Всякий приобретатель здания неизбежно сталкивается с вопросами владения земельным участком под ним. На основании каких норм новый владелец будет собственником земли и будет ли вообще, что платить — земельный налог или арендную плату, и следует ли опасаться чьих-либо притязаний на землю? — вот главные вопросы, над которыми размышляет покупатель и которые задавала юристу Евгению Зоркальцеву обозреватель Медиа Группы «Ваш выбор» Ольга Петропавловская.

По меткому наблюдению одного из моих знакомых, знающего самарский риэлторский бизнес не понаслышке, в условиях повышенного роста цен в 2006 году спрос на элитное жилье сократился, значительно переориентировавшись в сегмент «бизнес». И вопрос «о земле» стал актуальным как никогда. Популярностью пользуются приобретенные в собственность земельные участки, скажем, в Подмосковье, обладающие одновременно развитой современной инфраструктурой и нетронутой живописной природой. Продажа участков около реки-Москвы, озер и лесных массивов позволяет незабываемо отдохнуть на рыбалке, прогуляться по тихим рощам и покорить водные виды спорта.

Если продавец здания владеет землей на праве собственности, то здесь все ясно — к вам перейдет именно право собственности, а не какое-либо иное право. Ранее законодательство (ст. 273, 552 Гражданского кодекса РФ) разрешало продавцу — собственнику земли определять в договоре купли-продажи то право, на котором к покупателю переходила земля. Какие права имеет продавец сегодня?

Е. Зоркальцев: В настоящее время продавец этого сделать не может, за него все решил закон — если ты собственник здания и земли под ним, то продать здание можешь только одновременно с продажей земли. Так что если продавец в договоре купли-продажи здания попытается установить, что к вам переходит лишь право аренды и вы будете платить ему плату за пользование его землей, — смело говорите ему о том, что рады бы, да закон (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ) не позволяет. Также произойдет и в том случае, если вы приобретаете долю в праве собственности на здание у продавца, который владеет долей в праве собственности на землю, занятую зданием.

Предупрежден – значит вооружен

Хочется развеять часто встречающееся заблуждение о том, что право собственности в указанных случаях перейдет автоматически даже без указания на то в договоре и государственной регистрации перехода права. К сожалению, это не так. Право собственности на землю возникает только с момента его регистрации, закон в этом случае лишь предоставляет покупателю возможность требовать от продавца перехода права.

Если вам интересен вопрос о том, надлежит ли собственнику земельного участка при продаже находящегося на нем здания передать покупателю весь земельный участок целиком или же можно ограничиться только той его частью, которая занята недвижимостью, то знайте, что продавец волен решать это по своему усмотрению. Ведь участок может быть таким большим, что продавец пожелает оставить его часть себе.

«Усмотрение» продавца ограничивается здесь лишь несколькими правилами. Если на одном земельном участке находится несколько объектов недвижимости, а продается не все, то передать право собственности на весь земельный участок нельзя, поскольку нельзя отдельно продавать землю без находящейся на ней недвижимости. Кроме того, земельный участок (переходящий к покупателю или остающийся у продавца) не может быть меньше установленного минимального размера.

Рассмотрим случай, когда продавец здания не является собственником занимаемого им земельного участка.

Е. Зоркальцев: Если вы покупаете недвижимость у лица, владеющего земельным участком под ней на праве постоянного (бессрочного) пользования, или у гражданина, владеющего им на праве пожизненного наследуемого владения, то к вам указанные права на землю не перейдут. Обладателям таких участков просто не разрешается распоряжаться ими (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 Земельного кодекса РФ). Однако совсем бесправными вы, конечно, не останетесь, но землю придется либо приобретать, либо брать в аренду, приобрести право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения вы не сможете, поскольку предоставление таких прав гражданам уже не допускается (п. 2 ст. 20, п. 1 ст. 21).

Кто должен заниматься оформлением прав на землю?

Е. Зоркальцев: Следует учесть, что для оформления ваших прав на землю в уполномоченный орган должен обратиться также и продавец с заявлением об отказе от принадлежащего ему права, поэтому в договоре купли-продажи недвижимости целесообразно предусмотреть обязанность продавца совершить все действия и представить все документы, необходимые для оформления права покупателя на землю.

Если вы покупаете недвижимость у лица, владеющего земельным участком под ней на праве аренды, то здесь также возможны варианты.

Поговорим о ситуации с арендой земли чуть подробнее.

Е. Зоркальцев: Продавец может передать вам право аренды. Положения о его передаче могут быть включены как непосредственно в договор купли-продажи здания, так и выделены в отдельный договор. Если земля арендована у государства или муниципального образования на срок более 5 лет, продавец может не спрашивать у собственника земли разрешения на переход прав и обязанностей к покупателю, и договором не может быть предусмотрено иное, а если на меньший срок, то должен спросить (п. 9 ст. 22). В случае же с арендой у частного лица, вопрос о том, спрашивать или не спрашивать согласия, необходимо решать на основании положений договора (п. 5 ст. 22).

Каким образом заключается договор субаренды?

Е. Зоркальцев: Продавец недвижимости может не передавать прав по договору аренды с собственником земли, остаться ее арендатором, а с покупателем недвижимости заключить договор субаренды. Делается это в пределах срока договора аренды и без согласия собственника, если договором не установлено иное (п. 6 ст. 22).

Кроме того, продавец недвижимости может по согласованию с собственником земли расторгнуть договор ее аренды, а покупатель недвижимости будет в этом случае иметь преимущественное право на покупку или аренду такого участка. Причем если земля арендуется у государства или муниципального образования, то покупатель недвижимости вправе рассчитывать на заключение договора на тех же условиях, что были у продавца.