Несколько полезных советов по теме в материале нашего обозревателя Ольги Петропавлоской. Любая покупка предполагает наличие денег. Следовательно, если вы решили купить квартиру, у вас должны быть деньги. Но, бывает, что их нет. Или они есть, но в недостаточном количестве. Что делать? Возможны варианты. Вариант первый: у вас нет денег, и вам предлагают ипотеку. Начнем с теории.

Ипотечное кредитование физических лиц производится исключительно на цели приобретения или строительства жилья. Заемщиками могут быть дееспособные граждане в возрасте от двадцати до шестидесяти лет. Кредит выдается в российских рублях. Процентная ставка по кредиту составляет на сегодняшний день пятнадцать процентов годовых. Сумма кредита не должна превышать семьдесят процентов стоимости жилого помещения. Размер кредита может достигать от двадцати шести до тридцати восьмикратного размера дохода, получаемого заемщиком за один календарный месяц (зарплата, премии, дивиденды, доходы от аренды и др.).

Величина кредита должна быть не менее ста тысяч рублей. Срок кредитования – от трех до двадцати лет. Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов – равные ежемесячные платежи. Если стоимость жилья в два и более раз превосходит сумму кредита, то ежемесячный платеж должен составлять не более пятидесяти процентов от суммы дохода заемщика. Кроме того, возможно полное или частичное досрочное погашение кредита.

Казалось бы, все очень легко: выбираешь квартиру, берешь в банке кредит, въезжаешь и живешь, потихоньку расплачиваясь. Отчего же в таком случае мы все еще не расселились с удобствами? И одновременно наблюдаем и пустующие дома, построенные, но не проданные, и массу законсервированных объектов?

Во-первых, цены на недвижимость высоки сами по себе.

Во-вторых, отечественные коммерческие банки, предоставляя кредит на покупку жилья, требуют, как правило, оплаты не менее двадцати процентов его стоимости. Срок возврата составляет в среднем десять лет, а процентная ставка – пятнадцать процентов в валюте. И это при том что «классические» условия зарубежной ипотеки предполагают: длительные сроки (свыше двадцати лет), низкие процентные ставки (пять-восемь процентов) и минимальный первый взнос (от пяти процентов).

В-третьих, несовершенно законодательство: ипотечный кредит при приобретении квартиры стоимостью два миллиона рублей облагается различными налогами в бюджеты различных уровней в сумме семьсот семьдесят восемь рублей.

В-четвертых… В-четвертых, много еще чего. Например, как разобраться с банками. То есть найти тот, в котором вас устроят и процент, и условия выдачи кредита. У каждого, что называется, свои претензии. Одни не выдают денег на приобретение коттеджей и квартир в домах-новостройках, другие берут комиссию за выдачу кредита или ограничивают по сумме, принимаемой к досрочному погашению, третьи вообще объявляют мораторий на досрочное погашение в течение первых месяцев или даже лет.

И, наконец, кредит могут не дать вообще. Например, отдельные банки имеют ограничения по возрасту, и лица предпенсионного возраста могут остаться без кредита, или он будет меньше, поскольку зарплату женщин старше пятидесяти пяти и мужчин старше шестидесяти лет считают равной пенсии, сколько бы они не зарабатывали на самом деле. Далеко не все банки намерены учитывать «черную» зарплату, которая у многих из нас, как правило, выше «белой», и требуют документального подтверждения заявленного уровня доходов. Если банк берется кредитовать людей с любым подтверждением уровня дохода, то, как правило, «отбивает» свои риски на более высоких процентах. Многие не выдадут кредита. Пока не увидят справку, что покупатель квартиры не стоит на учете в психоневрологическом диспансере (для продажи квартиры она не нужна, а для кредита необходима). А некоторые хотят видеть надежных поручителей с соответствующим уровнем дохода, каковых не всегда можно предоставить.

Банк не хочет рисковать. Банк боится. Банковские страхи логическим путем приводят заемщиков к дополнительным расходам. Банк опасается, что с вами (или с подобранной вами квартирой) может случиться какая-нибудь беда. Следовательно, требует страхования. Страхование оплачиваете вы. Банк боится, что выдаст кредит больше, чем составляет «реальная» стоимость квартиры. Вы приглашаете оценщика, который даст сертификат об оценке, и опять же платите ему вы. Договор залога – по Закону об ипотеке – обязательно удостоверяется нотариусом. Снова платите вы. При этом каждый банк работает с определенными страховщиками, оценщиками и нотариусами.

Резюмируем: при покупке квартиры с помощью ипотеки на каждом шагу вас ожидают какие-то подвохи, и вам нужно знать особенности всех банков: как выдаются деньги; какие квартиры рассматриваются, а какие – нет; особенности квартир и документов на квартиры, при которых банк может отказать в выдаче кредита и, наконец, почем у данного конкретного банка услуги страховщиков, оценщиков и т. д. И разобраться с этим простому смертному не представляется возможным. Только вообразите себе интеллектуальные и временные затраты, которые потребуются на оформление ипотеки. Представьте, как вы собираете около тридцати справок, подтверждающих собственную платежеспособность и вменяемость. По статистике до финиша доходит меньше тридцати процентов из тех ста, кто обратился в банк за кредитом. Стоит ли удивляться, что среди нас немногие выбирают систему ипотечного кредитования жилья.

P. S. Срок от первого контакта с клиентом до самого кредита в среднем составляет семь месяцев.

Ольга Петропавловская, обозреватель ИА ВВС