Как вернуть долевому бизнесу привлекательный вид? Практически полная остановка долевого строительства в стране поставила под угрозу выполнение национального проекта «Доступное жилье». И Самарская область не оказалась исключением: часть объектов «долевок» заморожена на неопределенный срок, другие, уже построенные, не могут решить юридические проблемы. Каковы перспективы развития долевого строительства попыталась выяснить Ольга Петропавловская, обозреватель интернет-канала «Самара Сегодня».

Досье

Напомним, к 2010 году в рамках национального проекта «Доступное жилье» ежегодно должно вводиться в строй 80 млн. квадратных метров жилья. Сейчас возводится в два раза меньше.

Как и предсказывали в прошлом году строители, после вступления в силу закона №214 «О долевом строительстве…» строительство жилья сократилось на 40%, а цены выросли на 30%. Эти цифры озвучивал президент России Владимир Путин. Среди мер, направленных на выполнение жилищного национального проекта, он упоминал о необходимости поправок к закону «О долевом строительстве».

Сказано — сделано. Ассоциация строителей России совместно с «Деловой Россией» и комитетом Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям провела большую работу по согласованию необходимых изменений в законодательство. Однако итоговый текст поправок, принятый в первом чтении Государственной Думой и призванный вернуть этому некогда популярному виду строительства прежнюю привлекательность для строительных компаний, похоже, разочаровал строительную отрасль.

Накладно!

Увы, у строителей по-прежнему остались претензии к законотворчеству депутатов. По их мнению, поправки в нынешнем виде неудобны как строителям-инвесторам, так и дольщикам.

Долевое строительство жилья предусматривает возведение жилого дома на деньги его будущих жильцов, которые выступают как соинвесторы стройки и несут при этом ряд рисков. Однако у этого способа приобретения жилья, с помощью которого в свое время продавалось до 80% квартир в России, есть ряд очевидных преимуществ — в частности, более низкая стоимость квадратного метра.

К сожалению, такая схема оказалась приманкой для мошенников и просто несостоятельных компаний. В результате чуть ли не половина участников долевого строительства по всей стране оказалась у разбитого корыта — деньги уплачены, а вместо дома, в лучшем случае, недострой.

Это незамедлительно привело к социальной напряженности — в стране, и в Самаре, то и дело проводятся митинги «обманутых дольщиков». На фоне народного недовольства, в 2005 году был принят закон «О долевом строительстве…», во главу угла которого была поставлена защита прав соинвесторов-покупателей жилья.

К сожалению, законодатели перестарались. Некоторые статьи закона отпугнули от участия в долевом строительстве банкиров. Практически все российские банки с опаской относятся к положению закона о том, что банк несет солидарную ответственность с застройщиком. В этом случае риски кредиторов неприемлемо велики, — особенно учитывая расширенные права дольщиков, которые, при желании, могут сорвать строительство.

И это не все — общий список претензий строителей к закону составляет целую брошюру. Тут и непродуманное налогообложение, и сильно сокращенные права застройщиков и много других вещей, которые превращали долевое строительство в трудоемкий и абсолютно непривлекательный вид бизнеса.

Большие маневры?

Как и предполагали скептики, поправки содержали далеко не весь перечень требуемых изменений. Да, пресловутая «солидарная ответственность банков» была отменена, а застройщики получили дополнительные права в отношениях с дольщиками. Но четырех принципиально важных пунктов в законе строители и банкиры так и не увидели.

Так поправки не защищают покупателей от двойных продаж квартир. Имеется в виду ситуация, когда одна и та же квартира продается мошенническим образом сразу нескольким покупателям. Несмотря на то, что этот момент был чуть ли не основным, вышло так, что по закону конкретный договор на участие в строительстве не увязан с конкретной квартирой. И никто не гарантирует, что на одну и ту же не заключат несколько договоров.

Кроме того, если поправки останутся в таком виде, сложно будет привлекать кредитные средства банков. Все дело в механизме пропорционального залога, при котором банки и дольщики, которым в случае проблем у застройщика возвращаются средства пропорционально вкладу каждого. Внесенные поправки не гарантируют банкам и дольщикам полный возврат вложенных средств, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.

Каждый за свое

По мнению специалистов, альтернативой может быть механизм, при котором земля под строительство находится в залоге у банка, а дольщики получают банковскую гарантию в целях обеспечения обязательств перед ними. Этот закон должен распространяться только на жилые дома и иные объекты, входящие в состав многоквартирного дома, либо на объекты, которые не входят в состав многоквартирного дома, но в нем находятся, или находятся на этом земельном участке.

Кроме того, в законе нужно более четко определить объекты долевого строительства. Так, закон надо распространить на строительство гаражей, ведь цель закона — защитить тех, кто покупает в конечном итоге объекты для себя. Но, следовательно, из закона надо исключить коммерческую недвижимость, так как в этом случае речь идет о чисто инвестиционной деятельности.

Остальные требования Комитета и строителей сводятся к упрощению контроля и процедур регистрации. Здесь главное — избежать лишних административных барьеров и не раздуть армию чиновников. В конечном счете, это тормозит строительство, причем не только долевое.

Что же касается банков, то долевое строительство им невыгодно. Финансовым организациям выгодно полностью кредитовать строительство, без привлечения средств граждан. Но, когда в строительстве участвуют только кредитные средства, стоимость квадратного метра резко увеличивается.

Банки предлагают свое решение жилищного вопроса — ипотеку. Однако только ипотекой национальный проект не реализовать. На данный момент ипотека не является конкурентом долевому строительству, поскольку высокая инфляция не позволяет банкам предложить всем нуждающимся в жилье действительно интересные процентные ставки. И, хотя государство вкладывает огромные деньги в субсидирование процентных ставок через Федеральную целевую программу «Жилище», даже этих средств недостаточно, чтобы только за счет ипотеки можно было к 2010 году построить и продать заявленное количество жилья.

Ольга Петропавловская,

обозреватель интернет-канала «Самара Сегодня». ©