Согласно законодательству, земельные участки будут передаваться в долевую собственность владельцев помещений в многоквартирных домах. Могут ли собственники извлечь из этого коммерческую выгоду и какие обременения им придется нести? Разъяснить эти и другие вопросы попросила юриста Елену Корман корреспондент Медиа группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская.

Елена, как определяется размер земельного участка, относящегося к многоквартирному дому?

Е. Корман: Для начала обратим внимание на то, что право собственности на землю под многоквартирным домом получают все собственники помещений, независимо от способа управления многоквартирным домом (ТСЖ, управляющая организация, непосредственное управление) и независимо от участия собственника в управлении домом (члены ТСЖ и не члены ТСЖ).

Согласно статье 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента его формирования (определения его размеров и границ, а также проведения его кадастрового учета). При этом земельный участок, который может быть в долевой собственности у членов ТСЖ, по функциональному назначению следует разделять на две основные категории. В зависимости от этого назначения и будут определяться правовые основы любых действий с этими земельными участками. Первая категория — это земельные участки, находящиеся непосредственно под зданием плюс 1-2 метра, необходимые для эксплуатации здания. Понятно, что такой земельный участок неотделим от здания и, в соответствии с Гражданским кодексом, именуется объектом недвижимости, в который входит здание и земельный участок.

Вторая категория земельных участков, которые могут находиться в собственности у ТСЖ, — это дворовая или прилегающая территория. Размеры этого земельного участка, а также все вытекающие из его функционального назначения права и обязанности владельцев определяются балансом прав и обязанностей владельцев соседних участков и города. Так, в частности, на этот земельный участок перед оформлением его в собственность ТСЖ будут выделены зоны публичных и иных серветутов (это участки, пользование которыми находится в безусловном праве третьих лиц, — пути эвакуации, пожарные и иные подъезды к третьим зданиям, земельные участки над магистральными и иными коммуникациями и т. д.). В соответствии с этими ограничениями, администрацией на основе документов, предоставленных земельным комитетом и кадастровой справкой, будут оформлены фактические границы этой категории земельного участка.

Из вышесказанного понятно, что налог на первый и второй виды земельного участка будет различен, и он определяется нормативным расчетом.

Е. Корман: Если земельный участок под многоквартирным домом еще не сформирован, то собственники помещений через уполномоченное ими лицо могут обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок.

Конкретный порядок предоставления земли под многоквартирными домами устанавливается на уровне органа местного самоуправления или субъекта РФ. Как правило, орган местного самоуправления выдает собственникам помещений техническое задание для организаций, производящих межевание земельных участков. Собственники помещений за свой счет оплачивают вынесение границ на местность, и после урегулирования всех споров по границам земельного участка (если таковые возникают) собственник земли (это может быть орган государственной власти или орган местного самоуправления) издает распоряжение об утверждении границ земельного участка.

Последний этап формирования участка — его кадастровый учет, который осуществляется в специализированном органе по кадастровому учету земли. Очевидно, что размер земельного участка для новых зданий определяется на начальном этапе строительства (чертеж участка уже входит в разрешительную строительную документацию). А как обстоит дело со старыми домами?

Е. Корман: Со старыми домами ситуация сложнее. Дело в том, что размер участка зависит от СНиПа (строительных норм и правил), формы дома, наличия и расположения прилегающих зданий. Например, если дом имеет П-образную форму и два крыла здания (две ножки буквы «П») располагаются близко друг к другу, то расстояние между ними и будет являться придомовой территорией. Опыт показывает, что при выделении земли город будет стремиться урезать территорию до минимума (5 метров по периметру дома), поэтому советую жильцам обязательно бороться за ее увеличение (в том числе и через суд).

До принятия нового Жилищного кодекса был утвержден порядок определения размеров земельного участка, оформленный приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 59 от 26.08.1998 г. «Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

Е. Корман: В настоящее время новый порядок не утвержден, поэтому собственникам помещений, желающим оформить земельный участок под домом, нужно обращаться в орган местного самоуправления, на территории которого расположен их дом, для разъяснения порядка определения размеров передаваемой земли.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам в собственность (за плату) или в аренду только при условии, что она не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Продолжение следует