Рынок жилья, как всякая сфера, в которой крутятся серьезные деньги, — прибежище для аферистов. Как действовать неискушенному покупателю, чтобы обойти все ловушки и свести риск потери денег к минимуму, советует почетный адвокат Российской Федерации, действительный член Академии юридических наук Леонид ОЛЬШАНСКИЙ

Посредники.

Первая опасность, с которой может столкнуться человек, покупающий квартиру, связана с нечистоплотными посредниками. Многие риелторские и посреднические фирмы предлагают заключить, по сути, кабальный договор, в котором оговорены всевозможные санкции в случае его неисполнения клиентом. При этом фирма не берет на себя никаких встречных обязательств. Поэтому я бы посоветовал очень внимательно относиться к подписываемому контракту. В нем не должно быть пункта, обязывающего вас заплатить фирме за услуги при любом результате.

Большинство людей перед покупкой новой квартиры продают свое старое жилье. В семидесяти случаях из ста человек, покупающий недвижимость, хочет улучшить свои жилищные условия. Посредникам предстоит совершить двойную сделку купли-продажи. Часто под этим предлогом представители фирмы забирают подлинники документов на право собственности на квартиру, дачу, гараж или земельный участок. Этого допускать нельзя. Подлинники отдаются в самый последний момент, при заключении договора купли-продажи. В противном случае в руках у посредников оказывается очень мощный инструмент для давления на вас.

Строящиеся дома.

Многие приобретают квартиры в недостроенных домах, польстившись на низкую цену. Стоит помнить, что при этом вы рискуете. Под предлогом инфляции, больших расходов и т.д. фирма может потребовать с покупателя дополнительных финансовых вложений, а окончание стройки затянется на неопределенное время. В худшем же случае человек окажется жертвой мошенничества и останется без жилья.

Защититься от этого практически невозможно. В равной степени обмануть могут и покупателя скромной однокомнатной квартиры, и заказчика роскошного пентхауса ценой в несколько миллионов. Правда, во втором случае мошенники могут побояться связываться с серьезным человеком, но это вопрос скорее психологический, чем юридический.

С юридической точки зрения человек, заплативший за квартиру в строящемся доме, называется “соинвестором”. Закон “О защите прав потребителей” на него не распространяется. Чтобы стать потребителем, необходимо заключить договор купли-продажи, но при покупке жилья в строящемся доме вам навязывают только договор инвестирования.

Кооперативы.

Выход из этой ситуации прост. Гражданский кодекс РФ предусматривает создание жилищно-строительных, дачно-строительных или гаражно-строительных кооперативов. Согласно статье 218 Кодекса, член ЖСК, ДСК или ГСК, полностью выплативший пай, становится собственником. Он может распоряжаться собственностью по своему усмотрению: продавать, менять, дарить…

Кооператив — это отсутствие посредника в лице фирмы. Создается устав, избирается правление и начинается строительство. В случае если вы окажетесь недовольны действиями правления, его всегда можно переизбрать. Главное при этом быть членом именно одного из этих трех кооперативов.

Акционерное общество.

Иногда для строительства дома или иного объекта граждане создают не кооператив, а акционерное общество (АО). Не советую. Опасность в том, что имущество, внесенное в уставный капитал акционерного общества, перестает быть имуществом вкладчиков, а становится совокупным имуществом АО, не важно, открытое оно или закрытое. Члены общества имеют только его долю. Условно говоря, тот, кто скупит десяток квартир, окажется владельцем контрольного пакета и единолично будет командовать в доме.

При строительстве кооперативного дома нельзя допускать, чтобы деньги шли напрямую подрядчику. Схема проста. Все деньги в качестве взноса поступают на счет кооператива, а правление перечисляет их строительной организации. В таком случае всегда можно проконтролировать расход средств. И кроме того, вы являетесь собственниками всего дома. В случае же когда деньги идут напрямую строителю, вам могут заявить, что вы владеете только своей квартирой.

Помощь при строительстве.

Но самая большая опасность связана с заманчивыми предложениями помощи при строительстве. К примеру, проникшись сочувствием к малоимущим членам жилищно-строительного кооператива, префектура или кто-нибудь еще предлагает оплатить нулевой цикл строительства, т.е. рытье котлована, закладку фундамента и т.д. Впоследствии, когда дом уже будет построен, вдруг выяснится, что затраты на закладку фундамента составили стоимость трети дома. И из ста квартир тридцать придется отдать сердобольному помощнику. Советую не поддаваться на подобные провокации и помнить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Документы.

Не стоит забывать также о сложных взаимоотношениях некоторых фирм-продавцов недвижимости с местными властями. Из-за внутренних конфликтов фирма может не иметь документов на право собственности на дом, а следовательно, и на квартиры. В результате страдают новоселы, которые не могут прописаться в своем жилище, а порой даже въехать в него. Прежде чем платить за приобретаемую жилплощадь, следует внимательно проверить документы на право собственности у продавца.

Коттеджные поселки.

Свои подводные рифы есть и при покупке дома в коттеджном поселке. Для его строительства фирма покупает или берет в аренду несколько гектаров земли. Далее она нарезает землю кусочками, строит на них дома и распродает. Человек, купивший дом в таком поселке, становится владельцем дома и участка земли, прилегающего к нему. После этого его ставят перед фактом: плата за коммунальные услуги составляет несколько тысяч долларов в месяц. Подвох в том, что вам принадлежат земля и коммуникации в промежутке от дома до калитки. А все коммуникации от калитки и до конца поселка — это собственность фирмы. И соответственно фирма определяет сумму платежей за пользование ими. Если вы не согласны, коммуникации просто отрежут. Если же вы уже заключили сделку, срочно напишите устав, переводящий ваш поселок в жилищно-строительный или дачно-строительный кооператив. В таком случае вы сами нанимаете себе слесаря, электрика, сантехника.

Прежде чем платить за квартиру, внимательно проверьте документы на право собственности у продавца

Как правило, в таких спорах все решает сила. Полагаю, в ближайшее время нам предстоит серия судебных процессов по выживанию так называемых эксплуатирующих фирм с территории шикарных коттеджных поселков.

Вторичное жилье.

Бороться с нечистоплотными продавцами здесь стало гораздо легче после того, как Конституционный суд РФ вынес постановление, защищающее права добросовестного приобретателя. Тем не менее во избежание лишних неприятностей я посоветовал бы обращать внимание на некоторые аспекты.

Во-первых, квартира, которую вы осматриваете, должна быть абсолютно пуста. Наличие в ней вещей, а тем более жильцов, обещающих выселиться со дня на день, есть первый признак готовящегося мошенничества. По моему убеждению, никогда нельзя отдавать деньги, если в квартире кто-то живет.

Во-вторых, при покупке квартиры нужно убедиться, что у продавца есть документы на право собственности: он должен предоставить копии финансово-лицевого счета и свидетельства о праве собственности.

В-третьих, необходимо изучить выписку из домовой книги. Бывают случаи, когда в квартире прописаны люди, не являющиеся ее собственниками, но имеющие право проживания в ней. И после того как вы купили новое жилище, к вам захотят подселиться. Посему нужно убедиться, что с данной жилплощади выписаны все.

Только при совпадении этих трех факторов вы можете смело платить за предлагаемую квартиру.

Товарищество собственников жилья. Подумайте, прежде чем покупать квартиру в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Ежемесячная квартплата здесь может быть в несколько раз выше, чем в обычном доме. А все из-за того, что ТСЖ берет в аренду землю у города. И сумма гигантской арендной платы делится на количество квартир в доме. Если вы не хотите, чтобы квартплата легла на вас неподъемным грузом, отнеситесь к этому внимательно.

Записал Александр КОРОБОВ

Ипотека: мнение профессионала

Виктор КОТОВ, руководитель отдела ипотечного кредитования агентства МИАН: — Ипотечный кредит для многих — оптимальный способ приобрести собственные квадратные метры. Сегодня ипотека активно развивается, постоянно появляются новые программы кредитования, предоставляющие широкий выбор для тех, кто задался целью купить жилье, минуя долгий период накопления. Перед теми, кто решил воспользоваться ипотечным кредитом, возникает дилемма — обратиться в банк или в риелторское агентство. Чем отличается процесс получения кредита в банке и агентстве недвижимости? Допустим, клиент предпочел сразу прийти в коммерческий банк. Прежде всего ему необходимо собрать большой пакет требуемых банком документов, на что уйдет довольно много времени. Нередко, когда документы уже собраны и отданы в банк и начинается поиск квартиры, оказывается, что нужное жилье найти крайне непросто, или стоит оно совсем других денег, или сам клиент в качестве заемщика по каким-то критериям отбора не подходит банку. А это значит, что придется искать другой банк-кредитор и снова терять время.

Другой вариант — обратиться в агентство недвижимости. Здесь, после того как клиент изложит требования и пожелания к будущему жилью, ему подскажут его стоимость и помогут найти в кратчайшие сроки.

Специалисты на рынке недвижимости в первую очередь отталкиваются от пожеланий клиента. После того как найдена квартира, которая его полностью удовлетворяет, в агентстве недвижимости ему подскажут банк, который предоставит самые благоприятные условия кредитования. Таким образом, работа с риелторской компанией экономит время клиента и позволяет ему прийти в банк подготовленным.

Огонек, 18.06.2004

№24 (4851)

июнь 2004

Огонек