Госдума простимулировала жилищный рынок. Депутаты делятся с гражданами доступным жильем ("Ъ")
Вчера Госдума целый день создавала в стране рынок доступного жилья. Депутаты приняли в первом чтении 27 подготовленных правительством и «Единой Россией» законопроектов, направленных на стимулирование предложения и спроса на жилищном рынке. Не обошлось и без скандала – фракции КПРФ и «Родина» покинули заседание в знак протеста против нового Жилищного кодекса.
От правительства пакет представил министр промышленности и энергетики Виктор Христенко. Он с помощью слайдов обозрел рынок жилья. По его словам, 61% семей (31 млн человек) хотят улучшить жилищные условия. Очередников – 4,5 млн семей, и они стоят в очереди по 15-20 лет. Для того чтобы удовлетворить всех, необходимо построить 1,5 млрд кв. м. Темпы строительства недостаточны, отчего цены с 1997 года взлетели в три раза. Продажная стоимость жилья сейчас в два раза выше его себестоимости. Для снижения цен строители должны строить больше жилья, а граждане – брать больше ипотечных кредитов. Этому мешают низкие доходы граждан, отсутствие у них кредитных историй, высокие процентные ставки кредитов, высокие кредитные риски, высокие трансакционные издержки оформления ипотеки, издержки застройщиков, возникающие при общении с властями (при получении прав на застройку, из-за необходимости расплачиваться с муниципалитетом за земельный участок бесплатными квартирами), высокая стоимость подведения инфраструктуры к земельным участкам и т. д. Пакет, по словам министра, должен «расшить этот комплекс проблем».
От реализации пакета правительство планирует получить следующие результаты: к 2010 году объем вводимого в строй жилья увеличится с 36 до 80 млн кв. м, средняя обеспеченность жильем увеличится с 19,7 до 21,7 кв. м на человека, доля населения с доходами, позволяющими приобрести стандартную квартиру, увеличится с нынешних 9,5% до 25-30%, объемы ипотечного кредитования увеличатся в 30 раз – до 330 млрд руб.
От соавторов правительства – «Единой России» – за пакет агитировал Георгий Боос. Он объяснил, что пакет можно условно разбить на пять блоков. Первый блок – это новый Жилищный кодекс, регламентирующий отношения между гражданами и муниципалитетами по всем вопросам приобретения и эксплуатации жилья.
Второй блок обеспечивает удешевление кредитов и для граждан, и для застройщиков – в частности, через введение механизмов страхования коммерческих рисков для застройщиков.
Третий блок снижает издержки застройщиков и стимулирует строительство жилья. В него входит новый Градостроительный кодекс, облегчающий для инвестора процедуры землеотведения и взаимоотношения с чиновниками в ходе строительства, а также еще два новых законопроекта – «Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания» и «Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». По словам Георгия Бооса, эти два проекта вводят близкие к концессионным механизмы работы инвесторов в сфере ЖКХ. Застройщик-инвестор получает возможность компенсировать свои расходы на инфраструктуру при строительстве следующих жилых домов. В этом же блоке муниципалитетам предлагается отдать все доходы от продажи земельных участков под застройку (сейчас им достается только 50%), чтобы они перестали заставлять инвестора расплачиваться квартирами.
Четвертый блок направлен на снижение затрат при совершении сделок с недвижимостью и усиление гарантий прав собственности граждан на недвижимость. В частности, отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделок с жильем (его заменяет госрегистрация). Нынешняя плата за нотариальное оформление ипотечной сделки составляет 1,5% от суммы сделки.
Наконец, пятый блок касается снижения налогов при сделках с жильем: например, отменяется НДС при купле-продаже жилья. Это снизит применение долевых схем продажи жилья (взносы граждан на стадии строительства), которые повышают для граждан риск оказаться жертвами «пирамид». «Пакет позволяет в течение 7-10 лет решить проблему формирования рынка доступного жилья. Будет массовое жилищное строительство по стоимости 8-10 тыс. руб. за 1 кв. м,– заверил Георгий Боос и добавил: – К 2010 году доступность жилья будет обеспечена для 30% граждан, а еще через 10 лет – для 60-70%».
После этого депутаты обсудили каждый из 27 законопроектов. Самую бурную дискуссию вызвал Жилищный кодекс. Депутат от «Родины» Олег Шеин обвинил его в «антисоциальности и коррупционности»: он ликвидирует право на бесплатную приватизацию жилья, льготные очереди, отдает на откуп чиновникам решение вопроса о том, «вправе ли муж селить в муниципальную квартиру жену», предоставлять ли взамен сносимого жилья другую жилплощадь или денежную компенсацию. Возмущенный депутат заявил: «Вы говорите о том, что рынок жилья разогревается, но разогреваться с принятием этого закона будет только рынок взяток!». После чего Олег Шеин вместе с «Родиной» и коммунистами покинул заседание.
На итоги голосования это никак не повлияло. К вечеру пакет был принят. Борьба продолжится при подготовке законов ко второму чтению. Поправки к проектам есть и у членов Совета федерации, и у депутатов Госдумы, и у застройщиков-инвесторов, и у юристов.
«Ипотечные кредиты опасны»
У взявшего ипотечный кредит есть риск по нему не расплатиться. Действующий закон об ипотеке позволяет обратить взыскание на квартиру и даже выселить из нее – правда, не всегда. Например, если нарушение «крайне незначительно», то суд может в обращении взыскания отказать. Изменения закона об ипотеке, принятые в первом чтении, ситуацию меняют: квартиру можно будет отобрать при любой, даже копеечной, просрочке платежа. Правила о выселении тоже заметно ужесточаются. Но главную опасность юристы видят в том, что заемщику придется отвечать не только за себя, но и «за того парня». По закону «Об ипотечных ценных бумагах», принятому осенью 2003 года, банк вправе включить закладную в специальный пул (ипотечное покрытие) и выпустить облигации с ипотечным покрытием. При этом залоговое право на недвижимость должно оставаться у банка, а владельцы облигаций получают только право залога на ипотечное покрытие (право на права), то есть никакой недвижимостью облигации не обеспечиваются.
Теперь, однако, владельцев ипотечных ценных бумаг предлагается сделать залогодержателями объекта недвижимости. Таким образом, и банк, и владельцы облигаций получат одни и те же права в отношении одного и того же имущества. Требовать обращения взыскания на заложенную квартиру сможет уже не только банк, выдавший ипотечный кредит, но и владельцы облигаций, которым банк по каким-то причинам не заплатил. Риск невыплат по облигациям, таким образом, перекладывается на заемщика. Когда принимался закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые, как утверждалось, будут надежно обеспечены недвижимостью, Ъ предположил (см. Ъ от 6 октября 2003 года), что заемщики рискуют оказаться крайними. В частности, могут появиться недобросовестные банки, способные сформировать ипотечное покрытие, выпустить облигации, собрать и вывести деньги, после чего перестать платить владельцам облигаций, отсылая их к залогодателям недвижимости. Закон об ипотеке препятствовал такому сценарию, но теперь препятствие устраняется. «Предлагаемая норма противоречит закону «Об ипотечных ценных бумагах», где речь идет не о залоге недвижимости, а о залоге прав,– считает судья Федерального арбитражного суда Московского округа Андрей Новоселов.– Смешение этих двух понятий может повлечь непредсказуемые последствия. Вместо четкого регулирования отношений и защиты прав их участников получится правовая неопределенность. Ипотечные кредиты не только брать, но и давать будет опасно. Вместо одного залогодержателя окажется двести и более. И никакой суд не будет знать, в каком порядке обращать взыскание на заложенное имущество».
ИРИНА Ъ-ГРАНИК, ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА
Газета «КоммерсантЪ» №105(2944) от 11.06.04
*
