Цена земли, на которой строится дом, составляет примерно треть себестоимости жилья. Но еще больше тянут — до 47 процентов себестоимости — многочисленные муниципальные сборы и обременения. С первым «злом» федеральные власти начали активно бороться.

Как уже сообщала «РГ», Федеральная антимонопольная служба в рамках нацпроекта по доступному жилью начала проверку законности выделения земельных участков под жилищное строительство. Первые результаты оказались удручающими. ФАС заявила о намерении аннулировать незаконные сделки, а первый вице-премьер Дмитрий Медведев попросил подключиться к этой работе и Генпрокуратуру.

Итак, с 1 октября 2005 года вступила в действие новая норма Земельного кодекса, требующая, чтобы все земельные участки, предназначенные под строительство многоквартирных жилых домов и комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, предоставлялись исключительно на аукционах.

Только для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) пока остается возможность выделения участков как на аукционе, так и на конкурсе. Предполагается, что новая норма сделает процедуру выделения земли прозрачной и доступной для создания полноценной конкуренции на рынке, что в свою очередь благотворно повлияет на стоимость квадратных метров.

Однако проверка показала, что 91,7 процента участков по всей стране по-прежнему предоставляется без процедуры аукциона. Не в чести даже конкурсы со всей их ущербностью и манипуляционными возможностями (по конкурсам ушло всего 1,9 процента участков). То есть подавляющая часть земли уходит прямиком в нужные руки без каких бы то ни было торгов. Замечено также, что непосредственно перед вступлением в силу новой нормы Земельного кодекса во многих регионах наблюдался настоящий земельный бум — участки расхватывали как горячие пирожки. А с 1 октября — гробовая тишина на рынке. Например, в Курганской , Новгородской, Тамбовской, Ивановской, Костромской областях за весь четвертый квартал прошлого года не зафиксировано ни одной сделки по передаче земельных участков под многоквартирное жилищное строительство (лишь единичные случаи предоставления участков под ИЖС). В других регионах даже внимания не обратили на изменение законодательства и все участки, кроме ИЖС, по-прежнему спустили без торгов.

Типичный пример — Красноярский край. Здесь, как и в большинстве других регионов, аукционы (в количестве четырех) были проведены по площадкам под индивидуальное жилищное строительство, а 44 участка под крупные объекты отданы либо в собственность, либо в аренду без торгов. Эксперты считают, что местные власти пока просто не готовы и не умеют проводить аукционы.

Повлияет ли практика проведения земельных аукционов на объемы строительства? Руководитель одного из крупнейших в крае строительных холдингов Мамед Абасов полагает, если это произойдет, то не сразу:

— Крупный бизнес давно обеспечил себя землей. Лишь по мере ее застройки он согласится идти на аукцион. Ради спортивного интереса на торги он не пойдет..

Что будет с ценами на жилищном рынке, когда практика аукционов станет повсеместной? «Скорее всего бюджетные расходы на техническую подготовку аукционов будут учтены при проведении аукциона и заложены в стартовую цену», — предполагает Мамед Абасов.

В территориальном управлении Федеральной антимонопольной службы особых ценовых изменений от аукционов не ждут.

— В Красноярске и все достаточно крупные участки уже распроданы, — рассказал корреспонденту «РГ» заместитель руководителя краевого УФАС Олег Харченко. — Иная ситуация в районах края. В середине апреля мы намерены возбудить дела в отношении нескольких муниципалитетов. Там участки под коттеджное строительство были проданы без проведения конкурса.

В антимонопольной службе подозревают, что найдутся умельцы, которые захотят обойти аукционы и будут приобретать участки под нежилое сттроительство. А перевести объект из-под нежилого строительства в жилищное не представляет большой трудности.

Очевидно, что одними только аукционами цены на жилье не остудить. Это показал, в частности, опыт Новосибирской области. Еще в мае прошлого года областная прокуратура по заданию Генеральной провела проверку 2140 земельных участков, отведенных под строительство жилья новосибирской мэрией. Все они были выделены с нарушением и Земельного, и Градостроительного кодексов. Власти все свои обязанности переложили на плечи строителей, а значит, и покупателей.. Эти навязанные обременения, по разным оценкам, увеличивают в себестоимости до 35-47 процентов. Сюда входят цена оформления выделения земельных площадок под строительство, плата за право аренды земли, получение технических условий и так далее и тому подобное.

После вмешательства прокуратуры мэрия Новосибирска отменила постановления об обязательной передаче застройщиками 5 процентов построенной площади безвозмездно и 10 процентов — по себестоимости. А с октября прошлого года стали обязательными открытые аукционы земельных участков. Единовременный градостроительный сбор и плата за право аренды земельного участка формально отменены. Однако новые постановления мэра предусматривают заключение (по сути обязательное) договоров с застройщиками о передаче части строящейся жилой площади муниципалитету для расселения аварийных домов. Вместе с тем прокурорское расследование показало, что из полученных в 2003-2004 годах бесплатно от застройщиков 79 квартир только четверть предоставлена для переселения. Остальные проданы мэрией по инвестиционным договорам.

В Челябинске складывается довольно парадоксальная ситуация: решение о выделении земельного участка — пусть в нарушение закона — принимала администрация, а пострадать может добросовестный застройщик, который, возможно, уже успел построить несколько этажей нового многоквартирного дома.

Сейчас муниципальные образования ждут проверок на предмет законности землеотводов. Здешние антимонопольщики установили, что за четвертый квартал 2005 года в городах области выделено под жилищное строительство более 174 тысяч квадратных метров земли. При этом ни один земельный участок не был распределен через аукцион.

Более того, в прокуратуре сочли подозрительной спешку, с которой администрация Челябинска только за сентябрь 2005 года (видимо, желая уложиться в срок до 1 октября) выделила под жилищное строительство 90 участков, и все — без проведения аукциона. Как считают правоохранители, Градостроительный кодекс еще с 1 января 2006 года не допускает принятие решений о резервировании земель для муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования. Прокурор области Александр Войтович направил в Арбитражный суд заявления в защиту интересов муниципального образования Челябинска — о признании недействительными 24 постановлений главы города Михаила Юревича. В большинстве случаев прокуратура указывает на формальное нарушение закона: например, один из земельных участков в спальном районе города был предоставлен строительной компании без публикации объявления в СМИ. Другой участок отдан застройщику еще до публикации объявления.

Первое исковое заявление Арбитражный суд области рассмотрел еще в феврале, постановление мэра Челябинска Михаила Юревича о предоставлении в аренду ЗАО «Памир» земельного участка на пересечении улиц Братьев Кашириных и Каслинской признано недействительным с момента его издания. А вот рассмотрение последующих трех исков завершилось в пользу администрации Челябинска: постановления главы города об утверждении акта выбора земельного участка признаны законными.

В прокуратуре области говорят, что окончательное решение об обжаловании этих решений будет принято на днях. Очевидно, что затягивание судебных разбирательств может привести к срыву уже запланированных на 2006-2007 годы объемов сдачи жилья. Ведь большинство компаний, ожидая судебных решений, а потом и вердикта кассационных инстанций, не торопятся осваивать землю.

Задержку с проведением конкурсов в администрации Челябинска объясняют тем, что только в середине февраля вышло постановление российского правительства о правилах подключения нового жилья к инженерным сетям. А выставлять на аукцион по закону можно только подключенный участок. Как заявил заместитель главы Челябинска Жан Мезенцев, в ближайшее время первые два земельных участка под жилищное строительство все же найдут своего владельца через аукцион.

Правда, пока никто не решается спрогнозировать, как скажется конкурентное распределение земель на себестоимости сдаваемого жилья. Только за последний год квартиры в Челябинске подорожали чуть ли не в 2 раза, и сейчас цена 1 квадратного метра доходит до 27 тысяч рублей. К концу года эксперты обещают все 30 тысяч.

— Подорожание можно предположить, но произойдет ли оно, — покажет время, — говорит президент Союза предприятий строительной отрасли Челябинской области Леонид Беркович. — В любом случае никто не будет покупать земельные участки втридорога, чтобы строить на них дико дорогое жилье, которое никто не купит.

«Российская газета» №51 (4017), 15.03.06