В жизни любого председателя ТСЖ осенью наступает «горячая пора» в самом прямом смысле этого слова: начинается отопительный сезон. Инженерная инфраструктура, относящаяся к обогреву здания, является одной из наиболее технически сложных: «главному по дому» просто необходимо знать основы ее эксплуатации, чтобы не только не допустить сбоев в работе оборудования, но и сберечь деньги жильцов.

Проведение плановых работ

Перед началом отопительного сезона необходимо произвести планово-предупредительные мероприятия: ремонт запорной арматуры (задвижек и вентилей), замену аварийных участков внутридомовых трубопроводов, промывку системы отопления. Эта операция, в соответствии с Правилами технической эксплуатации теплопотребляющих установок, должна осуществляться ежегодно. Дело в том, что теплопроводность отложений солей жесткости в трубах в 40 раз ниже теплопроводности металла, поэтому их удаление дает существенную экономию тепла.

Наиболее часто используемый способ – химическая безразборная промывка трубопроводов. В этом случае к системе отопления подключается емкость с насосом. Оттуда специальные реагенты («антискейланты») вводятся в систему, разрушая известковые отложения и не давая им образовываться вновь. Подобный способ промывки может применяться даже зимой, без отключения отопления.

К другим регулярным техническим работам относится также ремонт регулирующей аппаратуры (кранов, счетчиков и т.д.), очистка грязевиков, установленных в теплопункте здания. Последняя операция крайне важна, поскольку при засорении грязевиков эффективность отопления ощутимо снижается.

Засор в данном случае определяется по показаниям манометров, установленных до и после грязевика, по увеличению перепада давления. Для ликвидации проблемы используются спускные краны в нижней части устройства, либо его разбирают, очищая сетки и внутренние поверхности.

Эксплуатация отопительных приборов

В отдельную строку производимых работ можно выделить работу с жильцами по согласованию изменений в отопительной системе. Большинство жителей России не знают, что, согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. п. 6, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учета, а также другого оборудования, в том числе и радиаторов.

«Самостоятельная замена системы отопления действительно является самовольным переустройством жилого помещения, — подтверждает начальник юридического отдела государственной жилищной инспекции Челябинской области Елена Архипова. – В нашу инспекцию часто обращаются с жалобами соседи тех жильцов, кто сделал у себя в квартире несанкционированный ремонт. Например, поставил батарею с 15 секциями вместо обычных пяти или оборудовал тёплые полы на большой поверхности. Ему хорошо, а соседи мёрзнут»1.

Проблемы возникают из-за установки в квартирах разных типов труб (например, химическая промывка может негативно сказаться на некоторых материалах), переносов отопительных приборов и т.д. Задача председателя ТСЖ – донести необходимую информацию до жильцов, а в идеале — организовывать и инспекции по квартирам с целью выявления нарушений.

В противном случае самовольные действия со стороны собственников квартир могут привести к нарушению работы системы отопления во всем здании.

Обеспечение циркуляции теплоносителя

Сбои в работе системы отопления могут быть связаны не только с деятельностью жильцов, но и нарушениями в циркуляции теплоносителя. Как правило, в современных многоквартирных зданиях, оснащенных индивидуальным теплопунктом (ИТП), перемещение теплоносителя (воды) в трубопроводе осуществляется с помощью циркуляционного насоса.

Такие агрегаты бывают двух типов: с мокрым и с сухим ротором. К преимуществам первых относится бесступенчатое переключение скорости, бесшумность работы, сравнительно невысокая стоимость. Они устанавливаются на обеспечение относительно небольших объектов – нескольких подъездов, отдельно стоящего дома и т.д. Насосы с сухим ротором, которые имеют более высокую производительность, обычно применяются для обеспечения циркуляции больших объемов воды и устанавливаются, как правило, на центральных теплопунктах (ЦТП) микрорайона. Обычно их замена производится во время планово-предупредительных ремонтных мероприятий, за ходом которых ТСЖ обязаны следить.

«Для оснащения внутридомовых отопительных систем, – считает Роман Марихбейн, специалист компании GRUNDFOS, ведущего мирового производителя насосного оборудования, — рекомендуется использовать насосы, способные самостоятельно приспосабливаться под изменяющиеся требования такой системы. Это дает реальную экономию электроэнергии, достигающую 50% от обычных схем.

Такие модели, как, например, GRUNDFOS серии Magna, специально предназначенные для нужд ЖКХ, снабжены современной автоматикой, которая регулирует скорость вращения двигателя в соответствии с изменениями температуры воздуха. Подобные агрегаты не только существенно энергоэффективнее, но и позволяют легко диспетчеризовать процессы управления отоплением».

Автоматизация отопительной системы

Автоматизировать можно работу не только насосов, но и всей отопительной системы за счет организации индивидуальных тепловых пунктов (ИТП). «Основной причиной создания центральных тепловых пунктов явилось отсутствие малошумных насосов, способных обеспечивать требуемый режим работ без нарушения комфорта проживания. Современные технологии уже готовы предложить достаточно малошумные насосы, что позволяет организовать в каждом жилом доме ИТП, — говорит Владимир Зотов, доктор экономических наук, профессор, префект Юго-Восточного административного округа Москвы. – Это даст возможность снизить затраты на подогрев воды, внедрить регулирование объема потребляемой тепловой энергии и в конечном счете значительно снизить затраты на теплоснабжение дома»2.

Стандартный ИТП включает в себя пластинчатые теплообменники на холодную и горячую воду, циркуляционные насосы, электронный погодный компенсатор. Благодаря компенсатору температура горячей воды в батареях меняется в зависимости от температуры наружного воздуха, реагируя на потепления и похолодания. На практике это приводит к значительной экономии на оплате энергии.

Применение современных пластинчатых теплообменников с высоким КПД (типа ALFA LAVAL, FUNKE и других), а также эффективных циркуляционных насосов поможет уменьшить затраты в еще более значительной степени. «Следует обратить внимание на модели, имеющие класс «А» по европейской системе ярлыков энергосбережения. Это значит, что расход электричества в них минимален, — продолжает Роман Марихбейн. – Эксперты GRUNDFOS подсчитали, что простая замена в России всех насосов класса «D» на аналоги высшей категории энергоэффективности способна сэкономить энергию, достаточную для снабжения города-полумиллионника!».

Автоматика может применяться и в квартирах самих жильцов. Для этого используются терморегуляторы. «Терморегулятор позволяет управлять температурой воздуха в помещении и поддерживать ее на постоянном уровне, создавая индивидуальный режим обогрева для каждой комнаты. За счет этого расходуется тепла столько, сколько необходимо потребителю. Это позволяет существенно экономить тепловую энергию, а также, в сочетании со счетчиками, снижать стоимость коммунальных услуг», — комментирует Андрей Рыков, руководитель направления «Теплоавтоматика для внутреннего контура зданий» компании «Данфосс», производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий.

Налаживание системы учета

Почувствовать эффект от реализации мер по модернизации системы отопления можно только с помощью теплосчетчика. Даже простая установка этого прибора часто приводит к ощутимым результатам. По данным «Сахалинской коммунальной компании», только оборудование дома измерительными устройствами снижает размер оплаты за услуги отопления и горячего водоснабжения на 10-20%.

«Сам по себе теплосчетчик не экономит тепло – он отражает фактическое потребление. Оно может быть как ниже нормативного, так и превышать его, — уверена Татьяна Кислякова, директор по продажам и маркетингу российского представительства компании Kamstrup, мирового лидера по производству приборов учета тепла. – Однако, если в доме устанавливаются тепловые пункты, проводится регулировка отопления, замена окон, принимаются прочие меры, направленные на снижение затрат тепла, фактическое потребление гарантировано сокращается. В этом случае оплата по прибору учета будет значительно ниже нормативной».

Однако жилищный кодекс требует, чтобы работы по установке теплосчетчиков одобрялись общим собранием собственников, причем нужно получить согласие жильцов, владеющих более чем 2/3 жилья в доме. Председателю ТСЖ необходимо донести до жильцов и информацию о том, что без установки счетчиков нельзя проводить ремонт инженерного оборудования в доме на деньги «Фонда содействия реформированию ЖКХ».

«Прежде чем поставить прибор учета, нужно получить техническое заключение от «Тепловых сетей», — напоминает Константин Иванов, директор группы предприятий «Коммунальщик»3.

Регулярная работа с инженерным тепловым оборудованием здания со временем позволит уйти от «затыкания дыр» к практически бесперебойной эксплуатации системы. А высвободившиеся время и деньги с успехом могут быть потрачены на решение других проблем дома.

Пресс-служба ООО «ГРУНДФОС»