Рынок Самары считается весьма перспективным: быстрый рост платежеспособности местного населения привлекает столичные розничные сети. Многие крупные торговые компании из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга предпочитают делать ставку именно на Самару, и это поддерживает высокий спрос на торговые площади…

Сегодня в городе работает более 50 торговых центров, а в течение последних нескольких месяцев в Самаре открылись сразу три крупных объекта. Владельцы торговых помещений с удобным расположением стремятся расширять площади за счет достройки новых очередей и корпусов. Но, несмотря на быстрый ввод новых площадей, торговая недвижимость в Самаре остается наиболее востребованной.

По мнению представителей московских розничных компаний, имеющих магазины в Самаре, местный рынок еще недостаточно развит. Сетевая торговля только формируется, а рост доходов горожан и реализация социальных программ способствуют покупательской активности населения. «Найти в Самаре объекты, которые соответствовали бы формату современного магазина, очень сложно, — говорит Евгений Кабанов, генеральный директор компании «Мир», которая пришла в Самару этим летом. — Даже с учетом того что в городе ведется активное строительство современных торговых центров, а арендные ставки на коммерческую недвижимость выросли более чем на 10%, спрос на торговую недвижимость остается очень высоким». «Сейчас Самара стоит на пороге значительных преобразований в сфере розничной торговли, — соглашается Евгений Кинёв, начальник управления региональной торговли компании «Комус». — Это связано со значительным повышением потребительской культуры населения и как следствие — требований к торговым компаниям. Появившиеся в Самаре супермаркеты предлагают населению качественно новый уровень услуг, и другие магазины оказываются в ряде случаев неспособными участвовать в конкурентной борьбе без значительных изменений в ассортименте и организации торговли».

Выход в регион

Московская сеть «Патэрсон» заинтересовалась Самарой еще в прошлом году. В качестве площадки для первого супермаркета был выбран один из крупных торговых центров — мегакомплекс «Московский», с которым было подписано предварительное соглашение аренды. Долгосрочный договор стороны не подписан сразу из-за отсутствия комплекта технической документации, которая требуется для его государственной регистрации: к тому времени еще не была завершена внутренняя разбивка торговых площадей под универсам «Патэрсона».

Летом 2003 г. ремонт выбранного «Патэрсоном» помещения был завершен, и стороны подписали промежуточный договор аренды на 11 месяцев, не требующий государственной регистрации. Этот документ должен был прекратить свое действие в момент подписания долгосрочного, 7-летнего договора аренды.

В настоящее время сеть «Патэрсон» состоит из 32 супермаркетов, 19 из которых расположены в Москве и Подмосковье, 13 — в различных регионах России (в том числе в Санкт-Петербурге, Твери, Казани, Пензе, Уфе, Ставрополе и Сочи). Магазин в Самаре принял первых покупателей 8 августа 2003 г. Инвестиционная стоимость проекта превысила $1 млн. Общая площадь объекта составляла около 3000 кв. м., 2200 из которых занимал торговый зал. Поставки продуктов в универсам осуществляло около 200 самарских компаний.

Однако уже весной 2004 г. между арендатором и арендодателем разгорелись споры по поводу формы долгосрочного договора: «Московский» предпринял попытку дополнить заранее согласованный текст своими условиями, которые «Патэрсон» принять отказался. «Арендодатель предложил нам новый вариант договора, согласно которому он получал возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив нас за полгода, — заявила пресс-секретарь «Патэрсона» Ева Прокофьева. — Опасаясь полной зависимости от мегакомплекса, мы отказались подписывать предложенный «Московским» вариант договора и предложили вернуться к его прежней редакции». Переговорный процесс превратился в «перетягивание каната»: стороны и не думали идти на компромисс. В результате в середине июня 2004 г. «Московский» отозвал всю договорную документацию, потребовав полностью прекратить деятельность универсама и освободить занимаемое помещение до 28 июня. Фактически владелец объекта предложил в 10-дневный срок разобрать супермаркет площадью 3000 кв. м. «После этого нашим поставщикам от имени «Патэрсона» стали звонить люди с призывом забрать товар, так как универсам с 29 июня 2004 г. не работает. Мы об этом узнали, когда наши поставщики стали нам перезванивать и переспрашивать, — рассказывает Ева Прокофьева. — А 25 июня с утра около универсама появились строители и начали разбирать дебаркадер».

Результат конфликта

После того как местные телеканалы показали несколько сюжетов на эту тему, начался массовый вывоз товаров поставщиками и бизнес универсама начал останавливаться: полки стали пустеть, поток покупателей резко упал. Крупный розничный игрок фактически оказался, пусть и временно, отрезанным от Самары — спустя год после выхода на рынок этого региона. Руководство «Патэрсона» называет случившееся «опасным прецедентом» и полно решимости выиграть дело в суде. В свою очередь «Московский», обвиняя «Патэрсон» в неуплате счетов и самовольном изменении графика работы супермаркета, подал в суд иск на выселение арендатора. При этом в мегакомплексе не отрицают, что, разорвав отношения с «Патэрсоном» и пригласив в качестве арендатора новую розничную сеть, «Московский» сам себе нанес убытков на $1,5 млн — примерно в такую сумму президент мегакомплекса Виктор Сурков оценивает реконструкцию помещений под супермаркет «Патэрсона». Столичные ритейлеры разошлись в оценках нашумевшего события: некоторые говорят о личном конфликте между владельцем «Московского» и региональными менеджерами «Патэрсона», другие называют произошедшее результатом простой переоценки перспектив проекта.

«Ситуация непростая и неприятная для обеих сторон, — считает Евгений Кабанов. — Конфликт привел не только к прекращению сотрудничества крупных компаний и серьезным убыткам, но и получил публичную огласку, что не может не отразиться на репутации. Но подобный случай вряд ли вызовет какие-то серьезные изменения на рынке. Вероятно, теперь арендаторы будут более тщательно прорабатывать все пункты договоров аренды, особенно в части ответственности сторон в случае внесения дополнений или изменений». «Конфликт вокруг «Патэрсона» в Самаре имеет под собой сугубо экономическую основу, — добавляет Евгений Кинёв. — Арендодатель переоценил условия, уточнив рыночный спрос на свои площади и возможно получил более привлекательные предложения от конкурентов арендатора. А соответствующие службы «Патэрсона» допустили просчет, заключив договор, позволивший арендодателю совершить такие действия в своих интересах. Это не более чем частный экономический спор двух хозяйствующих субъектов. Кроме того, в Самаре явный дефицит больших торговых площадей, а прибыль нужна всем». Разочарование в проекте, по всей видимости, было обоюдным: «Московский» перестали устраивать условия аренды, а «Патэрсон» надеялся на существенно большую прибыль. По словам пресс-секретаря мегакомплекса Надежды Антоновой, площади, которые занимал «Патэрсон», вскоре будут заняты другим продуктовым оператором — Виктор Сурков уже провел в Москве соответствующие переговоры.

Сухой остаток

Между тем в «Патэрсоне» отказываются считать ошибкой отношения с «Московским» и убеждены в законности своей позиции. «С нашей стороны в отношении арендодателя были произведены все действия, которые — в соответствии с обычной практикой — гарантируют долгосрочное развитие бизнеса, — говорит Ева Прокофьева. — Риск в значительной мере снижен благодаря нашей прочной юридической позиции. Мы уверены, что нам удастся возместить все наши убытки».

Пока компании ждут судебных решений по искам (арендатор — о возмещении понесенных убытков, арендодатель — о выселении), «Патэрсон» пытается компенсировать потерю магазина и ускоряет темпы ввода в эксплуатацию новых объектов в регионе. Следующий универсам в Самаре откроется уже в конце августа, еще два должны появиться в соседнем Тольятти соответственно в июле и октябре. «Работы в Самаре ведутся в штатном режиме. Мы удовлетворены тем, что по объекту «Московский» никакой задолженности перед поставщиками у нас нет, мы осуществили возврат товаров в полном объеме. Более того, на сегодняшний день мы уже начинаем обсуждать поставки в новые объекты», — отмечает Ева Прокофьева. Сеть форсируют подготовку к открытию магазинов в Самаре и Тольятти, поэтому сотрудники закрытого универсама (всего в самарском филиале «Патэрсона» работает около 160 человек) не будут уволены — весь персонал будет переведен на работу в новый супермаркет.

Несмотря на случай с самарским супермаркетом, «Патэрсон» не планирует никаких изменений в общей концепции развития. Алгоритмы открытия новых универсамов не изменятся: «Патэрсон» по-прежнему будет не только покупать, но арендовать площади в новых торговых центрах и старых универсамах. «Инцидент в Самаре подтвердил правильность нашего подхода при заключении договоров с арендодателями: тщательное продумывание каждого пункта договора и использование формулировок, не допускающих двоякого толкования», — настаивает Ева Прокофьева. Прежней стратегии сеть будет придерживаться на всех направлениях — и в российских регионах и на украинском рынке, который «Патэрсон» планирует стремительно осваивать.

newsinfo.ru