На то, чтобы выбрать управляющую компанию (УК), которая будет отвечать за состояние подъездов, дворов и труб в наших домах, у россиян осталось четыре месяца. Однако население до сих пор об этом не знает, а специалисты не могут дать информацию ни о самой процедуре выбора, ни о его последствиях. Об этом вчера говорили участники «круглого стола» «Новые реалии ЖКХ». Похоже, коммуналка плавно идет по следам пенсионной реформы: выбирай УК неизвестно из чего и как, а если не выберешь, останешься в ДЕЗе. >>>

Напомним тем, кто забыл: по новому Жилищному кодексу до 1 марта все мы должны провести собрания и выбрать одну из форм управления своим домом: передать его УК, организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ) или обязаться все в своем подъезде делать самим: убирать, ремонтировать, мусор вывозить. В первый день будущей весны у жильцов не остается права выбора, и способ управления их домом будет назначен государством. Почти со 100-процентной уверенностью можно сказать, что оно остановит свой взгляд на ДЕЗе. Из 12 месяцев, отведенных для принятия решения, прошло уже 7. Однако пока определились не более 1% собственников квартир в российских домах. Объясняется это несколькими причинами.

Основная проблема, по мнению специалистов, заключается в том, что большинство наших граждан попросту «не в курсе». «1% – это собственники элитного жилья, которые давно уже живут на европейский манер, – прокомментировал ситуацию «Новым Известиям» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – А в спальных районах у нас проживают преимущество люди, которые не только не знают, но и не понимают, что с этим делать».

Заметим: не совсем прав специалист. Людям скорее не дают знать и тем более понимать. Читатель «НИ» Евгений Голиков в своем письме в редакцию рассказал, как происходил выбор УК в доме №3 по улице Достоевского в Москве. Поздно вечером 4 октября семью Голиковых посетил старший по подъезду, передав жильцам два документа. В одном было сказано, что в связи с инициативой собственников жилья проводится их внеочередное собрание в форме заочного голосования по выбору УК. Последний срок принятия решения, как указывалось в бумаге, – как раз 4 октября. Другим документом был бюллетень для голосования, в котором жильцу предлагалось выбрать один из трех способов управления домом. «Нам никто ничего не объяснил: кто организовал это собрание, в чем разница между указанными способами управления, что говорит по этому поводу зарубежный опыт, – утверждает г-н Голиков. – На вопрос, что означают «способы управления», сотрудница дирекции № 5, инспектор нашего дома Валентина Сорокина, не смогла пояснить ни слова. При этом дирекция настаивает на том, чтобы мы проголосовали».

Депутат Мосгордумы Дмитрий Катаев сообщил нам, что примерно по такой же схеме проходит выбор УК во всех московских домах. «Так же в свое время выбирали домкомы, – рассказал он «НИ». – Кто-то инициирует собрания, на них приходят нужные люди, и их «выбирают». Вроде бы все прилично, но только народ оказывается не в курсе – все решается местной бюрократией». При этом, как уверяет г-н Катаев, в каждой управе лежит руководство по выбору управляющей компании.

Президент фонда «Коммунальная культура жизни» Андрей Щавелев подтвердил «НИ», что все проводимые собрания инициируются в большинстве случаев районными властями. «Случаи, когда муниципальные дома по своей инициативе проводят собрания и выбирают УК, скорее всего, измеряются долями процента», – утверждает он. А на собраниях, которые, по сути, организуют сейчас некоторые префектуры, управы Москвы, жителям, по словам эксперта, предлагается, как правило, выбрать в качестве УК действующий ДЕЗ. «Судя по имеющимся сведениям о настроении жильцов, в том случае, если собрание проходит в муниципальном доме, в 80–90% случаев будет выбран способ управления через ДЕЗ, поскольку альтернативных вариантов никто не знает, – говорит г-н Щавелев. – А в новых домах УК чаще всего определена уже на этапе постройки дома – это компания, предложенная застройщиком».

Впрочем, тем, кто уже сделал свой выбор или решится на него в ближайшие месяцы, радостных перспектив никто не обещает. Как предупредил вчера начальник управления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по контролю и надзору в области недвижимости и локальных монополий Михаил Евраев, после выбора УК встанет вопрос о стоимости обслуживания. Дело в том, что частных компаний на этом рынке пока очень мало, и эксперты сомневаются, что в ближайшие месяцы даже в Москве их будет достаточно для нормальной конкуренции. А раз ее не будет – не будет и справедливой цены. «В убыток себе УК работать не станет, – поясняет г-н Евраев. – А значит, либо вырастет стоимость услуг, либо уменьшится их количество. К примеру, полы в подъезде будут подметать, а не мыть».

Кроме того, эксперты уверены, что часть УК может запросто оказаться мошенниками или в лучшем случае непрофессионалами. Это ведь, по сути, посредники, которые должны брать деньги и перечислять их на счета коммунальных служб. Но можно ведь и не перечислить раз-другой, и тогда коммунальщики начнут или судиться с ними, или «перекрывать задвижки» жильцам. В этой ситуации жителям дома придется страховаться от риска, что УК внезапно исчезнет, ведь чиновники контролировать их работу не собираются. А это дополнительные деньги в счетах по квартплате. Все жалобы на плохих коммунальщиков уйдут в прошлое, на их место придут договорные отношения с УК и страховщиками, проверять их будет налоговая инспекция, а контролировать их работу – сами жители.

Хуже всего то, что и проконсультироваться, по сути, не у кого. Что уж говорить о простых людях, когда даже специалисты не знают, что делать. Как признался вчера директор направления «Городское хозяйство» Института экономики города Сергей Сиваев, он является членом правления ТСЖ в своем доме, но даже ему не удалось полностью разобраться в этой проблеме. «Попытки смены нашей УК на другую так и не удались, так как мы не смогли понять, как идут бюджетные потоки, – рассказал г-н Сиваев. – Поэтому решили, что лучше и дальше работать со старой компанией, только следить за ее работой будем повнимательнее».

Мэр Москвы Юрий Лужков уже заявил, что считает нереальными и невыполнимыми сроки, установленные для выбора УК. А депутат Госдумы Галина Хованская разработала законопроект с поправками к Жилищному кодексу, которые увеличили бы срок принятия решения еще на три года, однако к его рассмотрению депутаты еще не приступили. «Все три предлагаемых формы требуют особого – экономического – мышления от самих граждан, которое им пока несвойственно, – прокомментировала «НИ» ситуацию эксперт РБК Надежда Геращенко. – Не исключено, что эксперимент по «управлению домом» как «коллективной собственностью» властям придется продолжить и повторить в гораздо более подготовленном варианте. Если только все это не очередная глобальная афера, которая приведет к закреплению какой-нибудь компании-монополиста на рынке ЖКУ».

ГДЕ ЖИВУТ ЕВРОПЕЙЦЫ

В Западной Европе случаи управления домами, состоящими из множества квартир, принадлежащих разным собственникам, едва ли не уникальны. Собственное жилье там доступно только людям со средними и высокими доходами. В результате в частной собственности там находится лишь около половины жилья: в Германии – 40%, в Швеции – 43%, в Голландии – 45%. Еще около 40% европейцев живут в квартирах, арендованных у частных домовладельцев. Гораздо реже речь идет о кооперативах, которые являются собственниками жилья (а не отдельные его участники!). Кондоминиумы же, объединяющие собственников отдельных частей единого имущественного комплекса, получили распространение только в самые последние годы. Оставшиеся 10% жилья приходится на дешевое многоквартирное муниципальное жилье. В Москве же в частную собственность перешло уже более 75% жилого фонда, и в подавляющем большинстве это жилье в больших многоквартирных домах.

ТСЖ ПО-АМЕРИКАНСКИ

В законодательстве большинства зарубежных стран, регламентирующем управление кондоминиумами, даже не предполагается, что собственниками в нем могут быть не только частные лица, но и муниципальные власти, как это сплошь и рядом встречается у нас. Муниципалитеты не дотируют расходы ЖКХ и, следовательно, никак не допущены и к управлению кондоминиумами. Городские власти могут дотировать жилье, но только в принадлежащих им домах, приватизировать квартиры в которых жильцы не могут ни бесплатно, ни за деньги.

Жилье в кондоминиумах становится в США все более популярно. Они составляют около 10% всего жилищного фонда в Вашингтоне, 15% – во Флориде, 21% – на Гавайях. Это связано с тем, что в отличие от кооперативов жильцы кондоминиумов вправе абсолютно самостоятельно, без какого-либо участия других жильцов дома распоряжаться своей собственностью (продать, отдать в залог и т.п.). По данным американской статистики, примерно четверть всех кондоминиумов страны управляется самими собственниками жилья, столько же – наемным персоналом, около 40% – специализированной фирмой, в остальных – смешанная система управления.

ОЛЬГА ГОРЕЛИК, КСЕНИЯ ФИНАЕВА

27.10.05

четверг

«Новые Известия»