Чем дом в Европе отличается от нашего, «русского»? Каковы особенности западной модели управления домом? Для начала стоит напомнить, в чем заключаются основные цели и задачи реформы ЖКХ. О нынешнем состоянии дел в жилищно-коммунальном секторе — обозреватель Медиа группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская.

Вот и дождались мы весны 2007 года. Кто-то озабочен своим здоровьем и борется с гриппом, а кто-то, получив изрядную порцию критики в адрес проекта реформы ЖКХ, выступает с новыми предложениями по оздоровлению отрасли.

Для начала, думаю, стоит напомнить, в чем заключаются основные цели и задачи реформы ЖКХ.

Основных задач три. Главная из них — повысить эффективность работы жилищно-коммунального сектора, формируя здесь экономические, а не административные отношения. Дело в том, что в советский период сектор ЖКХ, по сути, работал как часть административной системы. Но современное развитие рынка и появление нормальных мотиваций, таких, как заинтересованность в получении прибыли и сокращении издержек, способствовали запуску рыночных механизмов. Вторая задача связана с изменением форм собственности на жилищный фонд. До 90-х годов он практически полностью находился в руках государства. И сейчас необходимо провести его «разгосударствление» и передать эту сферу частным собственникам. И, наконец, третья задача — оптимизация бюджетных расходов на ЖКХ. До сих пор значительная часть расходов в этой сфере — это не расходы потребителей, а расходы бюджета. Причем часто получается, что бюджет помогает не бедным, а богатым, тем, у кого, допустим, больше площадь квартиры. А надо не дотировать стоимость ЖКУ, а оказывать адресную помощь тем, кто имеет низкий доход.

Заметим, правильность этих целей никто не оспаривает. Но слишком многое не удалось сделать. Сейчас нужно понять — почему?

Яковлев и реформа

Вот, например, что думает о проекте реформы ЖКХ и что предлагает для оздоровления отрасли глава Минрегионразвития Владимир Яковлев.

Министр уверен: в России не хватает «нормального института собственников жилья и управляющих компаний». Хотя новый Жилищный кодекс и предписывает в обязательном порядке найти замену ДЭЗам, откликнувшихся пока немного. На сегодняшний день только 7% собственников жилья выбрали управляющую компанию.

По словам Владимира Яковлева, успешному проведению реформы ЖКХ чинят препятствия как жильцы многоквартирных домов, так и сами операторы жилищно-коммунальных услуг. Чиновник убежден, что граждане просто плохо проинформированы о механизме организации товариществ собственников жилья и выборе управляющей компании. Кроме того, не последнюю роль играет тот факт, что ТСЖ — это юридическое лицо, а значит, должно платить налог на прибыль. В итоге получается, что и без того «с трудом собранные средства», например, на капитальный ремонт, теряют в весе. Однако на этот случай у Владимира Яковлева припасено несколько «пряников» для собственников многоквартирного жилья. В Минрегионразвития полагают, что организация ТСЖ должна быть бесплатной, товарищества временно освобождены от налогов, а земля под домами — перейти в собственность жильцов.

Кроме того, прибыль от аренды нежилых помещений дома, подвалов и чердаков, а также от наружной рекламы, по мнению министра, должна идти в товарищества, а не МУПы, как это происходит сейчас. Эти предложения, по словам Яковлева, уже рассматриваются в Госдуме. Так, депутаты недавно приняли в первом чтении поправки в Налоговый кодекс, на основании которых взносы ТСЖ на содержание, управление, текущий и капитальный ремонт общего имущества ТСЖ и ЖСК не будут облагаться налогом на прибыль.

Более того, министр настаивает на изменении порядка выплаты компенсаций потребителям-льготникам. В этом году в бюджете на эти цели предусмотрено 120 млрд рублей. Сейчас суммы компенсаций поступают из местных бюджетов непосредственно в МУПы, а жители в этом процессе никак не участвуют. В Минрегионе считают, что деньги должны поступать непосредственно на расчетный счет льготникам. Министр не сомневается, это поможет справиться с задолженностью сектора. В пример он приводит 49 субъектов Федерации, которые уже перешли на такую систему. По словам Владимира Яковлева, проблем с использованием средств не по назначению не возникало.

И в заключение — комментарий специалиста. На вопросы отвечает юрист Елена Корман.

Посмотрим на проблему с правовой точки зрения. Чем дом в Европе отличается от нашего, «русского»?

Елена Корман: Конструктивно ничем. Но зато есть серьезные отличия в правовом статусе этого дома. В любом западном праве первична общая собственность на земельный участок. Из него произрастает общая собственность на те строения, которые на этой земле находятся. Дом называется кондоминиумом потому, что полностью является общедолевой собственностью, а отдельные его элементы используются конкретными людьми. Если исчезает ваше строение, вы все равно остаетесь совладельцем земельного участка и можете им как-то распоряжаться. У нас правовая конструкция совсем иная. У нас первично право на приватизированную квартиру. Грубо говоря, кубы воздуха где-то на шестом этаже могут быть частными, а земля под домом при этом остается в муниципальной собственности. И если исчезает шестой этаж, его бывшие владельцы остаются бесправными. Так, во всяком случае, было до недавнего времени. Сейчас ситуация законодательно меняется.

А каковы особенности западной модели управления домом?

Елена Корман: На Западе вы не можете жить в кондоминиуме и не входить в ассоциацию собственников жилья, поскольку это инструмент управления домом. А в нашем законе о ТСЖ было определено, что товарищество собственников — общественная добровольная организация. У нас появляется немыслимая конструкция, когда вы можете быть членом ТСЖ, а можете и не быть им — по желанию.

Кстати, то, что мы имеем на практике, вообще не кондоминиум. Конструкция наших домов — это частная собственность на отдельные клеточки и общедолевая — на места общего пользования. А кондоминиум — это просто общедолевая собственность. И все. Без наличия частных вкраплений. И если вы сейчас посмотрите Жилищный Кодекс, то увидите, что слово «кондоминиум» оттуда исчезло. Потому что то, что есть у нас, — нечто, ранее не существовавшее в мире. Название этому явлению пока нет.

На ваш взгляд, пренебрежительное отношение соседей к общей собственности проистекает из того, что «это все общее и ничье»?

Елена Корман: Думаю, здесь, скорее, правовая коллизия, чем содержательная. В любом кондоминиуме люди понимают, что состояние их дома — это их капитал. Это ликвидный актив — он имеет цену и его можно продать. У нас в психологии собственника этого нет.

Продолжение здесь