Объем российского рынка ипотечного кредитования за 3 года вырос в 10 раз. В настоящее он составляет около 500 млн долл. 70% рынка разделено между 5 крупнейшими банкам. В течение 2-3 лет объем этого сектора рынка увеличится до 2-3 млрд долл., а размер ставки в большинстве банков станет менее 10% годовых.

Цифра в 500 млн долл., на первый взгляд, кажется огромной, к тому же по сравнению с 2001 годом объем ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз. Чтобы оценить значение вышеприведенных цифр, сравним их с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии около 50%, в США — 53%. В России этот показатель пока не дотягивает до уровня 1%. Стоит также отметить, что средний размер одного выданного ипотечного кредита в России оценивается в 18 тыс. долл., в то время как, например, в Нидерландах 150 тыс. евро. Одним словом, рано говорить о российской ипотеке как о сформировавшемся рынке.

Для большинства граждан ипотечный кредит является единственно возможным способом решения жилищного вопроса. А теперь приведем нехитрую арифметику: при существующем среднем доходе в 1000 долларов на одну московскую семью, для приобретения типовой квартиры стоимостью $60-70 тыс. семье необходимо брать кредит минимум на 16-20 лет, и это при условии, что все это время семья будет выплачивать по $300-350 ежемесячно. Неудивительно, что по результатам собственного исследования, проведенного РБК в крупнейших городах России, количество респондентов, обращавшихся к ипотечному кредитованию, составляет в Москве менее 0,5%, а во всех крупнейших городах России эта цифра находится в пределах 0-0,6%.

Ипотека для большинства банков не является стратегически важным направлением развития розничного бизнеса, и более того, ипотека чаще всего невыгодна самими банкам: ипотечный кредит является одним из наиболее рисковых, поскольку выдается на длительный период. Экономические прогнозы на срок более трех лет в России делать не удается.

Рынок ипотеки сильно монополизирован — 4-5 крупнейших игроков делят около 70% всего рынка, притом, что в процессе выдачи кредитов в 2003 году поучаствовало более 100 банков. Наиболее значимым игроком на рынке является Сбербанк (около 50% рынка), а также ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Внешторгбанк и Городской ипотечный банк. Как сообщил «РБК.Рейтинг» директор кредитного департамента банка ДельтаКредит Николай Корчагин, сила игрока на ипотечном рынке оценивается выданными объемами, качеством обслуживания клиентов и профессионализмом команд.

На сегодняшний момент банки предлагают две основные программы — кредитование на покупку жилья на вторичном рынке и инвестиционную программу, рассчитанную на тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме. В последнее время наибольшим спросом пользовалось строящееся жилье, это было связано с тем, что 2-3 года назад за время строительства дома цена за 1 квадратный метр жилья возрастала минимум в 2 раза, что нельзя сказать о нынешней ситуации. По словам риэлтеров, известны случаи, когда стоимость 1 метра через полгода после начала продажи квартир в строящемся доме падала на 10%, вследствие отсутствия спроса из-за изначательно завышенной стоимости.

Полуипотека

Отдельно стоит упомянуть так называемые программы по улучшению жилищных условий. Суть программы сводится к тому, что заемщик продает квартиру, в которой он сейчас живет и приобретает более дорогой вариант, при этом он берет кредит на разницу в стоимости двух квартир. Как правило, сумма доплаты колеблется в пределах $20-40 тыс., и потребитель задумывается о том, чтобы взять не ипотечный, а потребительский кредит. В таком случае не банк, а заемщик становится собственником приобретаемого жилья, решение о выдаче кредита принимается существенно быстрее, и это при том, что ставки по потребительским кредитам ненамного выше. Например, у Сбербанка ставка по кредиту на неотложные нужды составляет 12% годовых в долларах США против 11% по ипотеке, а в Райффайзенбанке – 13% против 12%.

Если говорить о сегменте элитных предложений московского рынка недвижимости, то ипотечные сделки здесь большая редкость. По словам начальника отдела городской недвижимости компании Soho Realty Алёны Бригадновой, в практике компании можно отметить считанные случаи подобных продаж, а общий объем ипотечных сделок на элитном рынке столичной недвижимости можно оценить не более чем 1-2%.

Летний дачный сезон вызвал заметный интерес к загородной недвижимости. Отсюда и увеличение спроса на ипотечные программы по загородным домам. По словам начальника отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максима Ардеева, ипотечные программы уже успели получить широкое распространение на рынке загородной недвижимости. Все ведущие продавцы, такие как, например, «Павлово» и «Бенилюкс», активно использовали этим летом подобные системы кредитования.

Однако в наш рейтинг не попала ни одна программа по кредитованию приобретения загородной недвижимости – здесь заметно выше и первоначальные взносы, и процентные ставки.

Конкуренция

Из-за роста конкуренции на рынке ипотеки, банки, чтобы привлечь больше заемщиков, выдают кредиты даже на покупку комнат, увеличивают сроки погашения кредита до 20 лет. В последнее время почти все банки убрали штрафные санкции за досрочное погашение кредита, во многих банках кредит можно получить, не имея официального подтверждения всей суммы дохода заемщика в виде справки 2 НДФЛ, а также не нужны поручители и регистрация в Москве. Еще один-два года назад средняя ставка на рынке ипотечного кредитования в России составляла около 15% годовых в долларах. Летом же 2004 года минимальные ставки по ипотеке в долларах США были 10%, а уже в середине сентября с наступлением «квартирного» сезона, минимальные ставки по рынку снизились до 9%. Порог в 10% перешли Дельтакредит и Национальная ипотечная компания, а ставки в 10% у банков Зенит, Райффайзенбанк и Первый ОВК.

Несмотря на разнообразие предложений по ипотечным кредитам, в конечном счете, различия в программах минимальны. Как видно из рейтинга, кредит предоставляется, как правило, на 10-15 лет под 11-13% годовых в долларах США или 14-17% в рублях при первоначальном взносе 20-25% от стоимости квартиры. Дополнительные расходы — 2,5% на страхование и нотариуса, незначительные суммы (до 10 тыс. рублей) за оформление и регистрацию договора, оценку недвижимости, банковскую ячейку. Банки «играют» в основном на снижении расходов, сопутствующих ипотечной сделке.

Желающему получить ипотечный кредит стоит помнить, что значительных отклонений от среднестатистических условий быть не может – при ощутимо низкой ставке за кредит может быть высокая комиссия за открытие и ведение ссудного счета; если банк не требует подтверждения официальных доходов, ставка будет значительно выше или первоначальный взнос достигнет 50%.

Тесно с рынком ипотеки развивается рынок ипотечного страхования. По приблизительным оценкам экспертов, объем рынка ипотечного страхования на сегодняшний день составляет порядка $100 млн. Самыми заметными игроками на этом рынке, по словам директора юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Евгения Чепенко, являются страховые компании, длительное время работающие в страховой отрасли, такие как «Ингосстрах», «Военно-страховая компания», «РОСНО», «Спасские ворота», «Инвестстрах», «УралCиб».

Прогнозы рынка

Представители банков не видят в ближайшем будущем проблем со спросом на ипотечные кредиты. Цены на недвижимость продолжают расти, и все еще выгоднее взять кредит и купить квартиру, а не арендовать ее. Стремительного роста рынка ипотеки никто не прогнозирует, напротив, чтобы поддержать ликвидность, многие универсальные банки вынуждены уменьшить количество выданных кредитов или пересмотреть их условия. На дату составления рейтинга из 33 опрошенных банков 4 пересматривают условия предоставления кредитов или же вообще закрыли свои ипотечные программы. Эксперты прогнозируют, что после падения ставок на рынке ниже 10% ежегодный спрос населения на ипотечные кредиты вырастет до $2-3 млрд.

Хорошим примером является рынок автокредитования: если 2-3 года назад менее 1% авто продавались в кредит, то сейчас, как уже отмечал «РБК.Рейтинг», эта цифра достигает 15%.

Создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом России Владимиром Путиным одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м, а в США – свыше 70.

РБК