До конца года собственники жилья в многоквартирных домах должны будут выбрать способ управления своим домом. Если жильцы не смогут или не захотят объединиться, чтобы решить этот вопрос, выбор за них сделают муниципальные власти. «РГ» публикует постановление правительства, утвердившее правила, по которым должны действовать муниципалитеты, организуя конкурсы по выбору управляющей организации.

Очень может быть, что вскоре знакомые всем жэки и дэзы прикажут долго жить. До конца года собственники жилья в многоквартирных домах должны выбрать способ управления своим домом. Если жильцы не смогут или не захотят объединиться, чтобы решить этот вопрос, выбор за них сделают муниципальные власти: управляющую организацию они отберут уже без участия жильцов. Но, правда, по конкурсу.

Вся эта схема прописана в Жилищном кодексе. А сегодня «РГ» публикует постановление правительства, которое утвердило правила, по которым должны действовать муниципалитеты, организуя такие конкурсы.

Нужно заметить, главный жилищный закон предусматривал, что переход управленческих функций к профессионалам-частникам пойдет быстрее, и первоначально жильцы должны были сделать выбор до 1 марта 2006 года. Но весь прошлый год показал — население к переменам не готово. Товарищества собственников жилья создаются. Но, главным образом, во вновь построенных домах, где купившие квартиры жильцы имеют примерно равный и весьма высокий уровень доходов и более «продвинутое» самосознание. Впрочем, роль организатора товарищества в большинстве случаев берут на себя строительные организации, возводившие дома, — у многих застройщиков есть специальные подразделения, занимающиеся эксплуатацией вновь отстроенного фонда.

Что касается старого жилья, здесь дело продвигается куда медленнее. Во многом потому, что публика в старых домах живет разношерстная — здесь и владельцы квартир, купившие их на вторичном рынке, и семьи со скромными доходами, но решившие свое жилье все-таки приватизировать, и те, кто предпочел оставить занимаемую площадь в качестве муниципальной. Многие просто не понимают, зачем им нужно выбирать какого-то там управленца.

Вот почему сроки решено было отодвинуть, для чего в конце декабря были внесены необходимые поправки в законодательство. Таким образом, собственникам-жильцам дали дополнительные десять месяцев на проведение общего собрания и выбор способа управления домом. Если этого не сделать до конца нынешнего года, с 1 января 2007-го «управдома» обязаны будут выбрать муниципалитеты. Уже без участия жильцов, но, правда, по конкурсу.

— Новая модель управления многоквартирными домами, прописанная в Жилищном кодексе, преследует одну главную цель, — поясняет Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города (этот институт помогал Росстрою, минрегиону и ФАС писать публикуемые сегодня правила). — Власть не должна управлять чужой собственностью. Все обязанности, вся ответственность по ее содержанию и использованию лежит на собственнике. Только так можно демонополизировать рынок по предоставлению жилищно-коммунальных услуг, чтобы на смену нынешним монополистам — МУПам — пришли профессиональные управляющие компании.

Но торопиться и «загонять» население в ТСЖ силком, по мнению Сергея Сиваева, было бы большой ошибкой. Нужно постепенно создавать предпосылки к тому, чтобы жильцы поняли, зачем (и в каких случаях) нужно объединяться и какие выгоды это сулит. Поэтому управление домами, отобранными муниципалитетами, специализированными организациями, можно рассматривать как некий промежуточный вариант, ведь договор на оказание услуг управляющая компания будет заключать с каждым жильцом. Если качество ее работы и расценки на услуги удовлетворят большинство собственников квартир в доме, то и слава Богу: значит, переход на новую модель управления пройдет безболезненно. Если же жильцы захотят поменять управленца, они просто вынуждены будут объединиться, чтобы сделать новый выбор.

При этом переход управленческих функций от муниципальных структур к частным, и законодатели отдают себе в этом полный отчет, сопряжен с определенными рисками. Во-первых, на рынке могут появиться лжеуправленцы — договоры заключат, деньги с населения соберут, а там трава не расти. Во-вторых, пока профессиональных управленческих компаний, стремящихся занять нишу на рынке коммунальных услуг, очень мало. Значит, пока ни о какой конкуренции и речи нет. И при заключении договоров на обслуживание жильцам, что вполне реально, будут предлагать прямо-таки кабальные условия. Впрочем, по словам Владимира Ефимова, замначальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ, эти риски учитывались при подготовке правил по проведению конкурсов. «Карманные» компании, считает Ефимов, муниципалитеты выбрать не смогут — этому помешают прописанный в правилах порядок информирования о проведении конкурса и его открытость. От мошенников и жильцов, и поставщиков услуг должен защитить специальный механизм — либо денежное обеспечение исполнения обязательств, либо страхование ответственности управляющей организации, либо безотзывная банковская гарантия, либо залог депозита. Одним словом, участвуя в конкурсе, УК должна продемонстрировать свою финансовую устойчивость и серьезность намерений.

Что касается «кабальных» условий договора и возможного скачка расценок на услуги, то, по мнению Владимира Ефимова, эти требования муниципалитет сможет оговорить при проведении конкурса, и первоначально стремительного взлета квартплаты эксперты не ожидают.

Тем не менее стоит сказать, что переход на новую модель предусматривает, что отдельный договор будет заключаться на обслуживание каждого дома. А это означает, что практически сразу станет ясно, что в новых домах жильцы за тепло, например, здорово переплачивают. А жители старого фонда окажутся в явном проигрыше — содержание жилья более низкого качества им будет обходиться намного дороже (из-за тех же теплопотерь, к примеру). Как решать эту проблему, пока непонятно. Как неясна и ситуация с капитальным ремонтом таких домов. Напомним, Жилищный кодекс и эту обязанность целиком и полностью возложил на жильцов-собственников. Но такой подход чреват социальным взрывом — население и сегодня-то с трудом воспринимает резкий рост тарифов.

К счастью, признаются эксперты, в правительстве все-таки приходят к пониманию, что оставлять население один на один с разрушающимся жильем, требующим огромных затрат на восстановление, нельзя. Но каким образом организовать государственную поддержку, пока даже приблизительного решения не найдено. «Мы изучаем опыт Прибалтики, Польши и других стран, — говорит Сергей Сиваев. — Думаю, что скоро какие-то предложения будут уже сформулированы».

Ирина Невинная

Дата публикации 22 февраля 2006 г.

"Российская газета"