О том, с какими проблемами сталкиваются небольшие управляющие компании, уже пытающиеся конкурировать с монополией ДЕЗов, рассказывает глава УК «Жилфонд» Михаил КОНОВАЛОВ.

— Михаил Эдуардович, ваша компания считается одним из первопроходцев, взявшихся за управление многоквартирными домами, в том числе и муниципальными. С какими трудностями уже пришлось столкнуться?

— Мы решили выйти на этот рынок еще три года назад. Проанализировали ситуацию и поняли, что конкурентов практически нет, кроме этого монстра ДЕЗа. Но нам во многом повезло — как раз тогда префект Южного округа Москвы создал управление реформирования жилищного хозяйства. В этом управлении хотели экспериментировать с привлечением частных компаний, и мы под этот эксперимент попали.

Разумеется, жилые дома в управление мы получили не сразу. Сначала нас направили учиться в департамент жилищной политики мэрии. Учились недолго, месяц, наверное. Учились, разумеется, не трубы ремонтировать, а тому, на какой законодательной основе может функционировать ТСЖ, самоуправление в доме. В 2002 году мы зарегистрировали нашу организацию, и тут как раз префектура дала установку на проведение собраний собственников жилья и создание ТСЖ. И в одном из домов жильцы сказали: «Мы хотим ТСЖ, но не хотим больше работать с ДЕЗом». Так у нас появился наш первый дом — это не новостройка, дому 40 лет. Сегодня у нас уже 19 домов.

— Было ли какое-то противодействие со стороны ДЕЗов, не желающих выпускать из рук управляющие функции?

— Со стороны ДЕЗа было скорее непонимание, бурчание какое-то. Какое может быть реальное противодействие, если все это шло по плану префектуры?

Проблемы не в ДЕЗах, а в жильцах. ТСЖ в Москве были образованы только там, где нашелся хотя бы один инициативный человек, который взял на себя все организационные моменты. Такие дома можно по пальцам пересчитать. ТСЖ легко организовать только в новостройках, где большая доля коммерческого жилья. Когда люди покупают жилье, они уже готовы к тому, что в доме будет ТСЖ. В старых домах заинтересовать жителей созданием ТСЖ почти невозможно. Люди боятся коммерсантов, думают, что мы пришли их охмурить и обобрать.

— Вы хотите сказать, что частные управляющие компании не будут повышать коммунальные платежи?

— Дом можно вести и за гораздо меньшие деньги, чем предполагается государственными расценками. В два-три раза меньше. И рентабельность будет нормальная. Здесь вопрос, что я на эти деньги сделаю. В старом доме частная компания по своим тарифам в любом случае не может далеко уйти от ДЕЗа. Если дом развалюха, то никто просто не поймет, за что деньги-то такие берут. Так что на текущее содержание дома расходы будут точно такими же. Естественно, управляющая компания оставляет себе процент рентабельности, но я вас уверяю, что частные компании наглеть не будут. Сегодня частники берут 10, от силы 15%, в то время как наше правительство разрешает брать 25%. Но столько никто не берет — тогда просто на все остальное денег не хватит. Да, частная компания берет 15%, но тут есть гарантия, что остальные 85% пойдут именно на этот дом. У ДЕЗа рентабельность, может, и поменьше, на уровне 6—8%, может быть 10%, но куда пойдут остальные деньги, никому не известно. Я не говорю, что кто-то их украдет, но наша государственная система такова, что ДЕЗу могут приказать пустить эти деньги не на дом, а на починку чего-то к празднику или юбилею.

— Насколько я понял, частникам интересны только новые дома, где ничего не надо чинить. А в ветхом жилье вы не заинтересованы?

— Частники с удовольствием брали бы и старые дома, если бы не проблемы, вытекающие из того, что дом муниципальный. Эти дома неинтересны частникам потому, что нынешняя система бюджетного финансирования — это громадное количество лишней бумаги. Это огромный пресс. Например, у меня спрашивают: «Почему ты эти деньги израсходовал?» — «Так мне крышу надо было починить!» — «Но средства-то из бюджета были не на крышу выделены». Нам-то, говорю, виднее, на что лучше деньги потратить — на крышу текущую или на озеленение! Финансовая отчетность тут чудовищная. Не проверки, а именно отчетность. Вот у меня всего один муниципальный дом из 19, так я специально держу высококвалифицированного экономиста только для этого дома и плачу ему больше, чем получаю с этого дома доходов.

Еще один аспект, касающийся домов, где есть и собственники жилья, и наниматели муниципальных квартир. Собственники имеют право установить свою ставку квартплаты и по ней платить. Но при этом ТСЖ должно требовать у города погасить часть за муниципалов. Представьте, что вам надо провести какой-то ремонт. Цены приемлемы, дом согласился, представитель города, голосующий за муниципалов, тоже. Жильцы-собственники платят оговоренную сумму, а город — нет. Мол, в хозфинплане на этот год этих затрат нет. Мы готовы поверить, заплатить, но просим: запланируйте эти расходы на следующий год. Так вот весь год вам будут обещать рассмотреть этот вопрос, но я вам даю рубль за сто, что на следующий год вы в этот план не попадете!

— В ближайшее время нынешние ДЕЗы должны быть приватизированы. Чем это грозит москвичам?

— Я уверен, что для москвичей ничего не изменится — продажа ДЕЗов пройдет исключительно на бумаге. Сейчас ДЕЗы централизованы, но если нужно, то их переведут в ОАО или еще в какую-либо форму собственности. И все это не имеет никакого значения, так как город ни за что не выпустит ДЕЗы из своих рук. Ведь это огромная государственная собственность: техника, инвентарь, недвижимость. Можно, конечно, все акционировать, но кто это купит? Таких денег просто нет ни у кого. Так что контрольный пакет в любом случае останется у государства. К тому же выпустить из рук такую махину — это же огромный риск. Сейчас в Москве все худо-бедно, но в хорошем состоянии. Я сам частник, но я с содроганием думаю о том, что будет, если правительство Москвы пустит все это на самотек. Если это сделать резко — будет вакханалия.

— Но смысл акционирования ДЕЗов — это перевод их на рыночные рельсы, демонополизация, конкуренция с частными компаниями.

— Никакой конкуренции тут все равно не будет — частные компании слабее ДЕЗов по всем параметрам. Основными игроками рынка в любом случае останутся ДЕЗы. Да и большого количества частников не появится — поле-то не освобождается. Что же касается рыночных отношений, то стимулировать их развитие может только введение стопроцентной оплаты коммунальных услуг. Только это сможет заставить жителя внимательнее посмотреть на то, куда идут его деньги и что на этом рынке еще есть. Главное, чтобы все были поставлены в равные условия. Сегодня, например, ни один муниципал, который платит 3 руб. 70 коп. с квадратного метра, просто не знает, что его дом реально обходится в 12 руб. 44 коп. с метра, а разницу доплачивает город. Об этом никто не знает! Об этом не знают даже те муниципалы, которые в ТСЖ! Вот когда люди увидят, что перед соседним домом цветы и фонтан, а у них помойка, а деньги на оба дома отпускают одинаковые, то начнут задумываться.

Но для этого надо всех поставить в одинаковые условия — и компании, и жильцов. И еще москвичи должны понять, что не все коммерсанты обязательно жулики. Жулики очень быстро распознаются. Коммерсантов, пытающихся снять сливки, очень быстро выгоняют. Частная компания, которая пришла надолго, понимает, что если она будет вести себя так же, как ДЕЗ, то на следующий год договор с ней не перезаключат.

Беседовал Александр ГУДКОВ

Время новостей

N°193

18 октября 2005

Время новостей