Мы начинаем публиковать серию материалов о проблемах долевого строительства. Возможно, кому-то покажется, что мы довольно критично подошли к этому вопросу. Хотим подчеркнуть, это отнюдь не значит, что не надо «покупать долевое». При покупке жилья на вторичном рынке тоже есть свои подводные камни. Мы лишь напоминаем, что к оформлению договора долевого строительства лучше подходить взвешенно. Не стоит торопиться, чтобы не попасть в долгострой или не оказаться обманутым мошенником, и еще, чтобы при регистрации права собственности у вас не было проблем. >>>

Почти всем, кто сталкивается с рынком недвижимости, термин «долевое строительство» знаком и понятен. Среди продающихся на рынке квартир 15-20% относится к строящемуся жилью. Никто не спорит, что долевое строительство — это реально действующий механизм финансирования строительства в наших экономических условиях. Однако имеющий много плюсов (поэтапная оплата, совместная деятельность многих заинтересованных сторон и др.) он при всем этом имеет и минусы. Остановимся коротко на том и другом.

Схема: как это действует

При строительстве, как правило, взаимодействуют несколько субъектов:

— Администрация (выделение участка, планирование городского развития, согласование архитектуры и др.).

— Заказчик строительства.

— Подрядчик (выполнение строительных и др. работ).

— Инвестор (финансирование строительства, поставка материалов и др.)

В процессе долевого строительства «право требования предоставления в собственность квартиры» стало средством платежа (товаром):

1. Подрядчик за произведенные работы (строительство, перевозки и др.) получает только часть деньгами, остальное — квадратными метрами в построенном доме. Но до момента регистрации завершенного объекта нет права собственности. Есть право требования предоставления в собственность квадратных метров. Появляется возможность переуступить право требования в обмен на что-то другое (полистирол, водку, …деньги).

2. Аналогичная ситуация с инвестором. За поставленные материалы, проплаченные деньги он получает право требовать от Заказчика предоставления в собственность квартир.

Поговорим о гражданине, конечной целью которого является получение в собственность квартиры.

Как правило, он заключает, либо договор совместной деятельности по обеспечению финансирования с Застройщиком (Заказчиком), либо договор уступки прав требования с Инвестором (Подрядчиком) или лицом, которое ранее приобрело право требования в результате переуступки (иногда по одной квартире за пару лет право требования переуступается несколько раз).

Возникают отношения: с одной стороны, — гражданин, с другой стороны, — застройщик (юр. лицо) или инвестор (юр. или физ. лицо, владеющее правом требования), — которые регулируются нормами гражданского права. Это влечет за собой для гражданина риски, связанные с деятельностью контрагента.

Плюсы «долевки»

— Получение абсолютно нового жилья.

— Возможность постепенной оплаты (в случае заключения договора с Застройщиком)

— В случае уступки права требования от инвестора зачастую низкая цена, т.к.: продается еще не готовое жилье или инвестор готов за «живые деньги сейчас» значительно уступить в цене на квартиру, ведь ему она досталась в обмен на стройматериалы, зачет или др.

Минусы «долевки»

Их немало.

Как правило, несоблюдение обещанных сроков сдачи дома. Этим грешат все застройщики. Главное тут не попасть в дом, который будет заморожен на длительное время (нет финансирования от генерального заказчика, не решается вопрос с коммуникациями и др.).

Далее — риски, связанные с деятельностью строительной компании (Застройщика).

Рекомендации могут быть такими:

во-первых, лучше заключать договор на квартиру в доме, который строит серьезная крупная фирма.

во-вторых, менее рискованно заключать договора на квартиры в домах близких к сдаче (построена коробка, подведены коммуникации), чем на дома, где выкопан котлован и забиты сваи.

в-третьих, очень многое зависит от условий договора и от дополнительных документов.

При подписании договора возможно следующее:

— застройщик стремится уйти от рисков (увеличение цены, несоблюдение сроков);

— застройщик может предъявлять инвестору доплату даже по полностью оплаченной квартире (одно из оснований — изменение проектно-сметной документации, удорожание строительства);

— застройщик может предусмотреть в одностороннем порядке изменение условий договора;

— договор может быть составлен неграмотно и Регистрационная палата откажет в его регистрации.

Также существуют риски, связанные с мошенничеством или некачественным учетом во взаимоотношениях участников совместной деятельности по строительству.

Так Застройщик может уступить право требовать ту же квартиру другому лицу (это может быть вызвано ошибками в учете, либо неисполнением договорных отношений предыдущим лицом, уступившим право требования гражданину).

Или Инвестор может уступить гражданину право требования неоплаченной им квартиры.

Возможные гарантии

В настоящих условиях гражданин может быть спокоен только в случае, если:

— у него на руках правильно составленный договор о совместной деятельности или переуступке (правильный по форме, где отражены предмет договора, условия, ответственность сторон и др., третьей стороной в договоре переуступки является Застройщик);

Ольга Петропавловская