До 1 марта 2006 года, согласно новому жилищному кодексу, российские собственники жилья должны выбрать способ управления своими многоквартирными домами. За тех, кто никакого решения не примет, это обязаны сделать органы местного самоуправления. В некоторых субъектах федерации решили начать внедрение рыночных механизмов раньше срока, обозначенного в ЖК. «РГ» рассказывает о результатах эксперимента по конкурсному управлению жильем, проведенного в Санкт-Петербурге. >>>

До 1 марта 2006 года, в соответствии со 161-й статьей Жилищного кодекса, российские собственники жилья должны на общем собрании выбрать способ управления своим многоквартирным домом. Либо всем здесь будет заправлять собрание собственников, либо товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, либо все это передается в руки специализированной управляющей компании. Если же господа собственники никакого решения не примут, органы местного самоуправления обязаны после 1 марта сделать это за них, проведя открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Игра в одни ворота

В некоторых субъектах Федерации решили не ждать, пока с момента вступления в силу Жилищного кодекса пройдет год, а начать внедрение рыночных механизмов пораньше. И одними из первых — власти Санкт-Петербурга (что, в общем, логично, если вспомнить, что идеология нынешней реформы именно в городе на Неве и зарождалась еще в середине девяностых). В качестве первого шага, начиная с мая этого года, городское правительство выставило на конкурс 18 миллионов квадратных метров жилья (примерно 18 процентов жилой площади), разбитых более чем на сто лотов. Причем были они разные: от 25 тысяч до почти 700 тысяч квадратных метров. Как пояснил председатель жилищного комитета города Юнис Лукманов, это было сделано специально для того, чтобы открыть путь на рынок небольшим управляющим компаниям.

Итоги конкурсов оказались парадоксальными. Примерно семьдесят процентов участков досталась жилкомсервисам (ЖКС) — так в Петербурге именуются срочно преобразованные из государственных учреждений в акционерные общества со сто процентным городским капиталом крупные ремонтно-эксплуатационные предприятия. Если исходить не из числа лотов, а из жилой площади, то соотношение частных и по сути государственных компаний на рынке окажется еще больше не в пользу первых. Наиболее весомые лоты (300-600 тысяч квадратных метров) выигрывали в основном ЖКС. Стало быть, большинство петербуржцев, попавших под «эксперимент», особых изменений в своих взаимоотношениях с жилищниками вряд ли почувствуют.

Но это-то как раз предсказать было нетрудно. Значительно интереснее оказалось другое: среди победителей конкурсов нет многих ведущих частных компаний, имеющих наибольший опыт обслуживания жилья. После первых же тендеров некоторые из них демонстративно покинули сцену.

— Неинтересно принимать участие в лотерее, где сначала разыгрывается кот в мешке, а потом в авральном порядке нужно что-то делать, — считает глава крупной фирмы, занимающейся в основном управлением коммерческой недвижимостью, но принявшей участие и в конкурсе на жилищный фонд, Андрей Лушников. И поясняет свою позицию на примере участка, который его компании город хотел передать:

— Максимальная годовая выручка с этого лота должна составить 17 миллионов рублей, с учетом того, что все жильцы исправно вносят квартплату. Но реально платят лишь около 70 процентов. Остается 11,9 миллиона. Вычтем налоги и получим чуть больше 7 миллионов. 1,7 миллиона рублей мы предлагали отчислить на капитальный ремонт (по условиям конкурса победитель определялся по наибольшей сумме предложенных инвестиций в капремонт. — Прим. авт.). А на остальное должны были содержать здания — ветхие, не подготовленные к зиме. Потом выяснилось, что не дадут помещений, нет места для хранения техники. Все это нужно арендовать. Спасибо, но в этом нет никакого смысла.

Интересно, что тарифы на жилищные услуги, которые в начале года были объявлены экономически обоснованными (то есть дающими возможность вести обслуживание жилищного фонда безубыточно), к концу уже оказались недостаточными для нормального оказания услуг. И дальше будет то же. Так считают не только представители управляющих компаний, но и чиновники от ЖКХ. К примеру, Юнис Лукманов в разговоре с корреспондентом «Российской газеты» прямо заявил:

— Тарифы мы планируем поднять в августе 2006 года с 8,78 рубля за один квадратный метр до 10,98 рубля. И это будет сто процентный уровень регионального стандарта стоимости жилищных услуг. Но… без учета инфляции в 2006 году. А она заложена в размере 8,7 процента. Так что полный перечень услуг можно будет выполнять, только если бюджет профинансирует эти 8,7 процента. А иначе управляющие компании вынуждены будут перечень сокращать, чтобы не работать в убыток.

За что боролись

Недовольными результатами конкурсов оказались даже те компании, которые часть лотов выиграли. Некоторые готовят иски в суд, поскольку считают, что конкурсная комиссия не соблюла собственные правила, и по ряду лотов объявила победителем не того, кто назначил самую большую сумму инвестиций в капитальный ремонт. К тому же частные компании сплошь и рядом наталкиваются, мягко говоря, на недоброжелательное отношение со стороны районных жилищных агентств и бывших ремонтно-эксплуатационных предприятий, обслуживавших ранее передающийся частникам в управление фонд.

— В конкурсной документации имеется адресный список жилых домов, переходящих к нам на техническое обслуживание, — рассказывает генеральный директор одной из компаний Сергей Тихонов. — Но при передаче жилого фонда оказалось, что три дома просто не существуют.

И еще: узнав о результатах конкурса, в период оформления нами договорных отношений с жилищным агентством (в течение двух месяцев) прежняя обслуживающая организация практически прекратила обслуживание, выполняя только аварийные заявки. А ведь это был период подготовки к зиме.

Наконец практически никого не устраивает срок заключения договоров — 1 год. Понятно, что он предусмотрен той же 161 статьей, пунктом 6 («орган местного самоуправления не позднее чем через год после заключения договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом»). Но за один год инвестиции в капитальный ремонт «отбить» невозможно. Да и саму систему работы на новом месте нормально не наладишь. Опять-таки получается, что старые компании (жилкомсервисы) имеют изначально конкурентное преимущество.

Все это, безусловно, снижает заинтересованность частных компаний в работе на рынке обслуживания жилья. И все же главное, пожалуй, другое. По общему признанию специалистов, в настоящее время компании, работающие на рынке жилищных услуг, управляющими являются лишь по названию. На самом деле они — обслуживающие. Ведь денежными средствами, собираемыми с жителей многоквартирных домов, распоряжаются по-прежнему государственные учреждения — жилищные агентства (расчетные счета отдельных домов до сих пор существуют в Петербурге лишь в виртуальной форме, используемой для расчетов, а не в виде реальных денег). Управляющие компании заключают с ними договоры на обслуживание домов и получают за свою работу оговоренные деньги. Это типичный пример госзаказа. Причем, как отмечает Сергей Тихонов, частные компании должны отчитываться перед государственными учреждениями, заполняя три десятка форм отчета.

— Если это госзаказ, критерием для победы в конкурсе должна быть минимальная цена договора, а не максимум инвестиций, — считает Евгений Пургин, председатель ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга. — Или тогда не нужно вообще устанавливать тарифы на жилищные услуги на государственном уровне. Государство должно контролировать коммунальных монополистов, а не эксплуатационные компании. Тарифы на жилищные услуги — устанавливать управляющий исходя из реальных потребностей. А собственники — соглашаться с ним или менять компанию. За государством же останется функция социальной защиты населения — выделение малоимущим персональных компенсаций из бюджета.

К тому же управляющие компании хотели бы получить право распоряжаться всеми деньгами, собранными с населения и выделяемыми из бюджета на данный дом. В том числе коммунальными платежами, составляющими восемьдесят процентов общей суммы жилищно-коммунальных сборов. Для чего им нужно заключить договоры с поставщиками воды, тепла, газа. Однако и эти договоры до сих пор находятся в ведении жилищных агентств. Даже там, где в домах уже создано ТСЖ или ЖСК, прямых договоров практически ни у кого нет. А без денег как управлять?

По факту, а не по схеме

Однако и тут не все так просто.

— Мы не против того, чтобы договоры с монополистами заключались напрямую, — говорит Юнис Лукманов. — Но нужно ли это ЖСК и ТСЖ? Мы, к примеру, не пошли сегодня на то, чтобы предоставить возможность заключать договоры управляющим компаниям, выигравшим конкурсы на обслуживание городского жилищного фонда. Платежи населения за отопление равномерно распределены на весь год. А оплата за предоставленные услуги должна идти по факту. Это значит, что в отопительный сезон жилищники не могут расплачиваться за тепло и покрывают долги летом. Когда речь идет о единой системе в рамках города, коммунальные предприятия на такую схему соглашаются. Но если передать право заключения договоров отдельным компаниям, то в мае все они могут быть объявлены банкротами. То же с ТСЖ, с ЖСК. Так что до тех пор, пока население не будет платить по факту, а не равными долями в течение года, смысла заключать прямые договоры на поставку коммунальных услуг я не вижу.

Получается, реальное изменение системы управления жилищным фондом невозможно без изменения системы расчетов за оказанные услуги. То есть без оплаты по факту, а не по тарифам. Это касается и жилищного, и коммунального хозяйства. Иначе рынок никогда не станет интересным для частных компаний. Что и наблюдается в настоящее время, и вряд ли что-то изменится после 1 марта. Тут даже создание товариществ собственников жилья, на которое делают ставку многие из тех частников, кто не утратил еще интереса к сфере ЖКХ, вряд ли спасет.

Юрий Звягин, Санкт-Петербург

Дата публикации 13 декабря 2005 г.

«Российская газета»