Положительное решение по заявке о выдаче кредита — это лишь начало пути. Самое сложное, как выяснил обозреватель Медиа группы «Ваш выбор» Александр Петровский, ждет ипотечного заемщика впереди. Ведь его главная цель — не получить деньги, а купить жилье. Поэтому последующие посещения банка чередуются с визитами в страховые компании, к оценщику и, возможно, к риэлтору…

Проще всего тому, кто нашел себе подходящее жилье заранее. Хотя многие эксперты рекомендуют все же начинать с банка — иначе максимально доступная сумма кредита может оказаться недостаточной для приобретения понравившегося варианта. Тем не менее, именно поиски квартиры занимают большую часть времени, потраченного на оформление ипотечной сделки.

Утром деньги – вечером стулья

В идеале, когда все необходимые документы подготовлены, жилье выбрано и цена на него согласована, можно заключить договор купли-продажи через 1–2 недели с момента обращения в банк. Оформление ипотечной сделки займет больше времени, если кредит будет использован на приобретение жилья в новостройке (за исключением партнерских проектов банка и застройщиков), дольше идет проверка платежеспособности «серых» заемщиков по сравнению с «белыми».

Чтобы получить ипотечный кредит, надо обязательно оформить страховку по трем видам риска: жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости и титула — юридической чистоты сделки. Банки ограничивают выбор страховой компании проверенными партнерами, и с этим придется смириться. Но, по крайней мере, тут у заемщика будет хоть какой-то выбор. Проверенных оценщиков, пользующихся доверием банка, значительно меньше. Хорошо, если их окажется больше двух.

До выдачи кредита заключается предварительный договор страхования. Если сумма кредита не более $150 тыс., скорее всего от заемщика не потребуется никаких обследований и анализов, разве что сотрудники страховой компании посчитают, что его внешний вид оставляет желать лучшего. А вот к недвижимости отношение куда более серьезное. Потребуются документы, подтверждающие право собственности ее владельца или владельцев, ее техническое состояние, заключение оценщика.

После одобрения банком недвижимости, которую заемщик присмотрит для приобретения, оформляется комплексная страховка на год, которую потом надо будет ежегодно продлевать.

Дом для хозяина

Неприятные сюрпризы способна преподнести оценка недвижимости. Мало того, что ее результаты могут разойтись с объявленной продавцом ценой, и совсем не в пользу последнего, так еще и банки склонны снижать зафиксированную оценщиком сумму. А сумма кредита не может превышать рыночную стоимость жилья, которое послужит залогом, минус первоначальный взнос. Если заемщик не захочет искать себе другой вариант жилья, ему придется найти дополнительные средства на то, чтобы удовлетворить аппетиты продавца.

Объект недвижимости, выступающий в качестве залога, должен соответствовать ряду требований, касающихся его рыночных свойств. Не соответствует таким условиям: ветхое жилье, дома под снос, квартиры с незаконной перепланировкой, квартира без подключения к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, без исправного состояния сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах). Не дадут кредит на приобретение комнаты в коммуналке, квартиры в домах барачного или гостиничного типа, в домах под реконструкцию. «Хрущевки» имеют немного шансов для приобретения по ипотеке. Квартиру могут забраковать, если окажется, что в доме деревянные перекрытия, деревянные дома тоже не могут служить залогом, если только это не элитная недвижимость. Далее ограничения могут варьироваться.

В юридическом отношении жилье должно быть абсолютно свободно от обременений, т. е. от залога по какому-то другому договору, а также в нем не должно быть прописанных людей. Чтобы у банка была полная информация об объекте недвижимости, который предлагается в залог, потребуется представить, как и в страховую компанию, правоустанавливающие документы, технические документы на объект недвижимости (документы из БТИ), а также документы из обслуживающей объект недвижимости организации (выписка из домовой книги либо справка о зарегистрированных в квартире/доме лицах).

Когда речь идет о квартире из вторичного фонда, на проверку соответствия залога требованиям банка уйдет около недели. Быстро решаются вопросы с приобретением квартир в новостройках в рамках партнерских программ с застройщиками, поскольку их дома проверены заранее. А вот «посторонние» новостройки или загородные дома потребуют гораздо больше времени для принятия решения: быть или не быть им залогом по кредиту.

Конец – делу венец

На заключительном этапе ипотечной сделки в банке готовят кредитный договор, а заемщик с помощью риэлтора или юриста готовит договор купли-продажи. Затем последовательно подписываются кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости и договор страхования.

В процессе оформления права собственности Федеральная регистрационная служба (ФРС) фиксирует в свидетельстве право залога банка.

Наиболее безопасными способами расчета между покупателем и продавцом служат аккредитив или сейфовая ячейка. Аккредитив оформляется либо на сумму кредита, либо на полную стоимость жилья, включая собственные средства покупателя. Аналогичным образом деньги закладываются в банковскую ячейку. В любом случае продавец недвижимости получает доступ к деньгам только после того, как предъявит все необходимые документы, подтверждающие переход права собственности на его жилье к заемщику. Возможны и другие способы расчета. Некоторые ипотечные банки внедрили схему «Расчеты — в день сделки», когда кредитные средства передаются продавцу сразу после заключения договора купли-продажи, не дожидаясь регистрации в ФРС.

Ранее по теме:
Реальная ипотека Продолжение

Предпринимателям и владельцам бизнеса ипотечные кредиты выдают на более жестких условиях, чем наемным работникам, — таковы банковские «правила», с которыми, хотим мы того или нет, приходится мириться при сложившихся обстоятельствах на рынке недвижимости. >>>