Правовой ликбез Если вы, приобретя недвижимость, не оформите затем право на землю, уполномоченные органы сочтут такое ваше поведение самовольным занятием земельного участка. Что делать в подобной ситуации, каких рисков стоит избегать и на какие гарантии можно рассчитывать, — об этом обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская беседовала с юристом Евгением Зоркальцевым.

Давайте рассмотрим случай, когда продавец недвижимости заявляет, что у него никаких документов на землю нет и никаких прав на нее он никогда не оформлял. Следует ли сразу же отказываться от приобретения такой недвижимости или нет, учитывая то, что цена ее без оформленной земли будет, конечно же, дешевле?

Е. Зоркальцев: Здесь все будет зависеть от того, насколько правомерно продавец владеет объектом недвижимости. Если продавец является собственником продаваемого им недвижимого имущества (его право зарегистрировано в едином государственном реестре или подтверждено документами, выданными до вступления в силу законодательства о государственной регистрации), то после регистрации перехода к вам права собственности на здание вы также станете его собственником.

Став же собственником здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу (а он обязательно кому-нибудь принадлежит, так как земля не может быть ничей), вы имеете право постоянного пользования частью земельного участка, находящейся под этим зданием (п. 1 ст. 35).

Как быть, если собственник земли, на которой расположено мое здание, пожелает продать свой участок, сдать его в ипотеку, аренду и прочее…

Е. Зоркальцев: На ваше право собственности на недвижимость это не повлияет, так как прекращение или изменение права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ). Вы, как полноправный собственник здания, несмотря на то, что оно находится на чужом земельном участке, имеете право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием по своему усмотрению в той мере, в какой это не будет противоречить условиям пользования участком, установленным законом. Земельный участок может быть предназначен для ведения сельского хозяйства, для нужд обороны и так далее.

Приобретение недвижимости на земельном участке означает также приобретение преимущественного права покупки или аренды земельного участка под ним перед другими лицами, а если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то исключительное право на ее приватизацию (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, существенных рисков при правильном оформлении права собственности на недвижимость без оформления прав на земельный участок нет.

А если я хочу приобрести чью-то самовольную постройку, и у продавца нет документов не только на земельный участок, но и на недвижимость.

Е. Зоркальцев: Вот тут не надо спешить отдавать продавцу деньги или обездвиживать их, закладывая в банковскую ячейку. Пусть сначала продавец зарегистрирует свое право собственности на здание, а затем уж смело его покупайте.

Правда, если вы, приобретя недвижимость, не оформите затем право на землю, уполномоченные органы сочтут такое ваше поведение самовольным занятием земельного участка. Ответственность за такой «произвол» установлена Кодексом об административных правонарушениях.

Значит, меня могут оштрафовать?

Е. Зоркальцев: Если вас захотят оштрафовать — идите в суд, там уже давно руководствуются разъяснениями Президиума Высшего арбитражного суда РФ. А разъяснения таковы. В случае приобретения права собственности на здание при отсутствии каких-либо документов на земельный участок следует исходить из того, что с правом собственности на недвижимость переходит и право пользования земельным участком. Таким образом, отсутствие у лица документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие.

P. S. Кстати напомню, если вам интересен вопрос о том, надлежит ли собственнику земельного участка при продаже находящегося на нем здания передать покупателю весь земельный участок целиком или же можно ограничиться только той его частью, которая занята недвижимостью, то знайте, что продавец волен решать это по своему усмотрению. Ведь участок может быть таким большим, что продавец пожелает оставить его часть себе.

Ольга Петропавловская,

обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор»

Ранее по этой теме:

Всякий приобретатель здания неизбежно сталкивается с вопросами владения земельным участком под ним. На основании каких норм новый владелец будет собственником земли и будет ли вообще, что платить — земельный налог или арендную плату, и следует ли опасаться чьих-либо притязаний на землю?   >>>