Причем речь идет не об элитном жилье, а о типовых квартирах в панельных домах. Такой прогноз впервые прозвучал из уст главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, подводившего итоги 2005 года. Его поддержали и аналитики рынка недвижимости.

Таким образом, властям столичного региона помимо решения «больного» вопроса с обманутыми дольщиками предстоит серьезно подумать, каким образом выполнять национальный проект по доступному жилью.

В декабре начавшийся осенью стремительный рост цен на жилье продолжился — в среднем жилой метр стал дороже на 4 процента. И это при том, что в октябре цены перешагнули «знаковую» планку в 2000 долларов, а в ноябре средний индекс стоимости столичного жилья поднялся до 2135 долларов (данные аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»).

По мнению Ресина, к замедлению темпов роста стоимости жилья в наступившем 2006 году никаких предпосылок нет, следовательно, уже в ближайшем будущем цена одного квадратного метра может превысить три тысячи долларов. Такой же точки зрения придерживаются и аналитические службы крупных риелторских и инвестиционно-строительных компаний. Параллельно со столичной недвижимостью (и в той же пропорции, то есть до 20-30 процентов в год) подорожают и новостройки в ближнем Подмосковье.

«Парадокс» 2004 года, когда квартиры в московских микрорайонах за Кольцевой и расположенных рядом новостройках в подмосковных городах-спутниках продавались с разницей в цене 15-20 процентов, в прошлом году начал сходить «на нет».

Цены в ближнем Подмосковье по сравнению со столицей росли опережающими темпами, и, по мнению экспертов, эта тенденция к выравниванию стоимости жилья на столичных окраинах и прилегающих подмосковных территориях сохранится и в нынешнем году.

При этом независимые эксперты, по сравнению с аналитиками, близкими к стройбизнесу, дают более благоприятный прогноз для покупателей: они не исключают того, что нынешний «разгон» цен в какой-то степени инициирован искусственно. А значит, вслед за взлетом может последовать стагнация цен, что уже имело место в 2004-м и самом начале 2005 года. Откровенно негативное влияние на стабильность рынка оказали скандалы на рынке долевого жилья в Москве и Подмосковье. Хотя в Московской области, где пострадало наибольшее количество дольщиков (по разным источникам — от восьми до 20 тысяч), количество «замороженных» квартир составило лишь 1,5 процента от общего объема строительства (в области ежегодно сдается 5 миллионов квадратных метров). Тем не менее бурные акции протеста, активно освещавшиеся в прессе, привели к оттоку покупателей с первичного рынка на вторичный. В результате в октябре-ноябре пользующиеся наибольшим «массовым» спросом однокомнатные и двухкомнатные типовые квартиры на «вторичке» подорожали сразу на 10-15 процентов. А вот продающийся «недострой» дорожал намного медленнее — в зависимости от сроков сдачи объекта — от 1-2 до 5 и более процентов в месяц.

Кстати, прошлогодние скандалы с дольщиками могут оказать на цены сдерживающее влияние. До 30-40 процентов покупаемых в регионе квартир, по данным независимых экспертов, — это не реальный спрос нуждающихся в жилье, а фактически финансовые операции с целью выгодно вложить свои накопления. Инвестиционно-строительные компании уже говорят об оттоке желающих финансировать строительство на ранней стадии, что, в принципе, дает наибольшую доходность. Идет ли речь об уменьшении реального спроса, или это временное явление, — станет ясно через несколько месяцев. Пока же крупнейшие застройщики объявляют о прежней ценовой политике: ежемесячное повышение на 1-2 процента.

Другие главные факторы, влияющие на рынок жилья, независимые наблюдатели и аналитики стройбизнеса оценивают также по-разному. Застройщики утверждают, что главные причины удорожания — это снижение предложения из-за невозможности закладывать новые объекты после вступления в силу Закона о долевом строительстве. Кроме того, строители сетуют на инфляцию — в частности, резкое удорожание цемента (70 процентов в прошлом году). При этом специалисты Росстроя, в свою очередь, говорят, что в себестоимости строительства расходы на цемент составляют лишь 4-5 процентов, и имевшее место удорожание не могло серьезно повлиять на стоимость жилого метра. Главный резерв в возможном сдерживании темпов роста стоимости жилья в ведомстве видят в удешевлении подготовительного этапа в строительстве. Дело в том, что подготовка всей необходимой документации для новых стройплощадок, подведение инженерных коммуникаций до сих пор целиком и полностью лежали на застройщиках, и эти расходы (включая и траты «непредвиденные», необходимые для многочисленных согласований с чиновниками) в общей структуре себестоимости составляют 20-25 процентов. По новому Градостроительному кодексу подготовка площадей под новостройки — это обязанность муниципалитетов. И, если это положение удастся реализовать на практике (а национальный проект по доступному жилью предполагает ряд мер в этом направлении), строительство должно подешеветь.

Впрочем, к падению цен на рынке даже при самом благоприятном для застройщиков раскладе это все равно не приведет. Дело в том, что в этом году есть реальные предпосылки для еще большего увеличения покупательского спроса. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 января увеличило максимальный размер выдаваемых кредитов и ввело новые дифференцированные ставки ипотечного кредитования. В частности, минимальная ставка по ипотечному кредиту с первоначальным взносом 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет составит 12 процентов годовых. И до конца года, по словам руководителя агентства Александра Семеняки, можно ожидать дальнейшего снижения ставки — до 10 и даже 8 процентов. Все эти меры, как считают в агентстве, приведут минимум к двукратному увеличению объемов ипотечного кредитования. Что, в свою очередь, означает такой же стремительный рост платежеспособного покупательского спроса со всеми вытекающими последствиями.

Что касается адекватного роста предлагаемых к продаже метров, многое здесь будет зависеть от итогов борьбы, сопровождающей принятие поправок в Закон о долевом строительстве. Как уже неоднократно писала «РГ», по достигнутой договоренности между представителями стройбизнеса и отстаивавшими интересы дольщиков законодателями некоторые позиции закона чересчур связали руки строителям, и их необходимо смягчить. Но при этом стройкомпании «продавливают» и такие свои предложения, которые могут свести «на нет» весь смысл закона. Например, закон требует от застройщика заключать с дольщиком типовой договор с указанием жестких сроков строительства, требований к качеству сдаваемого жилья и предусматривающий обоюдные санкции в случае нарушения обязательств обеими сторонами. Строители же настаивают на том, чтобы им разрешили заключать с частными инвесторами и «иные формы» договоров. Если это произойдет, дольщик окажется вновь совершенно беззащитным, поскольку даже самые добросовестные компании-застройщики составляют договоры таким образом, чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков и переложить их на покупателя жилья.

В новогоднюю декаду рынок, по вполне понятным причинам, замер. Сделки не совершались. Тем не менее на 9 января аналитики зафиксировали рост индекса стоимости предлагаемого к продаже жилья на уровне 0,7 процента по сравнению с началом года. Но праздники — позади, и рынок «проснулся». К концу января эксперты прогнозируют рост цен на уровне декабря — около 4 процентов. Как долго продлится эта гонка? Мнения экспертов разделились. Неблагоприятный для покупателей прогноз: цены будут расти на 2-4 процента ежемесячно, и по итогам года в столичном регионе стоимость метра в домах различных категорий (напомним еще раз, речь идет только о массовом, а не об элитном жилье) вырастет на 30-50 процентов.

Более благоприятный: довольно резкий рост — до лета, а затем — возможная стагнация цен. Эксперты спорят, будет ли перекрыт «психологический» рубеж в 3000 долларов к осени или концу года. Но в том, что это в конце концов произойдет, не сомневается никто.

Ирина Невинная

Дата публикации 17 января 2006 г.

"Российская газета"