Происходящее на московском рынке недвижимости многие называют просто безумием. Только за 2003 год средняя цена жилья в Москве выросла почти в полтора раза, достигнув 1594 долларов за квадратный метр, а в наиболее дорогих районах Москвы цены уже дошли до 10 тысяч долларов.

В нынешнем году ожидается рост еще на 40-45%.

Подобные темпы роста практические невиданы для европейских стран в последнее время.

Наиболее стандартные объяснения происходящего — дорогая нефть, быстрый рост доходов населения и числа жителей Москвы, которых по неофициальным оценкам уже около 13-15 млн. человек.

Если принять эти объяснения на веру, то нынешний рост может продолжаться еще долго.

Действительно, относительно высокие цены на сырье могут продержаться, шансы на продолжение экономического роста и роста реальных доходов — высоки, а значит, сегодняшние факторы роста цен не исчезнут и завтра.

Спад грядет

В то же время, многие эксперты полагают, что рост либо остановится, либо ему на смену придет спад на рынке.

Действительно, по некоторым данным, рентабельность строительного бизнеса зашкаливает за 200, а то и за 400%. Эти цифры возникают, если принять на веру себестоимость строительства в 300-500 долл. за кв.метр. Однако, московский строительный бизнес — крайне закрытый даже по российским меркам.

Если бы рентабельность действительно была такой, в любой действительно рыночной экономике появился бы поток инвестиций, предложение жилья резко возросло, рентабельность упала бы до средних значений, а цены — снизились. Этого, однако, не происходит. В год в Москве строится около 5 млн. квадратных метров жилья, но это и близко не покрывает рост спроса.

Некоторые независимые эксперты указывает на то, что рост предложения искусственно ограничивается — винить в чем, по их мнению, приходится московские власти с их стремлением максимально контролировать ситуацию.

При этом в Москве растет доля незаселенных новостроек. По некоторым данным доля «инвестиционных квартир» в коммерческом строительстве достигла 40%.

Рынок стал явно спекулятивным.

Как лопается жилищный пузырь?

Все происходит так

Экономика накачивается дешевыми деньгами

Растущие доходы граждан и предприятий увеличивают спрос на недвижимость

Банки расширяют кредитование недвижимости, сдвигая цену выше «равновесной»

Спекулятивный спрос взвинчивает цены выше всяких «разумных» пределов

В какой-то момент дешевые деньги заканчиваются (ЦБ вынужден поднять процентные ставки, изменяется внешнеэкономическая конъюнктура, происходят какие-то другие неприятности, типа кризиса на рынке ценных бумаг), для того, чтобы расплатиться по обязательствам, заемщики вынуждены массово реализовывать недвижимость, цены падают, кредиты не возвращаются, у банков возникают проблемы, государство пытается их спасти, и т.д.

Все эти факторы, в принципе, присутствуют в экономике России:

Роль волны дешевых денег играют нефтедоллары

Рост реальных доходов населения составляет порядка 15% в год — довольно высокий показатель

Несмотря на противоречивую информацию о реальных объемах кредитов, судя по рекламе, они растут.

Остается только понять, что может «включить» кризис. Выбор не так уж и мал: падение цен на нефть, кризис на финансовом рынке, обусловленный либо макроэкономическими причинами (скажем, падение прибыли предприятий, снижение их конкурентоспособности ), либо лопнувшим спекулятивным пузырем.

Спрос опережает предложение

Масштабный рост цен на жилье говорит о том, что спрос на него растет гораздо быстрее доходов населения.

Причина, судя по всему в том, как москвичи (равно как и россияне в других крупных городах) тратят свои растущие доходы. Их базовые потребности меняются относительно медленно, а обязательные платежи все еще невелики, особенно, если сравнивать их долю в доходах европейского среднего класса.

В результате даже незначительный рост общего дохода ведет к резкому увеличению «свободных» денег. Это один из факторов роста спроса.

Часто говорится о том, что спрос на жилье увеличивается за счет ипотеки. Однако, общий объем выданных в России ипотечных кредитов составляет порядка 10 млрд. рублей (около 300 млн. долларов), это мизер даже по сравнению с рынком жилья одной Москвы, объем которого в десятки раз больше.

Но это пока…

Строительная экономика

И банки, и частные лица активно вкладывают в строительство. Вот только четкие статистические данные — недоступны, а значит, крайне трудно анализировать каковы же реальные опасности потенциально возможного кризиса.

Отсутствие достоверной информации делает ситуацию сложной. Значительная часть публикаций о ситуации на рынке недвижимости так или иначе связана с интересами риэлторских или строительных компаний, как правило, заинтересованных в росте цен.

Если планы российских властей по расширению доступности ипотеки будут реализованы, то, если это не будет сопровождаться расширением предложения на этом рынке, произойдет дальнейший рост цен. А значит, кризис на рынке станет не только неизбежен, но и может приобрести разрушительные для экономики последствия.

В начале года некоторые строительные компании начали привлекать деньги под ненормально высокие проценты. Выпускаются векселя с доходом 25% годовых, которые невозможно назвать иначе, чем «мусорными бумагами» — в честь знаменитых junk-bonds, вошедших во все учебники корпоративных финансов.

Можно предположить, что это свидетельство того, что предчувствие скорых проблем на рынке овладело уже и банками. Теперь они уже не так охотно дают дешевые деньги строителям.

Максим Кваша

для bbcrussian.com, Москва

20 февраля 2004 г., 12:51 GMT 15:51 MCK

bbcrussian.com