Сокращение долевого строительства в Москве и Петербурге, как теперь выяснилось, не было ни точечным, ни кратковременным. Процесс, что называется, пошел вглубь. После вступления в силу Закона РФ о долевом участии в строительстве начал свертывать объемы работ строительный бизнес и в других городах. В Самаре, например, после продолжительной паузы первые очень немногочисленные договоры по новым правилам были заключены лишь в самом конце осени.

По новому закону сбор денег с будущих новоселов разрешается начинать только после получения строителями участка и оформления разрешения на сооружение дома, что, по идее, должно защитить покупателей жилья от мошенников и нерадивых строителей. Но на практике оно просто остановило застроечный конвейер.

Все «защитные мероприятия» стоят очень дорого, и потому перед застройщиками встал мучительный вопрос: где взять деньги? Собственные средства в таких объемах мало кто из них имеет. А банковские кредиты по нынешним ставкам поднимут цены новых квартир настолько, что «долевка» просто утратит для будущих новоселов всю свою привлекательность.

Поэтому сейчас в Самаре новые договоры с дольщиками заключаются только на те дома, участки под которые (и все соответствующие документы) были получены до начала весны нынешнего года, то есть до момента вступления закона в силу. В результате, по данным Самарской гильдии строителей, количество строящихся домов сократилось более чем вдвое. Цены на них с начала года росли на полтора-два процента в месяц, а в ноябре скакнули сразу на десять процентов.

По словам генерального директора одного из риелторских агентств Самары Андрея Шерстобитова, «очередей из желающих приобрести «долевку» с неполным пакетом разрешительной документации не видно ни в одной строительной фирме». К» весне будущего года вполне может возникнуть дефицит предложения на первичном рынке. Произойдет это, по мнению генерального директора одной из строительных компаний Максима Хвостова, еще и по той причине, что новые правила застали муниципалитет врасплох и он еще долго не сможет подготовить к аукционам площадки под строительство нового жилья. А без приобретения участков на таких аукционах возводить жилые корпуса теперь нельзя.

Прогноз генерального директора инвестиционной компании Евгения Поберезкина еще более пессимистичен. Он считает, что «рынок первичной недвижимости дошел до той черты, когда отношения долевого участия в строительстве становятся бессмысленными — в первую очередь для строительных компаний».

Местные специалисты называют три варианта дальнейшего развития событий.

Первый — продолжение работы по схеме долевого участия, то есть получение разрешения, регистрация договоров с дольщиками и т. д. Но этот сценарий весьма рискованный, особенно для небогатых застройщиков. Новый закон предоставляет необыкновенно широкие права дольщикам. Предусмотрена, например, возможность возврата им вложенных средств из расчета 1/75 процентной ставки рефинансирования в день, что соответствует 60 процентам годовых. Какая строительная компания сможет выплатить такие деньги! Поэтому Евгений Поберезкин считает, что рынок долевого строительства просто умрет. Тем более что строители, помимо средств дольщиков, уже не смогут привлекать деньги других инвесторов, так как тогда и они наряду со строителями должны будут нести «солидарную ответственность» перед дольщиками. Естественно, что ни одного инвестора такая ответственность никоим образом не устраивает.

Второй сценарий — так называемые «серые» схемы, под которыми подразумевается все, что угодно, кроме договора о долевом участии: всевозможные предварительные соглашения, договоры по продаже предварительного бронирования, продажа коммерческих векселей…

Третий путь, который, очевидно, и станет определяющим, — строительство жилья на средства привлеченного инвестора с последующей продажей уже зарегистрированных квартир. Но такой вариант требует более грамотного планирования и тщательного анализа рынка еще до начала строительства, дабы в результате не оказалось большого количества неликвидных квартир, как это порой происходит сейчас.

В Самаре ныне возводится порядка 170 домов. А в рекламе на продажу фигурирует примерно две трети из них. Этот факт, по мнению риелторов, говорит о том, что остальные дома строятся уже непосредственно для рынка, а не под предварительный заказ. И выход их на рынок создаст на нем еще один сегмент недвижимости — зарегистрированные квартиры, который сейчас практически отсутствует. Появится он уже в следующем году, что будет стимулировать и других застройщиков, А покупателей жилья он обезопасит от участи «обманутых дольщиков», которых сегодня только в Самаре около трех тысяч.

Но такой на первый взгляд прогрессивный вариант развития событий имеет и свои отрицательные стороны. Во-первых, это приведет к уходу с рынка небольших строительных компаний и на первых порах сократит общий объем жилищного строительства. Во-вторых, фактически будет ликвидирована «долевка», при которой предоплата квартиры обходится будущим новоселам значительно дешевле, чем оплата по факту. В-третьих, вырастут цены не только на новое жилье (рассчитывать придется на банковский кредит!), но и на квартиры секондхенд, которые в Самаре и без того запредельные. Квадратный метр на вторичном рынке уже сегодня, как правило, дороже того, за который платят дольщики.

Впрочем, самарские строители не теряют надежды, что новый закон все же «разумно уравновесят» . Многое зависит оттого, примет ли Госдума поправки к Закону о долевом строительстве, которые ей предложило строительное бизнес-сообщество.

«Российская газета» № 274 (3943) от 6.12.2005