Вы решили купить квартиру через ипотеку? Стать собственником и выплачивать кредит за понравившееся вам жилье? Безусловно приятно жить в своей квартире, но ваша жилплощадь должна нравиться не только вам. Кому еще – вы узнаете из материала обозревателя Медиа Группы «Ваш выбор» Александра Петровского.

Покупателям жилья в кредит следует понимать, что любая ипотечная квартира является залоговым обеспечением по кредиту. Поэтому выбор квартиры зависит не только от желания и финансовых возможностей ипотечных заемщиков. Главное — чтобы она устраивала банк.

Заложница поневоле

Выдавая кредит, банки требуют, чтобы жилье, приобретаемое с помощью ипотеки, соответствовало строгим условиям. Возможно, некоторым покупателям жилья в кредит не нравятся такие ограничения: дескать, квартира будет моя, что хочу, то и покупаю. Действительно, ипотечная квартира является собственностью заемщика, но… в то же время она служит залоговым обеспечением по кредиту и может быть продана, если вдруг заемщик окажется банкротом. Конечно, кредитные учреждения больше заинтересованы в том, чтобы такого не происходило. Однако они должны быть уверены, что ипотечная квартира — ликвидна. То есть, в случае невозврата кредита, проблем с реализацией квартиры не будет.

Список прилагается

Одно из основных условий банков — хорошее физическое состояние здания, в котором приобретается будущее жилье. Здесь имеет значение и возраст, но главное — здание не должно подлежать сносу или реконструкции.

Требования банков к фактическому (физическому) состоянию предмета залога таковы: все объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Если говорить о здании, в котором приобретается ипотечная квартира, в деталях, то оно должно иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент и быть в достаточно хорошем состоянии. Поэтому если квартира приобретается в старом доме, построенном ранее 1957 года, этажностью ниже шести этажей, да еще и с деревянными стенами или перекрытиями, банк обязательно потребует у заемщика справку уполномоченного органа о том, что указанный дом не подлежит сносу или реконструкции в соответствии с распоряжениями государственных и муниципальных органов, что оно не в аварийном состоянии и не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт.

Квартира не может быть ликвидной, если она не отвечает современным представлениям об удобствах и комфорте. Поэтому одно из непременных условий — предмет залога должен иметь отдельную от других объектов недвижимости кухню и санузел. Кроме того, квартира должна быть обеспечена горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне (наличие газовой колонки обязательно согласовывается со страховой компанией); иметь в исправном состоянии входную дверь, окна и крышу (для домов и квартир на последних этажах). Предусматривается банками и такая необходимая в нашем климате мера, как теплоснабжение. Кредитуемое помещение должно быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения.

Как же, в таком случае, быть с приобретением жилья, например, в доме-новостройке, где могут быть проблемы с водоснабжением и отоплением? Банки, как правило, подходят к решению проблемы индивидуально и обычно бывают лояльны к заемщикам и допускают отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки и подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения на момент его приобретения.

Приговор окончательный

Когда вероятен отказ и в каких случаях на положительное решение банка надеяться не приходится? Кредитные учреждения практически не рассматривают варианты жилья в устаревших многоквартирных домах барачного типа или так называемых «малосемейках» (типа «общежития»). Такая категоричность банков вполне объяснима: помещения в этих домах уже не соответствуют представлениям о современной квартире.

Не кредитуют банки и приобретение индивидуальных домов. Это не значит, что заемщику будет отказано в кредите, если он захочет купить дорогой загородный коттедж. Под индивидуальными имеются в виду дома, не предназначенные для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и др.), по местонахождению которых невозможна постоянная регистрации заемщика. С опаской относятся банкиры и к строениям на земле, находящейся не в собственности. Например, если дом построен на земельном участке, принадлежащему продавцу на правах аренды, в кредите, скорее всего, откажут.

P. S. Имейте ввиду, ограничения касаются не только фактического и физического состояния квартиры или здания. Не должны вызывать сомнений документация и юридическая история кредитуемого жилого помещения. Один из основных моментов — перепланировки. Требование банков однозначно: объекты недвижимого имущества, являющиеся залоговым обеспечением обязательств заемщика, должны соответствовать поэтажному плану — то есть не иметь незарегистрированных в установленном действующим законодательством порядке перепланировок. Что же касается юридической истории квартиры, она должна быть безупречной и проверяется очень тщательно.

Иллюстрация с сайта www.vdome.info