Столичный рынок недвижимости остается исключительным даже на фоне других крупнейших промышленных центров страны. К такому выводу пришли специалисты компании Knight Frank, проведя исследование по всем секторам недвижимости в десяти городах России — Самаре, Омске, Екатеринбурге, Уфе, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Перми, Новосибирске и Челябинске.

Международная консалтинговая компания Knight Frank, основанная в 1896 году в Лондоне и специализирующаяся на оказании всех видов услуг на рынке недвижимости, взялась за такое исследование для собственных целей: ее корпоративная стратегия развития предполагает активное участие в региональных проектах. До сих пор информация о состоянии рынков недвижимости регионов была отрывочна и разобщена. По сути, ни одна компания не могла реально оценить преимущества той или иной области относительно перспективности инвестиционных вложений. Обзор Knight Frank направлен на систематизацию информации локальных рынков недвижимости.

Результаты проделанной работы немного пессимистичны: единственным сегментом, позволяющим говорить о недвижимости «нормального формата», оказалась торговля. По мнению директора по развитию компании Knight Frank Натальи Ретеюм, это обусловлено активным присутствием в регионах московских компаний, которые осваивают новые рынки достаточно быстро. Именно торговый потенциал дает возможность для появления там и западных операторов: IKEA, Auchan. Однако крупные торговые центры, часто называемые городскими (их клиенты — жители города в целом), не могут полностью удовлетворить возросший покупательский спрос. «Современных торговых комплексов в крупных городах по-прежнему не хватает, — считает эксперт департамента торговой недвижимости Paul»s Yard Андрей Машков. — Например, в Самаре они находятся за чертой города и этим неудобны для покупателей».

Якорные арендаторы региональных торговых центров — все-таки московские или «федеральные» компании. Они сознательно идут на региональный рынок, несмотря на низкую в сравнении со столицей прибыль: для них это новый и очень важный рынок сбыта. Однако и такой относительно благополучный сегмент, как торговые центры, имеет в регионах свои проблемы, в частности полное отсутствие концепций, в соответствии с которыми строятся аналогичные комплексы в Москве. Кроме того, качество самой торговой недвижимости не позволяет применить к ним международную классификацию. Иногда это приводит к сбою в «цепи» продвижения московских операторов на местные рынки. «Например, в Екатеринбурге ощущается острый дефицит качественных торговых площадей, что привело к необычайно высоким ставкам аренды (сопоставимым с московскими), — рассказала «Времени новостей» генеральный директор консалтинговой компании LeedsProperty Group Елена Флоринская, — вследствие чего крупные московские и российские сети не могут выйти на рынок, поскольку экономические ожидания местных девелоперов и реалии рынка Екатеринбурга не соответствуют моделям экономической эффективности розничных сетей».

Тормозит развитие региональной торговли и нехватка складских помещений. Оставшиеся с советских времен бывшие промышленные здания, отчасти переоборудованные под склады, не могут удовлетворить арендаторов серьезных торговых центров — самые крупные из них просто строят склады сами для себя. Это решает индивидуальные проблемы, но на рынок эти площади не поступают, так что картина в целом остается прежней.

Еще хуже выглядит ситуация с жильем — в исследуемых городах просто не оказалось домов, которые в Москве принято называть элитными. Разумеется, на «местном» уровне их позиционируют именно так, но, по словам столичных экспертов, это всего лишь «бизнес-класс» или даже «эконом-класс». Застройщики же называют «элитным» любое жилье, возведенное по индивидуальному проекту. Цены на это жилье в любом случае превышают 1 тыс. долл. за кв. метр.

Knight Frank обращает внимание на крайне низкую обеспеченность горожан необходимым жильем — ни в одном из городов, заявленных в исследовании, эта отметка не превышает 20 кв. м на человека, причем минимум составляет всего 8 кв. м (Омск). Однако жилые дома строятся в сравнительно большом объеме, что позволяет застройщикам привлекать соинвесторов (т.е. распродавать квартиры) уже на стадии котлована.

Нельзя не отметить и острую нехватку в региональных городах офисов классов «А» и «В». По данным исследования, класс «С» составляет 80% этого рынка. Даже представительства крупных компаний вынуждены арендовать офисы низкого качества, не отвечающие общим требованиям той же фирмы в Москве, просто из-за отсутствия выбора. Местные компании вполне довольны ситуацией, так как воспринимают офис не как «представительский расход» и надежный актив, а как обременительную трату, необходимую для ведения хозяйственной деятельности.

Knight Frank сообщает о полном отсутствии так называемого спекулятивного спроса (т.е. спроса на объекты с целью инвестирования), потому что достойные объекты просто отсутствуют.

Ольга ПРЯНИКОВА

N°35

02 марта 2005 Время новостей

Время новостей