У нас в Самаре уж если что-то появляется новое, то не заметить это просто невозможно. По количеству новоиспеченных офисов можно смело судить о том, чем сегодня интересуются горожане в первую очередь. Пришла весна, и стало очевидно, обновление люди связывают с возможностью решить свои жилищные проблемы через ипотеку.

Однако необходимо признать, что ипотека не может решить жилищные проблемы всех самарцев. В частности, она недоступна для тех, кто зарабатывает менее $300 в месяц. С такими доходами просто нереально ежемесячно возвращать банку долг и выплачивать проценты. Но могут ли воспользоваться ипотечными механизмами люди явно не бедные, но и не настолько обеспеченные, чтобы позволить себе прямую покупку квартиры?

Неведома зверушка

Речь идет о так называемом среднем классе. Что подразумевается под этим термином? Одни относят к среднему классу семьи с совокупным ежемесячным доходом $600-700, другие устанавливают планку в $1 тыс., третьи — и того больше. Эта ситуация напоминает вычисление «среднего роста по стране».

Согласно данным официальной статистики, денежные доходы половины самарцев не превышают $160-180 в месяц, а средняя зарплата одного работника в октябре 2005 года составляла примерно $280. Статистики реальных заработков населения у нас не существовало и не существует. Спрашивать самих людей бесполезно: одни будут по привычке «прибедняться», а другие, наоборот, стараться «вытянуть» свои доходы на средний уровень: обидно сознаваться, что ты в чем-то хуже других.

Если же применять критерии выделения среднего класса в соответствии с международными стандартами, то основными признаками принадлежности к нему являются:

— определенный уровень доходов,

— владение движимым и недвижимым имуществом,

— профессиональная квалификация,

— уровень образования,

— успешность поведения в условиях рыночной экономики.

Разумеется, среди названных критериев стержневым считается уровень доходов — он должен позволять вести достаточно комфортный образ жизни. То есть

не только решать вопросы элементарного выживания, как то — обеспечивать пропитание, покупку одежды и обуви, плату за квартиру и коммунальные услуги, но и давать возможности для разнообразного проведения досуга. С этой точки зрения «средним» для Самары может считаться ежемесячный доход семьи $1200. Подчеркнем, доход семьи, а не одного человека.

Круг замкнулся

Зададимся вопросом, может ли ипотека помочь «средней» самарской семье, и если «да», то в какой мере? Допустим, семья из двух человек зарабатывает «чистыми» (т. е. после вычета всех налогов) $1 тыс. в месяц. По нормативам большинства банков, при ставке кредитования, равной, например, 14%, и сроке кредитования 10 лет в среднем, заемщик может рассчитывать на кредит примерно в $21 тыс. На такие деньги особенно не разгуляешься. Можно лишь попытаться поменять имеющуюся квартиру на большую с доплатой.

Получается, что сумму, достаточную для приобретения квартиры, можно получить лишь с «чистым» доходом порядка $2 тыс. и выше.

Таким образом, теоретически «средняя» семья может улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки, особенно если у нее в собственности уже есть квартира. Но сделать это будет непросто. Цены на недвижимость продолжают расти. Оставляет надежду тот факт, что сегодня банки заинтересованы в том, чтобы в ипотечном кредитовании были задействованы «средние» слои населения. Поскольку людям действительно богатым никакая ипотека не нужна: у них либо есть недвижимость, либо они могут купить ее без всяких кредитов. Таких людей у нас в стране немного, ориентация на них для банков не перспективна.

Наш с тобой секрет

Есть в проблеме среднего класса и другой аспект, о котором многие желающие взять ипотечный кредит почему-то забывают, — это необходимость официально подтвердить получаемые доходы.

Как утверждают специалисты, по так называемым «белым» доходам (которые могут быть документально подтверждены) под критерии банков подходит около 7% населения нашей страны. С остальных потенциальных заемщиков обязательно потребуют иные доказательства платежеспособности, к которым могут относиться как количественные (дополнительные гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья внаем и т. д.), так и качественные (место работы, должность, марка автомобиля и т. д.) показатели.

Поэтому прежде чем говорить о поступательном и цивилизованном развитии ипотечного кредитования, умеренных процентных ставках и выгодных условиях, надо позаботиться об открытии доходов и уплате по ним всех налогов. По понятным причинам в России лишь очень немногие имеют достаточные «белые» доходы. И, естественно, ипотечным банкам в таких условиях работать сложно: слишком велики риски. Деньги, причем немалые, не могут раздаваться лицам, работающим неизвестно где и имеющим нелегальные доходы. Поэтому проблема широкомасштабного развития ипотеки для так называемого среднего класса имеет отношение не только к банкам, но и к самому среднему классу, не желающему документально «светиться» со своими «серыми» и «черными» доходами.

Так что не стоит ждать от ипотечного кредитования чуда. Даже в странах, где ипотека развита, она не нацелена на обеспечение жильем всех граждан. Жилищное кредитование ориентируется только на определенную часть населения — на средний класс, который отличается социально-экономической активностью и имеет стабильный официальный доход (другое дело, что на Западе этот класс гораздо многочисленнее, чем у нас).

К ипотеке стоит относиться как к инструменту, который помогает сделать только четко определенные вещи, не более того. Ведь никому не придет в голову требовать от простых наручных часов, чтобы они работали еще как радио, фонарик и персональный компьютер. Так и ипотека: она призвана помочь улучшить жилищные условия лишь определенной части населения.

Рассмотрим конкретный пример. Если заемщик хочет купить квартиру, например, за $72 тыс., то ипотека позволит это сделать при условии, что у него уже имеется $15 тыс. на первоначальный взнос и он может ежемесячно выплачивать в погашение кредита и процентов примерно по $800. Если такой возможности нет, винить кого-то в этом бесполезно.

Ольга Петропавловская,

обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор». ©