Начну с определений. «Ипотека — залог недвижимого имущества для получения ссуды», «ипотечный кредит (ссуда) — ссуда, выдаваемая банком под залог недвижимости» — так расшифровывают эти понятия словари. Но в нашем обиходе ипотека -это возможность обрести свое жилье с помощью банковского кредита без залога недвижимости. Поскольку если человеку необходимо жилье, значит, закладывать ему зачастую нечего. То есть ипотечный кредит — это долгосрочный кредит, предоставляемый гражданам на цели приобретения жилья, как уже построенного (вторичного жилья), так и вновь возводимого (первичного), под залог данного жилья. Цель этой статьи — выяснить, как устроена эта аппетитная на первый взгляд система.

   Мнения об ипотеке

   Наталья, 27 лет, менеджер:

   —               Все банки работают грамотно, компетентно, но все равно пока нереально простому человеку взять кредит. Можно вытянуть, но только живя на пределе — на хлебе и воде. А вдруг случится что-нибудь? Жизнь ведь такая. Так что будем ждать более мягких условий и постараемся больше зарабатывать.

    Сергей, 28 лет, строитель:

   —                     Если в Самаре кредит за год возьмут 1000 человек — это не решение проблемы жилья и повлиять на рынок не сможет. Все песни про то, что вот как рванет ипотека, — не более чем риэлторская байка. Нет в экономике длинных денег в большом количестве — не будет ипотечных ссуд на длинные сроки, при которых ежемесячный платеж будет приемлем для большого числа семей. Все просто. Из ничего что-то не получится.

   Игорь, 31 год, риэлтор:

   —                            А что подразумевается под словом «простой» человек? При самом поверхностном взгляде на вопрос становится ясно, что, имея стабильную работу и зарплату, покупка квартиры через ипотеку — уже не такие уж заоблачные грезы. Просто многие еще находятся во власти стереотипов.

   Кто за этим стоит?

   Ипотекой занимается СОФЖИ (Самарский областной Фонд жилья и ипотеки), который был создан в декабре 1999 года Постановлением губернатора Самарской области. Учредитель Фонда -администрация Самарской области, исполнительный директор Фонда — Дания Завдатовна Баталова.

   С СОФЖИ работают банки-партнеры Фонда. В Самаре это ОАО КБ «Солидарность» и ОАО ПК «Автовазбанк» (и его офисы в Тольятти и Сызрани). Минимальная сумма ипотечного кредита — 200 тысяч рублей; процентная ставка по денежному обязательству -15% годовых; срок кредитования -до 27 лет. Но у «Автовазбанка» есть и пара собственных программ ипотечного кредитования на приобретение квартир на первичном и вторичном рынке — те же минимум 200 тысяч рублей, но на срок от 3 до 10 лет и под 15-18% годовых. В Тольятти же ипотечным кредитованием по областной программе занимается ЗАО КБ «ФиаБанк», также располагающий собственными ипотечными схемами покупки жилья («Комфорт», «Счастливый дом» и «Бизнес-гарант»). Некоторые самарские и тольяттинские банки, например, Национальный торговый банк и Газбанк, также занимаются кредитованием на приобретение жилья, но к областной программе они отношения не имеют. Так же как и программа ипотечного кредитования от Сбербанка, который предоставляет кредиты на срок до 15 лет под 18% годовых в рублях, а максимальный размер кредита не может превышать 90% покупной (инвестиционной) стоимости жилья.

   С СОФЖИ реально сотрудничает несколько строительных и риэлторских фирм, в Самаре это «Спектр недвижимости», «Дисса», «Берег», «Центр недвижимости», «Дом» и «Арбат». Есть у Фонда и партнеры — страховые компании: в Самаре — ОАО СК «ИНКАС-СТРАХ», ОАО СК «Самара-РОСНО», ОАО СГ «Спасские ворота», ОСАО «Ингосстрах»; в Тольятти -ОАО СК «ИНКАССТРАХ».

   Три шага для получения кредита

   Шаг первый. Подайте в банк заявление на получение кредита. На первой встрече сотрудник банка (ипотечный консультант) познакомит вас с основными условиями кредитования и поможет выбрать подходящий кредитный продукт. Также он проконсультирует вас по всем вопросам, связанным со сбором и оформлением документов, заполнением форм, необходимых для получения кредита, процедурой кредитования, требованиями банка к приобретаемому жилью. Собрав необходимые документы, заполнив заявление на получение кредита и оплатив сбор банка за рассмотрение кредитной заявки, вы передадите этот комплект документов на рассмотрение в банк.

   Шаг второй. Получите ответ банка. На основании предоставленного вами пакета документов банк приме) решение о возможности и сумме предоставляемого вам кредита. Ипотечный консультант проинформирует вас о решении банка, и с этого момента вы можете начать поиск жилья.

   Шаг третий. Заключите ипотечную сделку. Выбрав жилье, соответствующее требованиям банка, вы передадите все необходимые документы ипотечному консультанту, который направит их в страховую компанию, а также

согласует условия ипотечного страхования по вашему кредиту (необходимо застраховать жизнь и трудоспособность заемщиков, права собственности на жилье и само приобретаемое жилье от рисков утраты и повреждения). Профессиональный оценщик оценит приобретаемое вами жилье. После этого вы подпишите документы по ипотечной сделке: договор купли-продажи жилья, кредитный договор, закладную, договор страхования и другие необходимые документы. Затем вам будут предоставлены кредитные средства, а подписанные вами документы будут переданы на государственную регистрацию. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилья и закладной вы станете собственником жилья.

   Положительная тенденция

   С 1 августа Самарский областной фонд жилья и ипотеки снизил процентную ставку за пользование кредитом с 11 до 10% годовых. Это уже второе снижение в 2004 году -1 марта ставки уменьшились с 15% до 11% годовых. Оба снижения связаны с уменьшениями ставки рефинансирования ЦБ 15 января и 15 июня. По словам исполнительного директора СОФЖИ Дании Вагаповой, в соответствии с законодательством ставка по ипотечному кредиту может быть не больше 75% учетной ставки.

   Снижение ставки произойдет не по всем кредитам, а только по тем, средства на которые выделяются из областного бюджета. Стоимость кредитов, выдаваемых из федеральных средств, остается прежней — 15% годовых. Снижение ставки по кредитам из областного бюджета — инициатива губернатора Самарской области Константина Титова, однако с каждым годом область выделяет все меньше средств для СОФЖИ. Дания Вагапова связывает это с тем, что СОФЖИ активно работает на рынке внебюджетных средств, с каждым годом привлекая все больше финансов за счет продажи кредитов федеральному агентству по ипотечному кредитованию. Кроме того, кредиты из областного бюджета выдаются на покупку только вторичного жилья.

   Важные детали

   Самарская областная Дума недавно приняла Закон «Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области». В законе предусматривается поддержка молодежи при ипотечном жилищном кредитовании. Молодым семьям (в которых возраст супругов не превышает 30 лет) ипотечные кредиты могут предоставляться на срок до 30 лет. При рождении первого ребенка такой семье погашается часть кредита, равная стоимости 18 кв. м общей площади жилья. При рождении второго — столько же. А при рождении третьего ребенка погашается оставшаяся сумма кредита. Если доход молодой семьи не превышает величины трех прожиточных минимумов, то компенсация первоначального взноса составит 50%. Если оба супруга являются работниками бюджетной сферы или заняты в сельском хозяйстве, то сумма первоначального взноса за квартиру будет компенсирована полностью.

   Получение ипотечного кредита еще не означает покупки квартиры. На рынке недостаточно жилья, подходящего для ипотечного кредитования: недорогого, владельцы которого были бы согласны на получение денег безналичным перечислением на счет в течение месяца после подписания договора купли-продажи. Из-за удешевления ипотеки эта проблема может еще более обостриться.

   Попытка не пытка?

   Недавнее предложение Поволжского банка Сбербанка России о кредите «Молодая семья», который может быть предоставлен семье, в которой одному из супругов не исполнилось тридцати лет, а в качестве созаемщиков выступают другой супруг и родители обоих супругов, пока в Самарской областной Думе поддержки Мб нашел. Банк Предложил выдавать кредиты со сроком погашения от 15 до 20 лет размером до 70% от стоимости жилья (при наличии ребенка — до 90%) и ставкой 18% о год. Такой кредит от Сбербанка уже получили 200 семей. С учетом того, что ставка по кредиту достаточно высока, банк обратился к органам власти региона и муниципалететам пойти на сотрудничество с заемщиками, взяв на себя компенсацию части ставки — до 8%. Однако, по мнению руководителя областного Фонда жилья и ипотеки Дании Вагаповой, предложение Сбербанка носит для бюджетов затратный характер и невыгодно

области и муниципальным образованиям. С этим мнением не согласились представители администрации города Самары и гильдии риэлторов.