокращению объемов предложения на 30% по сравнению с 2005 годом.

Вступление в силу закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) затормозило развитие большого числа площадок. Хотя снижение темпов освоения площадок в Самаре началось еще в 2005 году. Аналитики считают, что причины сбавления темпов самарскими застройщиками — результат кризиса 2004 года на рынке новостроек, вызванного оттоком покупателей, сокращением объема средств у девелоперов и их возможностей продолжать строительство в сочетании с банковским микрокризисом. Негативно на объемы строительства жилья сказались и многочисленные скандалы между застройщиками и частными инвесторами, которые привели к оттоку покупателей с проблемных строек на вторичный рынок.

Меньшие объемы строительства и, соответственно, дефицит предложения повлекут за собой рост цен, прогнозируют эксперты рынка. По итогам января рост цен составил около 4%, больше 1% в неделю. В ближайшее время подобные темпы увеличения стоимости квадратного метра на уровне 4-5% сохранятся, и, соответственно, говорить о стабилизации рынка жилой недвижимости пока преждевременно.

Усугубляет ситуацию сложность привлечения банковских кредитов под строительство жилья, так как по 214-ФЗ банк, обеспечивающий финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами. Есть надежда, что проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений. Однако увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения.

Таким образом, возможное развитие ситуации в будущем выглядит весьма пессимистично. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. А прессинг отложенного спроса, и затем образовавшийся „провал” в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен.

Ольга Петропавловская, обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор». ©