Какое влияние на рынок недвижимости окажет реформа ЖКХ? С какими проблемами могут столкнуться Управляющие компании? Как рассчитывается налог на собственников квартир? И стоит ли вообще становиться собственником квартиры? И это лишь верхушка айсберга. Сейчас реформа ЖКХ содержит в себе куда больше подводных камней. Об особенностях реформы — обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская.

Такая практика

Какие проблемы возникают у Управляющей компании? Основная проблема — отношения УК и энергетиков. Между энергетиками и «жилищниками» вообще последние пять лет идет непрекращающийся спор. Но над частной управляющей компанией будет просто постоянно нависать постоянный риск банкротства. Ведь граждане рассчитываются с управляющей компанией по той же самой цене, по которой она закупает ресурсы. На предоставлении коммунальных услуг она не может заработать. А даже в самых благополучных регионах от граждан поступает только 97 % от начисленного к оплате. В малых городах собираемость составляет 80 %. Самара — где-то посередине. Действенных механизмов по взысканию коммунального долга нет. Собственника выселить на сегодня, как и раньше, невозможно. Вот такая ситуация и может способствовать ежегодному банкротству УК. Хотя…

Поражение после победы

Иногда производится компенсация УК из бюджета города. Помимо этого, цена входа на этот рынок очень высока. После победы в конкурсе частная УК должна сразу представить от 50% до 75 % от месячной выручки от своей деятельности по управлению многоквартирными домами под обеспечение возлагаемых на неё полномочий. Представим себе, цена договора в месяц — примерно 30 руб. с 1 кв. м. Площадь домов на конкурсе — около 100 тыс. кв.м. Соответственно, цена договора управления в месяц составит 3 млн. рублей. А в качестве обеспечения нужно предоставить от 1,5 до 2, 250 млн. руб., причем предоставить сразу после конкурса, не собрав с собственников ни копейки. В качестве такого обеспечения могут выступать (по выбору победителя конкурса) либо залог депозита, либо безотзывная банковская гарантия, либо страхование ответственности управляющей организации.

Сегодня у большинства управляющих для того, чтобы разместить такую сумму денежных средств на депозите, нет возможностей изъять их из оборота. Для выдачи банками гарантии необходимо уплатить банку вознаграждение в размере около 3-6% от суммы гарантии плюс предоставить обеспечение (обычно — залог ликвидного имущества) превышающее по своей стоимости сумму гарантии. Страховые компании на данный момент просто не готовы предложить на рынке страховых услуг такой продукт, как страхование ответственности управляющих организаций. Во-первых, по причине отсутствия соответствующей нормативно-правовой базы, во-вторых, из-за практически 100-процентной вероятности наступления страхового события.

Следовательно, потенциальные участники конкурсов — прежде всего, муниципальные предприятия, имеющие возможность получения дополнительного финансирования из местных бюджетов.

Куплю. Дорого

Увеличение стоимости содержания жилья будет способствовать снижению цен на вторичном рынке. Цена упадет примерно на 20 %. Пенсионеры будут менять недвижимость на ту, которую смогут содержать. Для развития рынка это хорошо, это увеличит предложение. Для пенсионеров это плохо.

У пенсионеров есть возможность квартиру деприватизировать. Ведь с января 2007 года возрастает и налоговое бремя. Единый налог на недвижимость будет включать ещё и земельный налог. Кроме того, совместные усилия программы «Доступное жилье» и реформы ЖКХ сегодня направлены на увеличение числа собственников жилья в многоквартирных домах. А так называемые кондоминиумы — не самое лучшее место для проживания. Особенность кондоминиума состоит в том, что у каждой квартиры есть собственник и в совместном владении находится также земля и жилищно-коммунальное имущество. Мировая практика показала, что такие комплексы содержатся сложнее и с меньшей эффективностью. Управление таким имуществом значительно затруднено, ведь у каждого собственника есть свои интересы, а для созыва собрания во всех странах, и наша — отнюдь не исключение, нужно предпринять титанические усилия. И самое главное, содержать квартиру в кондоминиуме, на самом деле, дороже, чем нести расходы за небольшой собственный домик.

Нумерология

Как рассчитывается налог на собственников квартир? Сегодня налог на собственников квартир рассчитывается исходя из той оценки, которую делает БТИ. Сумма налога редко превышает 1000 руб. Если мы возьмем самарскую квартиру стоимостью 100 тыс. долл. при сегодняшней ставке в полпроцента, то каждый год это будет налоговое бремя в 500 долл. К этому добавляются расходы на содержание как самой квартиры, так и общего имущества дома — подъездов, крыш, лифтов и т.п.. На содержание многоквартирного дома (не включая коммунальные услуги), если следовать рыночным оценкам, нужно будет платить 5-6 тыс. руб. (примерно 100-120 руб. с 1 кв. м). Сейчас цены на содержание и ремонт жилья для собственников квартир, с одной стороны, государством не регулируются. С другой стороны, существуют приказы Федеральной службы по тарифам, которые ограничивают возможность роста цен.

Как жить?

По мнению специалистов, вместо того чтобы наращивать число собственников квартир, лучше сделать ставку на аренду (наем) жилья. «У них» — за рубежом — число многоквартирных домов, в которых все квартиры находятся в собственности различных лиц, не превышает, как правило, 8-10% от общего числа больших домов. В доме должен быть один хозяин, который будет это имущество сдавать внаем. Свою квартиру лучше не иметь, лучше иметь свой дом. Квартиру гораздо удобнее и выгоднее снимать.

Мы ещё не вкусили всех прелестей содержания общего имущества. При признании многоквартирного дома аварийным теперь никто никого расселять не будет. Собственникам никто ничего не даст. Мы, то есть собственники, должны будем в установленный компетентными органами срок сами свой дом снести. А дальше? Как правило, в таких случаях можно договориться со строительной организацией о новой постройке на этой же земле. А если, вдруг, земельный участок, на котором расположен аварийный многоквартирный дом, не представляет для застройщиков никакого интереса?

P. S. Так стоит ли вообще становиться собственником квартиры? Увы, пока арендный рынок у нас ещё недостаточно развит. Предложение идет от собственников отдельно взятых квартир, а не целого дома. А поскольку, нет предложений по аренде на длительные сроки (по действующему в России законодательству, договор найма жилого помещения заключается не более чем на пять лет), — это нестабильная для арендатора ситуация.

Дополнительно по этой теме:

Вот и наступил январь 2007 года, и у нас остался ровно год, чтобы определиться с выбором управляющей компании. И это лишь верхушка айсберга. Сейчас реформа ЖКХ содержит в себе куда больше подводных камней. Об особенностях реформы — обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская. >>>