Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это новая для россиян возможность вложения своих сбережений в целях их прироста, альтернативная привычным банковским вкладам и наличной валюте. Простому человеку с деньгами посвящается (Окончание темы)

Если основной смысл ПИФов для инвестора — вложить небольшую сумму и получать повышенный доход. То преимущество ЗПИФН — отложенное налогообложение, что дает возможность реинвестировать прибыль в новые объекты.

Вот только одни специалисты считают, что фонды с максимально широким охватом сегментов рынка недвижимости — лучший выбор для инвестора. А другие убеждены, что для развития ПИФов необходимо стабилизировать законодательную базу по инвестиционной деятельности и внести ясность в вопрос уплаты фондами НДС, налога на имущество и землю. О «плюсах» и «минусах» ЗПИФов – в материале обозревателя Медиа группы «Ваш выбор» Александра Петровского.

В настоящий момент активы закрытых паевых фондов недвижимости, по оценкам специалистов, составляют уже около 10% от совокупных активов всех существующих ПИФов. Что, безусловно, свидетельствует о пробудившемся интересе частных инвесторов к новому инструменту коллективного участия в строительстве объектов недвижимости с целью извлечения прибыли. И хотя по-прежнему ЗПИФы в большей степени интересуют профессиональных девелоперов, появление таких фондов стало еще одним шагом на пути к созданию развитого рынка недвижимости. Превратится ли этот робкий шажок в уверенный марш инвесторов, развивающих отечественный рынок недвижимости и при этом получающих солидный доход – мы узнаем завтра. А сегодня стоит взвесить все «за» и «против».

По мнению оптимистов

Когда эксперты говорят о преимуществах закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), то всегда отмечают, что с помощью этого инструмента мелкие и средние инвесторы могут объединить свои средства и при минимальных инвестициях от 1000 до 200 000 тыс. долларов приобрести портфель высоколиквидных и доходных активов стоимостью многие миллионы долларов. В этом их основной смысл для инвестора — вложить небольшую сумму и получать повышенный доход.

Далее, поскольку инвестирование в паи закрытых ПИФов недвижимости дает возможность инвестирования небольших сумм, то значительно расширяется поле привлекаемых в сферу недвижимости инвесторов. Кроме того, закрытые ПИФы недвижимости могут приобретать в состав имущества не только саму недвижимость, но и имущественные права, ценные бумаги, акции и доли в уставных капиталах организаций и т. д.

Таким образом, небольшие по размерам инвестиции приносят приличные альтернативные доходы, они хорошо юридически защищены, профессионально управляются, строго регулируются и контролируются лицензирующими органами.

И еще немаловажный момент, одним из преимуществ ПИФН специалисты считают систему налогообложения. Основная идея налогового режима паевых фондов — перенести налоговое бремя на конечных инвесторов. Не являясь юридическим лицом, ЗПИФН не уплачивает налог на прибыль, а инвесторы платят налог на доход только при получении дохода по паям или при реализации паев. Таким образом, преимущество ЗПИФН — отложенное налогообложение, что дает возможность реинвестировать полученную прибыль в полном объеме в новые объекты.

Советы инвесторам

Если для собственников крупной недвижимости (девелоперовов и застройщиков) ЗПИФы — это чаще всего легитимная форма решения некоторых проблем, то для инвесторов — удобный инструмент получения доходов.

— Так в какой же сегмент недвижимости наиболее выгодно вкладывать капитал сегодня?

Для начала потенциальному инвестору стоит определиться с целью и степенью риска, на которую он готов пойти. И уже руководствуясь этим, выбирать объект инвестирования.

Говоря о прямом инвестировании, некоторые специалисты рекомендуют обратить внимание на загородную недвижимость, производственные, складские и гаражные комплексы. На их взгляд, это сейчас наиболее доходные сегменты рынка.

Другие советуют обратить внимание на элитную жилую недвижимость (как с целью перепродажи, так и сдачи в аренду) и загородные жилые объекты. И вот почему: в среднем, рост цен на элитную жилую недвижимость составляет 25-35% в год, максимальные значения — 90-100%. Но прежде чем принять решение, эксперты рекомендуют удостовериться в том, что выбранный объект инвестирования соответствует принятым на рынке категориям элитности. Если проверка на «элитность» пройдена, то необходимо оценить предложение на предмет его инвестиционной привлекательности и перспективы роста цены. Для этого необходимо воспользоваться советом профессионалов. В настоящее время доходность от сдачи в аренду составляет 8-12% (вне зависимости от сегмента). Основная тенденция — дальнейшее снижение доходности, которое вызвано превышением роста цены на недвижимость по сравнению с ростом арендных ставок.

Самые осторожные убеждены, что наиболее интересным и наименее рискованным может считаться вложение средств в закрытые ПИФы с максимально широким охватом всех сегментов рынка недвижимости. Ибо по соображениям простой целесообразности, всегда существует необходимость диверсификации портфеля вложений.

Внимание: это – важно!

Определив конечную цель инвестирования (просто доход или все же объект недвижимости), необходимый уровень доходности и приемлемый уровень риска, следует заняться выбором ПИФа с подходящей инвестиционной стратегией.

— Какие сведения будут необходимы и полезны потенциальному пайщику?

Во-первых, необходимо выяснить, когда управляющая компания была образована, имеет ли она лицензию ФСФР, опыт и имя на рынке недвижимости. Во-вторых, какие проекты реализовала, чем занимается, помимо управления? Параллельно следует изучать материалы, которые находятся в открытом доступе у управляющей компании: объем инвестиций фонда, диверсификация и защита от рисков, информация о ликвидности паев и т. д. Если речь идет о финансируемом девелоперском проекте, то нужно получить максимально полные данные о нем: предполагаемую доходность, мнения экспертов. При вступлении в рентный фонд важно знать портфель его недвижимости: где находятся здания, по каким ставкам сдаются помещения в аренду, сроки договоров аренды и т. п.

Еще один важный критерий — это затраты на администрирование ЗПИФН, то есть фиксированное вознаграждение или процент (или и то, и другое), которые УК берет за свои услуги; — эта сумма должна быть разумной.

По мнению пессимистов

Некоторые специалисты рекомендует не спешить с инвестированием в российские ПИФы недвижимости. По их мнению, потенциальным инвесторам стоит обратить внимание на скромную историю российских фондов недвижимости (всего около 2 лет). И на «ненормально» быстрые темпы развития рынка недвижимости, имеющие место в последние годы. Такой бурный рост, считают эксперты, не означает, что это будет продолжаться вечно, и поэтому прогнозы доходности вложений в недвижимость, по их оценке, имеют низкую валидность!

Но… спрос есть, а вот база для их развития могла бы быть и покрепче, убеждены специалисты. Для этого, по их мнению, необходимо, во-первых, стабилизировать законодательную базу по инвестиционной деятельности и, а во-вторых, внести ясность в вопрос уплаты фондами НДС, налога на имущество и земельного налога. (Изначально заложенная структура и форма деятельности инвестиционного фонда предполагает максимальную прозрачность и защиту интересов инвесторов, поэтому только полная ясность с уплатой всех налогов позволит управляющим компаниям сделать действительно хороший безопасный продукт). В-третьих, необходимо развитие практики регистрации недвижимости на ЗПИФы и увеличение сроков формирования ЗПИФов недвижимости, возможность внесения недвижимости при увеличении количества паев в ПИФ (дополнительная эмиссия), появление возможности инвестировать пенсионные накопления и средства военной ипотеки в инвестиционные паи ЗПИФов.

Специалисты сетуют, что нормальной работе фондов препятствует и ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. Этот закон должен был бы упорядочить деятельность строителей и защитить физических лиц при покупке строящегося жилья, но в реальности привел к заключению застройщиками предварительных договоров и возврату серых схем. В итоге в соответствии с ФЗ № 214 сейчас ведется лишь несколько строек…

Так что, пока пессимисты недовольны законодательными несовершенствами, которые привели к значительному уменьшению количества объектов, представляющих интерес для инвестиционных фондов с точки зрения покупки, оптимисты надеются на их решение в текущем году. К кому присоединитесь вы – решайте!