Это связано с проблемой парковки и транспортной доступности исторических центров, которые до недавнего времени имели статус региональных «Сити». Рынок офисной недвижимости крупных городов Поволжья ожидает качественный рост. В Самаре по оценкам аналитиков санкт-петербургской девелоперской компании «Бекар. Консалтинг», объем офисных площадей составляет всего 100 тыс. кв. м.

По мнению Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки самарской компании «Спектр недвижимости», это сильно заниженная цифра, емкость самарского рынка вполне соотносима с нижегородской. Но в «Бекаре» уточняют, что делают оценку рынка исходя из объема качественных офисных помещений классов В и С, без учета встроенных объектов коммерческого назначения и нереконструированных административных (класс D).

К «качественным» офисным помещениям, находящимся в коммерческом обороте, в Самаре можно отнести введенные в эксплуатацию в 2005 году офисные центры «Деловой мир», «Миллион», офисно-гаражный комплекс «Глобус» на улице Водников, торгово-офисные центры «Биг Бен», «Скала», Sky City, а также первую очередь бизнес-центра «Витязь» (порядка 7,3 тыс. кв. м офисных площадей), которую компания «СИМС» сдала в декабре 2005 года. Центр позиционируется как класс «А», полностью объект общей площадью около 70 тыс. кв. м предполагается завершить в конце 2006 года, отмечают в РСЦ «Мабис», эксклюзивном продавце «Витязя». В 2006 году будут сданы в эксплуатацию и офисный центр класса В площадью 16,5 тыс. кв. м, который строит в Самаре компания «БЭЛ-Девелопмент», региональная «дочка» «Базэла», и офисный проект холдинга «Активный капитал» общей площадью около 10 тыс. кв. м. Во второй половине 2006 года планируется начать строительство бизнес-центра класса А Ice Plaza СК «Портал», в проекте находится офисный центр А-класса РСО «Прогресс» и офисный проект, также заявленный как класс А, на улице Урицкого. Его застройщика (ГК «Уран») консультирует санкт-петербургский «Бекар».

По оценке Елены Стрюковой, консультанта отдела по работе с арендодателями международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (компания является автором концепции бизнес-парка «Идея», входящего в состав казанского инновационного технопарка), рынок офисных площадей Казани развивается более динамично, чем самарский. Уже сейчас на нем представлено большее количество зданий, отвечающих критериям класса В, по классификации, принятой операторами московского рынка коммерческой недвижимости. По данным Центра сервейинга Поволжского антикризисного института (ПАИ), рынок офисной недвижимости Казани представляет собой бизнес-центры, офисные и торгово-офисные здания, административные здания, а также неспециализированные объекты — общей площадью свыше 270 тыс. кв. м. Из крупных реализованных проектов 2005 года в ПАИ отмечают бизнес-центр «Булак» (позиционируется как первый в Казани офисный центр класса А, площадью 6 тыс. кв. м) и технопарк «Идея» (общая площадь — около 30 тыс. кв. м), расположенные в центре города. По данным ПАИ, в 2006 году в Казани запланирован ввод в эксплуатацию четырех крупных бизнес-центров — это около 45 тыс. кв. м (Международный бизнес-центр, бизнес-центр «Ибрагимовский», офисно-торговый центр «Спартаковский», гостиничный комплекс «Корстон-парк-отель»), за счет чего общая площадь специализированных зданий увеличится на 16% и составит свыше 320 тыс. кв. м.

В центре становится тесно

География новых проектов — в Самаре эта тенденция наиболее сильна (из новых объектов только офис «Базэла» находится в центре) — позволяет говорить о том, что деловой центр города меняет прописку. Исторический центр уступает статус «Сити» более отдаленным районам, и участки, где реализуются наиболее крупные проекты, в своем позиционировании оспаривают друг у друга право называться городскими «Уолл-стрит». Так, еще год назад на бывшей производственной площадке завода «Кинап» продвигался офисный проект «Самара-Сити». Сегодня ее владельцы, видимо, делают ставку на развлекательное направление (участок на набережной Волги, основного летнего места отдыха самарцев, располагает к такой концепции).

На статус делового центра могла претендовать и промзона завода «Шар», застраиваемая объектами коммерческой недвижимости. Но непоследовательность концепции застройки (торговые центры со специализацией от стройматериалов до кожи, мехов, обуви и домашних растений, офисные помещения разного качества) не позволяет говорить о площадке в статусе делового центра.

Сергей Винтаев предполагает, что деловые центры Самары, как и торговые объекты, будут тяготеть к ведущим транспортным магистралям — Московскому шоссе и Ново-Садовой. А ГК «Бекар» защищает концепцию расположения делового центра города в окраинном Железнодорожном районе. Компания обратилась к самарским властям с предложением изменить зонирование этой территории с промышленной на деловую, указывая на то, что потенциал исторического центра исчерпаем и места для реализации крупных качественных проектов там вскоре не будет.

С такими аргументами согласен и Андрей Тюрин, руководитель департамента недвижимости самарской СК «Портал». По его словам, исторический центр по-прежнему остается наиболее престижным для строительства жилых домов, а вот с точки зрения размещения офисов, из-за плохой транспортной составляющей (узкие улицы, отсутствие парковок) и нехватки свободных мест для строительства, неудобен.

Операторы рынка коммерческой недвижимости Казани утверждают, что уже сейчас можно говорить о формировании нового центра деловой активности в Ново-Савинском районе города, который будет конкурировать с центральным Вахитовским. «С реконструкцией исторической части Казани начался массовый отток различных учреждений и фирм из сносимых и перестраиваемых зданий, — отмечает Рафаэль Бикметов, заместитель генерального директора по маркетингу корпорации ‘‘Единая арендная система’’ (крупный оператор рынка коммерческой недвижимости Казани, управляет порядка 60 тыс. кв. м офисных площадей). — С завершением реконструкции исторической части города следует ожидать возврата некоторой части фирм (это будут, в основном, представительства московских и зарубежных компаний) во вновь построенные или реконструированные офисные центры, но при этом надо понимать, что многочисленные и прекрасно оборудованные офисы вряд ли будут полностью заполнены — как правило, из-за высоких арендных ставок и проблем с парковкой и транспортной доступностью».

По словам г-на Бикметова, многие компании и организации, строящие свой бизнес на обслуживании партнеров и посетителей, предпочли размещать офисы в других районах города на магистралях или рядом с ними именно из-за возникших в центре Казани транспортных проблем. «Скорее всего, крупные компании и организации предпочтут классическую западную схему расположения, когда представительный главный офис располагается в центре, а многочисленные допофисы рассредоточены по городу», — полагает он.

С ним согласна и Татьяна Романчева, руководитель Нижегородского центра научной экспертизы. Она отмечает, что дорога до офиса в центре города с каждым годом будет требовать все больше времени. По этой причине, напоминает она, в Нижнем Новгороде предлагают перенести деловой центр в район Старого Канавина. А вот высокие арендные ставки в центральных районах города как причину смещения предпочтений арендаторов и покупателей офисных помещений в сторону окраин она считает неактуальной для регионов. «Цена квадратного метра и уровень арендных ставок в офисном центре зависит от класса объекта, уровня обслуживания. Более низкие арендные ставки в так называемых ‘‘офис-парках’’ за пределами Садового кольца в Москве понятны: земля там стоит на порядок дешевле площадок в центральных районах. В региональных центрах существенной разницы практически нет», — объясняет она.

В двух шагах от дома

Судя по всему, «белые воротнички» действительно будут тратить гораздо меньше бесценного времени на то, чтобы добраться из дома на работу и обратно. Дело в том, что деловые центры не только сместятся в сторону жилых районов, но и, вполне вероятно, переедут прямо «во двор». Согласно последним тенденциям застройки, офисные центры активно строятся в жилых комплексах. Подобные проекты развиваются застройщиками «Европейского квартала», комплексов «Пять звезд», «Город мира» в Самаре. Планы строительства офисного центра в жилом массиве 123-го квартала Самары имеет и СК «Нива-строй». Причем речь идет о полноценных офисных проектах. Согласно плану застройки, офисный центр «Европейского квартала» будет представлять собой 11-этажное здание, первая очередь проекта «Город мира» (ЖК «Москва») включает в себя два офисных центра — «Арбат» и «Таганка», каждый площадью более 5 тыс. кв. м. А компания «Маякстройинвест» намерена построить в «Пяти звездах» 30-этажный офисный центр площадью 17,5 тыс. кв. м и торгово-офисный комплекс в 19,5 тыс. кв. м. Похоже, образ жизни мегаполисов все больше способствует тому, чтобы совместить понятия «дом» и «офис».

Наталья Дядик

«Эксперт Волга» №2(6), 30 января 2006

(Фрагмент)

«Эксперт Волга»