Случилось. В Москве начали дешеветь квартиры. Цены в Китай-городе упали на 30%. Число районов, в которых было зафиксировано падение, перевалило за половину – ровно 70. При этом и в сентябре, и в октябре спад продолжался лишь в 12 районах.

В октябре средняя цена предложения 1 кв. метра на рынке типового вторичного жилья снизилась на 0,3%. В секторе жилья бизнес-класса цены понизились на 1,7 %. Наибольшее снижение цен типового жилья (-0,9 %) произошло на квартиры, предлагаемые к продаже в 9-ти этажных кирпичных домах. При этом средняя цена предложения на рынке нового жилья повысилась на 1,3%. Такая консервативность первичного рынка объясняется меньшим влиянием настроений покупателей на продавцов в этом секторе. Если на вторичке рынок больше подвержен паническим настроениям, то строители и инвесторы готовы проявить большую стойкость.

Практически во всех административных округах средняя цена предложения уменьшилась. Исключение составили только Западный и Зеленоградский округа Москвы. Доля Центрального АО в общем городском рынке вновь снизилсь.

По мнению Андрея Бекетова, редактора сайта www.arn.ru, ситуацию, сложившуюся на вторичном рынке типового жилья в III квартале, можно объяснить как с экономической, так и с психологической точек зрения. Экономическими предпосылками значительного уменьшения роста цен во втором полугодии стали, во-первых, снижение темпов прироста объема наличных денег, во-вторых, изменение устоявшегося за три последних года поквартального распределения их притока. На экономические факторы наложились и психологические. Любая глобальная и непопулярная реформа, проводимая государством, в том числе и жилищная, традиционно прикрывается разговорами о том, что ее необходимость вызвана, прежде всего, заботой об интересах граждан. Под воздействием этих разговоров наиболее реалистично настроенная часть потенциальных покупателей решила использовать ценовую передышку в своих интересах, и обратило свои взоры на различные формы кредитования покупки жилья. А наименее реалистично настроенная часть потенциальных покупателей стала ждать глобального снижения цен. В результате объем потенциальных покупателей на рынке уменьшился. Это, в свою очередь, привело к росту предложения на рынке. Так, например, объем рынка в августе текущего года был на 23% больше, чем в аналогичный период 2001 и 2002 годов, а в сентябре — на 31%. Эти цифры вселили в часть потенциальных покупателей уверенность в том, что на рынок вышли так называемые инвестиционные квартиры, которые, по их мнению, будут продаваться по сниженным ценам. Идея нажиться на экономических просчетах соседа, купившего квартиру для вложения и преумножения заработанных средств, стала овладевать массами. При этом внятного объяснения, почему инвестор должен зафиксировать убытки и в обязательном порядке продать инвестиционную квартиру, дано не было.

В течение последних 3-4-х месяцев на рынке происходят именно колебания цен, но в целом рынок находится на достигнутых еще в конце весны ценовых отметках, — считает А.Бекетов. Между тем другие эксперты считают, что колебания и, в частности, удешевление предложения на вторичном рынке в октябре больше говорят о том, что рынок достиг своего пика и даже перевалил за максимум. Если в ноябре цены на жилье продолжат снижение, тогда уже можно будет говорить о том, что рынок действительно настроен падать.

В конце концов, если участники рынка долго чего-то ждут, это «чего-то» рано или поздно случается. Кстати, в ситуации с московским рынком жилья не исключено, что как раз новостройки станут одной из причин падения цен на вторичном рынке в старых спальных кварталах. Дело в том, что большинство жилых кварталов в Москве, построенных в 80-х, 70-х и, в особенности, 60-х годах не обладают современной инфраструктурой, а также не имеют возможностей для ее развития. В одних местах, к примеру, может быть недостаточно развита транспортная система, в других нет мест для строительства торговых точек.

Новые кварталы, несмотря на свою, как правило, удаленность от центра, а в некоторых случаях и от МКАД, строятся сразу с учетом потребностей нормального человека в магазинах, дорогах, гаражах и прочих атрибутов. В этой связи, очевидно, что типовые новостройки будут продолжать дорожать на фоне медленного снижения цен на вторичное жилье в слаборазвитых районах, заселенных пенсионерами и другими представителями неплатежеспособного населения.

Прогноз

В принципе, считает А.Бекетов, сложившаяся ситуация, остановка роста цен, должна устраивать и продавцов и покупателей. Первым это дает возможность сохранить лицо и не снижать цены, а вторым накопить недостающую сумму на приобретение жилья.

С точки зрения макроэкономики, явных предпосылок для резкого снижения цен на жилье в Москве пока не предвидится. Весьма вероятная победа на выборах в США Джоржа Буша окажет положительное влияние на долгосрочный рост цен на нефть, а значит и на поток нефтедолларов в Россию. Насыщение страны деньгами на фоне продолжающегося удешевления доллара (на международном и на российском валютном рынках) будет компенсировать любые попытки рынка недвижимости начать масштабную стагнацию.

Скорее, единственным толчком к росту объемов продаж и снижению объявленных цен на жилье может быть только развитие ипотеки. Сейчас инвесторы, вкладывающие средства в строительство квартир, имеют быструю оборачиваемость за счет того, что значительная часть жилплощади оплачивается покупателями живыми деньгами на месте. По мере роста объема строительства домов, будет расти конкуренция среди инвесторов за покупателя. Это вынудит их начать удлинять сроки окупаемости своих проектов, за счет увеличения доли недвижимости, продаваемой в кредит. В результате ипотечные квартиры будут иметь первоначально более низкую стоимость.

Значительную часть прибыли инвесторы будут получать за счет удорожания квартиры по мере выплаты новыми хозяевами кредитных процентов. Другими словами, если сейчас среднестатистическая новая двухкомнатная квартира в Москве стоит около 100 тыс. долл., то через несколько (3-5 лет) ее цена может опуститься до 60 тыс. долл., но реально за нее заплатят те же 100 тыс. долл., но уже в виде возвращенного ипотечного кредита.

РБК