Рынок первичного жилья в Киеве понемногу выходит из упадка,  и застройщики начинают размораживать законсервированные во времена всеобщего спада объекты. На столичный рынок недвижимости поступают от них новые предложения, которые для множества покупателей квартиры в Киеве заманчивы в виду многих причин.

В первую очередь, стоимость кв.м. в новом строящемся доме ниже, чем стоимость кв.м. на вторичном рынке жилья, поэтому лучше приобрести квартиру в новостройке, чем выплачивать за аренду квартир в Киеве каждый месяц немалые средства. Во-вторых, жилплощадь в новостройке можно приобрести в рассрочку, выплачивая средства поэтапно до сдачи дома в эксплуатацию. У каждого покупателя квартиры в Киеве свои предпосылки поглядывать с интересом в сторону новостроек, объявлений, о реализации которых много на вебсайте emarket.ua. Но всем все еще памятна нашумевшая история с фирмой «Элита-центр», в которой обманутые вкладчики остались без квартир и без средств. И это некоторых останавливает. А зря. Нет смысла отказываться от этого выгодного предложения. А вот знать надежные схемы покупки и консультироваться с юристами на всех шагах подготовки и подписания договоров нужно. Сегодня мы попробуем рассмотреть несколько вариантов инвестирования, которые предлагают девелоперы, и разобраться, какой из механизмов самый надежный.

Преимущества и риски ФФС. Самая распространенная схема покупки квартиры в Киеве на первичном рынке – ФФС – фонды финансирования строительства. Этот механизм регулирует Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при жилищном строительстве и операциях с недвижимостью». Этот механизм заключается в следующем: клиенты передают в управление фонду средства на строительство жилья. ФФС аккумулирует привлеченные средства и заключает с застройщиком  соответствующий договор. После ввода в эксплуатацию здания выполняется обмен сертификатов фонда на квартиры в Киеве. При этом следует все расчеты производить в безналичной форме с указанием в договоре долевого участия в строительстве объема инвестированной суммы. Если говорить о рисках, то существует практика, когда девелоперы создают «ручных» управителей Фонда финансирования, которые действуют в интересах застройщика, а не инвесторов. Кроме того, договора об участии в Фонде не учитывают возможность их расторжения до завершения срока, а если и учитывают, то на очень невыгодных для потребителя условиях. Следует, кроме того, учесть, что вступил в действие пресловутый Закон Украины № 800, который устанавливает запрет на расторжение инвестиционных договоров до конца 2012 года.

Облигации. Альтернативой ФФС считается приобретение целевых облигаций. Преимущество состоит в том, что вначале вносится первоначальный вклад, а по мере продвижения строительных работ понемногу можно докупать облигации, увеличивая приобретаемую площадь квартиры в Киеве. Риск заключается в том, что существует вероятность подорожания облигаций в ходе строительных работ, что будет означать и рост цен  стоимости  квартиры. Кроме того, как говорят эксперты, операции по выпуску облигаций не подлежат налогообложению на добавленную стоимость и они могут быть применены в качестве реального имущества на вторичном рынке. Риски же заключаются в том, что при несоблюдении застройщиком обязанностей по сдаче объекта в срок обещания ограничиваются номинальной ценою промоакций, хотя сам объект инвестирования может уже стоить дороже. Кроме того, тогда существует риск оглашения эмитентом дефолта – технического либо полного, — итогом чего может стать его банкротство. Тогда шансы на получение квартир либо возвращение средств равны фактически нулю.

Закладные. В этом случае клиент приобретает у застройщика на некую сумму ценные бумаги, чтоб потом обменять их на жилье в новом доме. При использовании данной схемы нужно обращать внимание, чтобы договор купли-продажи закладной и предварительный договор заключались в одно время. Предварительный договор содержит условия получения жилплощади, стоимость, тех. характеристики, дату заключения основного договора. Риски заключаются в том, что покупатель может не получить жилплощадь в собственность по установленной при приобретении закладной стоимости. Инвестор может требовать лишь вложенные средства, но никак не жилплощадь. Но есть еще один важный момент, о котором инвестор должен знать: применение закладных для привлечения в строительство средств является не правомочным, т.к. оно не предусмотрено среди способов инвестирования жилищного строительства, допустимых Законом об инвестиционной деятельности.