Продолжается серия публикаций о новом Жилищном кодексе. Одно из главных его достоинств, как уверяют эксперты, — это серьезное расширение прав собственников жилья. Если вы владеете квартирой в многоквартирном доме, то вместе с ней вы автоматически становитесь сособственником части чердака и подвала, лестниц и наружных стен вашего дома. А еще — земельного участка, на котором расположен ваш дом. Что это — дополнительная обуза и расходы или дополнительные права и возможности?

Российская газета | Весьма типичная ситуация: «Подвал нашего дома был частично переоборудован, и там открылся ресторан. Шумно, во дворе «проветриваются» пьяные посетители. Больше всех достается жильцам нижних этажей. Дом муниципальный, но почти все квартиры приватизированы. Поможет ли нам Жилищный кодекс?

Павел Крашенинников | До недавнего времени вопросы, касающиеся заключения так называемых инвестиционных договоров, по реконструкции чердаков, или, как в данном случае, переоборудованию подвального помещения, решались без участия собственников. Особенно это характерно для крупных городов — Москвы, Санкт-Петербурга. То есть орган госвласти заключал инвестиционный договор с какой-либо компанией или даже физическим лицом о том, что он переделывает этот чердак и после реконструкции получает право собственности на него. При этом, понятно, интересы собственников, живущих в этом доме, никак не учитывались.

Первая попытка решить проблему была предпринята, когда при принятии Гражданского кодекса мы оговорили в нем, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности все нежилые помещения дома, инженерное оборудование, несущие конструкции. Однако существующая практика показала, что органы госвласти продолжали решать эти вопросы по-своему.

Хотя надо сказать, что в последние год-два все-таки наметился положительный сдвиг: судебная власть начала корректировать незаконные решения чиновников. В Петербурге уже несколько судебных процессов о реконструкции чердаков под мансарды закончились в пользу жильцов-собственников — инвестиционные договоры были признаны судом недействительными.

Тем не менее при подготовке Жилищного кодекса было решено усилить права жильцов, и регулирование вопросов об общем имуществе в многоквартирном доме выделено в отдельную, весьма объемную главу. В этой главе прописаны и права жильцов-собственников на земельный участок под домом и придомовую территорию. А также конкретизировано, что все важные вопросы должны решаться на общем собрании собственников. Так что авторам вопроса можно посоветовать собрать такое собрание, и если решение о реконструкции подвала под ресторан с собственниками не согласовывалось, то пытаться обжаловать его в суде.

РГ | Но ведь если в доме часть квартир приватизирована, а часть — нет, то муниципалитет тоже является сособственником нежилых помещений дома?

Крашенинников | Да, конечно. Но закон предусматривает равенство прав всех собственников, будь то юридическое лицо (то же муниципальное образование) или физическое, то есть гражданин — хозяин квартиры. Поэтому, повторю еще раз, все вопросы должны решаться сообща всеми собственниками — гражданами, юрлицами, муниципалитетом. И для этого Жилищный кодекс предусмотрел специальный орган управления — общее собрание собственников в многоквартирном доме.

РГ | Давайте поучимся на конкретном примере. У нас несколько практически идентичных вопросов из разных городов: на дом водрузили световую рекламу, ночью светит, мигает, невозможно спать. Жильцы обращаются в рекламную компанию — их отправляют в ДЭЗ, идут в ДЭЗ — их опять отфутболивают к рекламщикам. Что делать?

Крашенинников | В принципе алгоритм — тот же самый, что и с реконструкцией чердаков. У нас сложилась такая практика (это пошло еще с советских времен), что раз дом на балансе у ДЭЗа, то вроде как ДЭЗ и является собственником. На самом деле то, что дом на балансе, означает лишь, что ДЭЗ осуществляет его содержание. Не может ДЭЗ или муниципалитет без согласования с собственниками заключать договор на установку рекламы.

Хотя во многих городах даже термин был придуман соответствующий — «рекламное пространство». Орган госвласти или муниципальное образование или тот же ДЭЗ регистрировали «рекламное пространство», которое могло располагаться на крыше или на торцевой стене, допустим. И затем уже как собственники этого «пространства» заключали договоры с рекламными фирмами, сдавая его в аренду. И естественно, получали прибыль, а интересы жильцов при этом никак не учитывались.

Исключение составляли лишь дома, где действовали жилищные кооперативы либо были созданы товарищества собственников жилья. Потому что в Законе о ТСЖ было прописано, что подобные вопросы решаются по согласованию с общим собранием членов товарищества. Поэтому в постановлениях московского правительства, например, чиновники вынуждены были это учесть.

Теперь статья 45 часть 2 ЖК прямо говорит, что решение о предоставлении в пользование общего имущества в многоквартирном доме (той же крыши или фасада) — это компетенция общего собрания собственников.

Кстати, ТСЖ может самостоятельно зарегистрировать рекламное место, сдавать его в аренду, получать доход, и эти средства направлять на содержание дома. Посадить в каждый подъезд консьержку, обновить фасад, сделать ремонт…

И реклама — это не единственный пример. Мне известен кооператив, который уже несколько лет сотрудничает с компанией сотовой связи — сдает в аренду часть чердака под размещение передатчика. Получают вполне ощутимые доходы.

РГ | Теоретически все это выглядит очень заманчиво. Но в жизни-то все по-другому. Часто даже жильцы одного подъезда не в состоянии договориться: кто-то исправно платит за домофон и консьержке, но обязательно находится «паршивая овца».

Крашенинников | Жилищный кодекс в этом отношении содержит довольно жесткие положения. Он говорит о том, что общее собрание собственников помещения в многоквартирном доме обязано существовать, это орган управления домом. Причем прописан и порядок проведения такого собрания — по аналогии с общим собранием акционеров в акционерном обществе. При этом у собственников есть выбор: они могут выбрать непосредственно правление, не создавая товарищество. Заключается договор с управляющей организацией, отвечающей за обслуживание дома. Второй путь — когда собственники объединяются в товарищество. ТСЖ — это уже организационная форма юридического лица, которая имеет свой баланс, свой счет в банке, имеет орган управления. А высший орган — это общее собрание членов товарищества. Идеальная ситуация, когда все собственники являются членами товарищества — такую картину можно наблюдать при заселении коммерческих домов, когда состав жильцов примерно однороден по материальному положению.

В старых домах, где есть и жильцы-собственники, и все же часть квартир осталась в муниципальной собственности, договориться, конечно, сложнее. Тем более что закон не обязывает всех собственников непременно входить в товарищество. Но в этом случае любой вопрос, например о сдаче в аренду части земельного участка, должен решаться с учетом интересов абсолютно всех собственников — на их общем собрании.

«Российская газета» №57 (3726), 23.03.05