Несколько лет назад на «испорченный» квартирный вопрос государство решило ответить ипотекой. Кто из нас, узнав о предлагаемой возможности, улучшить свои жилищные условия, не «примерил» ипотечное платье на себя. Увы, подавляющему большинству оно оказалось не по карману. Прошло время, а ипотека по-прежнему так и осталась завидной мечтой для российских граждан. Впрочем, с этой «мечтой», похоже, не хотят расставаться власть имущие. И, кто знает, возможно, предпринятые ими существенные действия дадут ипотеке зеленый свет.

Обратим внимание в первую очередь на законодательные изменения. Ряд основных законов – Гражданский кодекс, закон об ипотеке, закон о регистрации прав на недвижимое имущество – были дополнены нормами, существенно повышающими права инвесторов и кредиторов. Сегодня в случае неплатежа заемщика, кредитор может выселить его, продать квартиру и таким образом компенсировать свои убытки. Это возможно даже в случае, если для заемщика квартира является единственным местом проживания. При продаже квартиры право пользования проживающих в квартире лиц прекращается. Ранее действовали противоположные нормы, и столь существенные риски заставляли многие банки отказываться от предоставления ипотечных кредитов.

На различных уровнях сегодня разрабатываются программы развития ипотечного кредитования, предусматривающие существенное снижение процентной ставки по ипотечным кредитам — до 10 % к 2010 году.

Ведутся переговоры об инвестировании денежных средств в развитие ипотеки с крупными международными структурами. Недавно Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение Группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России». IFC инвестировала свыше $ 240 млн в ипотечные программы Абсолют Банка, ДельтаКредит Банка, Московского кредитного банка, Райффайзенбанка и др. Развивается система выкупа закладных, что позволит мелким банкам с небольшим капиталом разрабатывать и внедрять свои собственные ипотечные программы.

Есть надежда, что вскоре кредиты станут более доступными. При этом нельзя не понимать, что доступность кредитов, безусловно, приведет к существенному удорожанию жилья.

Во-первых, снижение процентной ставки и любое другое смягчение условий кредитования увеличит спрос на жилье. Цена на недвижимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения, и даже небольшое увеличение спроса повлечет рост цен.

Во-вторых, даже при условии минимального (фонового) роста цен на уровне инфляции, без учета всех остальных факторов, вызывающих рост цен на недвижимость, при уменьшении процентной ставки ежемесячный платеж по кредиту будет только увеличиваться.

Рассмотрим это на обычном примере.

Сегодня квартира, которую желает купить потребитель, стоит 1 000 000 рублей. Минимальный рост цен на рынке недвижимости за последние 5 лет, по самым консервативным оценкам, составлял 20-22% годовых. Таким образом, через 2 года такая квартира будет стоить минимум 1 500 000 рублей.

При кредите на 10 лет при сегодняшней ставке 15 % годовых ежемесячный платеж за квартиру составляет в среднем 11 293 рубля. Через 2 года, при прочих равных условиях, сумма ежемесячного платежа увеличится до 15 064 рублей.

Таким образом, даже при существенном снижении процентной ставки при минимальном росте рынка 22 % годовых сумма ежемесячного платежа по кредиту увеличится, даже с учетом инфляции.

Некоторые специалисты считают, что снижение процентной ставки не компенсирует рост цен на рынке, даже минимальный. При фоновом росте цен на рынке в полтора раза за 2 года условия по покупке квартир останутся для заемщиков такими же, только если процентная ставка будет снижена до 7 %. Это уровень экономически развитых государств, и для нас он в ближайшие годы недостижим. Во всех остальных случаях покупка обойдется людям значительно дороже.

Как правило, рост доходов населения не догоняет даже уровень инфляции. Из этого можно сделать только один вывод: при более доступных кредитах покупка квартиры станет более обременительной.

С учетом тех мер по развитию ипотеки, которые предпринимаются сегодня, можно ожидать куда большего роста цен, чем 20-22 % годовых. Например, только снижение процентной ставки до 12 % годовых приведет к резкому скачку спроса и росту цен до 50 — 100 % годовых. Такие ставки абсолютно реальны для крупных российских банков, и если сегодня они запускают свои пилотные программы, то завтра они активно выйдут в регионы, то есть придут к нам, с наилучшими предложениями. Поживем – увидим. Надежда умирает последней.

Ольга Петропавловская,

обозреватель информационного канала «Самара Сегодня»