Рано или поздно у любого человека встает вопрос, как все заработанное непосильным трудом — прежде всего жилье — передать своим чадам и при этом как можно меньше поделиться с государством. Сочетание этих двух желаний при знании законов вполне осуществимо.

Способов, с помощью которых можно передать имущество своим близким, всего четыре. Это собственно наследование, дарение, купля-продажа и заключение договора ренты. Рента — один из самых дешевых способов осчастливить свое потомство, однако и самый опасный с юридической точки зрения. При нем можно остаться как без нажитого имущества, так и без денег. Конечно, в том случае, если отношения с наследниками не сложатся и они решат не соблюдать джентльменских правил игры (подробно о ренте см. «Профиль» N17, 2004). Речь пойдет о преимуществах и недостатках передачи имущества путем наследования, дарения и купли-продажи.

Завещаю заводы и фабрики

Наследование является одним из самых простых способов передачи имущества. Хотя бы потому, что собственнику достаточно всего лишь написать завещание и заверить его у нотариуса. А можно и этого не делать — тогда все нажитое имущество родственники унаследуют по закону. То есть в соответствии с существующими очередями наследования. Как известно, их всего восемь и зависят они от степени родства. Об этом писалось неоднократно, поэтому смысла повторяться здесь нет. Все хлопоты по оформлению имущества в собственность лягут на наследников.

Они же должны будут заплатить налог за полученное имущество. Но не все. Есть категории граждан, которые при наследовании от уплаты налога освобождены. К этим счастливцам относятся супруги в отношении любого имущества, лица, проживавшие совместно с наследодателем в отношении полученных квартир, инвалиды I и II группы в отношении недвижимости и автомобилей, а также наследники лиц, погибших при защите РФ, спасении человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка. Попавшие в число этих льготников могут смело оставлять наследство в той или иной форме, не рискуя понести серьезные расходы при уплате налога.

Если же в категорию счастливцев вы не попадаете, то, как уже говорилось, наследовать вы можете либо по закону, либо по завещанию. Вот здесь-то и обнаружится разница в том, как это имущество было оставлено. Дело в том, что налог взимается согласно закону «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Ставки налога в нем зависят от стоимости наследуемого имущества и степени родства наследника и наследодателя. Чем ближе родственник, тем меньше он будет платить. Однако с определенными оговорками. Этот документ знает только две очереди наследования — первую и вторую. Все остальные родственники, независимо ни от чего, попадают в разряд «прочих лиц» и платят максимальный налог, который может доходить до 45% от стоимости полученного имущества.

Причем закон настолько формален, что под понятие «прочие» попадут и наследники первой очереди, если на них составлено завещание. В этом случае будет считаться, что человек наследует не по закону, где и существуют упомянутые очереди наследования, а по завещанию. Все наследующие по завещанию — это «прочие», даже если они являются детьми или родителями наследодателя. Поэтому, если есть желание передать имущество родственникам, подпадающим под первую или вторую очереди наследования (дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки), завещания лучше не оставлять. В этом случае они сильно сэкономят на налогах.

Стоит сказать и о том, как оценивается передаваемое имущество. Что касается недвижимости, то согласно закону его оценка производится органами коммунального хозяйства. То есть БТИ. Не секрет, что его оценка несколько отличается от реальной рыночной стоимости недвижимости. Она значительно ниже. Поэтому, прежде чем паниковать по поводу предстоящих расходов, стоит узнать, а сколько все это стоит по мнению БТИ. Если речь идет о квартире в каком-нибудь элитном доме, возведенном всего пару лет назад, то разница с рыночной ценой может быть и небольшая. Если же речь пойдет о квартире, например, в сталинском доме, то можно рассчитывать на то, что по оценке БТИ она стоит сущие копейки.

Оценка транспортных средств и любого другого имущества производится независимыми оценщиками. Здесь как договоритесь.

Заплатить налог придется уже после того, как все формальности будут улажены и все свидетельства о праве собственности на имущество получены на руки. Налоговая инспекция сама начислит налог и пришлет квитанцию на дом. С этого момента вам дается три месяца на оплату. Продать полученное имущество или распорядиться им каким бы то ни было иным образом можно будет только после уплаты налога.

Безвозмездно, то есть не даром

Другой способ — это дарение. Он хорош для тех, кто не хочет ждать, а желает распорядиться своим имуществом при жизни. Хорош этот способ еще и тем, что расторгнуть сделку дарения практически невозможно. Для этого нужно доказать, что она была совершена под влиянием обмана или даритель был настолько психически болен, что не мог руководить своими действиями. На практике это очень трудно и встречается крайне редко.

Счастливчики в случае с дарением тоже есть. Полностью освобождены от уплаты налога супруги, а также одаряемые, если они были зарегистрированы совместно с дарителем по одному адресу на момент оформления договора. Если это так, то дарить имущество можно смело, не боясь каких-либо отчислений в пользу государства.

Есть в дарении и свои законные нестыковки. Согласно закону «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» налог взимается при условии удостоверения нотариусами договоров дарения. Согласно же закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор дарения недвижимости вовсе не обязательно заверять у нотариуса. Поэтому если вы, следуя все той же букве закона, минуете нотариуса и прямиком отправитесь со своим договором дарения в регистрационную палату, то налог платить не нужно. Не говоря уже о том, что при этом вы экономите 1,5% от суммы сделки, которую с вас затребует нотариус за заверение договора, вы заодно имеете еще и полное право не платить налог на дарение. Однако, как и в случае с наследованием, если налоговая инспекция обратится в суд, то не факт, что он будет руководствоваться законом. И такие случаи тоже известны.

Если же вы опять-таки не отмеченный в законе счастливчик, то заплатить налог все же придется. Исчисляется он опять-таки в зависимости от стоимости имущества и степени родства дарителя с одаряемым. Однако, в отличие от случая с наследством, здесь на одну ступень родства меньше. При наследовании шкала родственников делится на первую очередь, вторую и «прочих». В дарении же чуть меньше платят дети в отношении родителей и родители в отношении детей. А далее сразу идет графа «прочие». То есть ступеней всего две. Разница в шкалах и родственниках (см. таблицы) явно показывает, что выгоднее — дарение или наследование применительно к конкретному имуществу и конкретному родственнику. Так, например, явно видно, что брату квартиру лучше завещать, а не дарить. Выгода как минимум 10%. Дарение квартиры ребенку выйдет на 15% дороже, нежели унаследование им по закону, и на 10% дороже, нежели унаследование по завещанию. Что касается какого-нибудь внучатого племянника, то для него никакой разницы между этими двумя способами почти нет.

Что касается оценки имущества и способа уплаты налога на дарение, то он точно такой же, как и в случае с наследством. И, что тоже важно, распорядиться подаренным имуществом до уплаты налога опять же невозможно.

Продавцы счастья

Самый дешевый способ передать имущество кому бы то ни было — это оформление сделки купли-продажи.

Никакого родства при покупке и продаже квартир, естественно, не учитывается. Формально все лица, получившие доход, должны заплатить подоходный налог 13%. Это само по себе значительно меньше, чем ставки на наследование или дарение, которые доходят до 40% и более. При этом Налоговый кодекс при сделках с недвижимостью дает еще и послабления, которые называются имущественными вычетами. Согласно ст. 220 кодекса продавец может уменьшить свою налоговую базу на сумму до 1 млн. рублей, если он владел квартирой до 5 лет, и на всю сумму продажи, если владел жильем более 5 лет. А это значит, что 13% нужно будет считать не с полной стоимости проданной квартиры в случае, если человек владел ею меньше 5 лет, а с меньшей суммы. Например, при стоимости квартиры $50 тыс. (это 1 425 000 рублей) 13% нужно считать только с 425 000 рублей.

Если же продается квартира, которой человек владел больше 5 лет, то налог и вовсе платить не нужно. Вся полученная сумма подпадает под налоговый имущественный вычет. Все это связано с подачей налоговой декларации по итогам года и с написанием заявления о предоставлении имущественного налогового вычета, но овчинка стоит выделки.

Покупатель тоже имеет определенные льготы. При покупке квартиры он имеет право уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму до 1 млн. рублей. В пересчете на конкретные деньги это значит, что при приобретении недвижимости и предоставлении покупателю имущественного налогового вычета государство должно вернуть покупателю налог с этого миллиона. При ставке в 13% это 130 тыс. рублей.

Правда, есть здесь одна оговорка. Имущественный вычет покупателю не предоставляется, если сделка совершается между взаимозависимыми лицами. Особо подчеркнем, что речь идет только о покупателях. Продавцам льгота сохраняется независимо от того, кому продано имущество. В качестве взаимозависимых Налоговый кодекс определяет людей, подчиненных друг другу по службе; супругов; любых родственников. Так что если речь идет о родственниках, чье родство может быть доказано (дети, родители, супруги и т.д.), то при купле-продаже льгота распространится только на продавца.

Если же вы хотите передать квартиру или дом чужому человеку или троюродному внучатому племяннику, родство с которым можно подтвердить разве что слухами, то можно рассчитывать как на льготу продавцу, так и на льготу покупателю.

При этом возникает любопытная математическая ситуация. В случае, если вы намерены передать троюродному племяннику свою недорогую однокомнатную квартиру, вы на пару не только ничего не потеряете на налогах, но и после возврата покупателю подоходного налога еще можете остаться и в плюсе. То есть заработать. В случае, если передается квартира, которой собственник владел до 5 лет, заработать можно около 80 тыс. рублей, если же владел больше, то заработок составит до 130 тыс. рублей.

Что касается оценки квартиры, то в случае с куплей-продажей должна фигурировать уже не оценка БТИ, а рыночная цена недвижимости в данном городе и районе. При этом включать в договор явно заниженную сумму и доказывать, что это ваше право, по какой цене продавать вашу квартиру, бессмысленно. Согласно все тому же Налоговому кодексу, если цена в договоре более чем на 20% отличается от рыночной стоимости, налоговая инспекция имеет право самостоятельно рассчитать величину налога исходя из существующих рыночных цен. Поэтому квартиру вы, конечно, можете продать за 1 рубль, но на размере налога это никак не скажется.

Из всего сказанного вытекает как минимум один вывод. Прежде чем осчастливить своего близкого человека, нужно немного подумать и посчитать. Наградить пусть и не очень любимого родственника долгом в пару миллионов рублей и имуществом, которое он из-за неуплаты этого долга не сможет продать, дело нехитрое. Если уж вы захотели сделать кому-то подарок, то лучше сделать это правильно.

«Профиль»

№23 (390) от 21.06.2004

Рисунок: Виктор Богорад

"Профиль"